Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 11.5 Земельного кодекса. Выдел земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В обоих вариантах выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного начинается с проведения процедуры межевания, так как это связано с изменением границ земель и образованием нового земельного участка (ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Процедура выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения
Для выдела земельного участка в счет земельной доли собственник должен пройти довольно длительный процесс, который состоит из нескольких этапов.
Остановимся подробнее на этапах процедуры выдела земельного участка из земель сельхозназначения.
| 1 способ | 2 способ | |
| 1 | Проведение кадастровых работ и составление проекта межевания | Проведение кадастровых работ и составление проекта межевания |
| 2 | Утверждение проекта межевания общим собранием долевых собственников | Единоличное утверждение проекта межевания собственником земельной доли |
| 3 | Подготовка межевого плана выделяемого земельного участка | Подготовка межевого плана выделяемого земельного участка |
| 4 | Постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация права собственности на него | Постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация права собственности на него |
На практике довольно часто встречается ситуация, когда паевая земля находится в аренде у КФХ или сельскохозяйственной организации.
Возникает вопрос – а нужно ли получать согласие арендатора для выдела земельной доли?
Как я упоминал выше, выдел земельных долей подчиняется общим правилам образования земельных участков, закрепленных Земельным Кодексом РФ.
Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ прямо указывает, что
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Исключений для выдела земельных долей в этом контексте общие нормы ЗК РФ не содержат.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г., приведена соответствующая правовая позиция:
При наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.
При этом необходимо учитывать положения п. 5 ст. 14 Закона 101-ФЗ:
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
И совсем не лишним будет упоминание п. 7 ст. 47 Закон о государственной регистрации недвижимости 218-ФЗ:
В случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Таким образом, согласие арендатора на выдел земельной доли получать необходимо. Без согласия арендатора Росреестр приостановит регистрационные действия. Это так называемая общепринятая позиция, которая применятся практически повсеместно.
Если исходный участок обременен арендой, то варианта два:
- получить согласие арендатора на выдел;
- сделать что-нибудь с самой арендной (к примеру, добиться расторжения договора или признания его недействительным).
Согласие арендатора на выдел земельной доли оформляется в письменном виде и подается в Росреестр совместно с другими документами.
Если выделяющийся пайщик голосовал на общем собрании против передачи участка в аренду или против условий договора, то у него есть право на выдел без согласия арендатора. В этом случае совместно с ПМЗУ в Росреестр необходимо предоставлять заверенный надлежащим образом протокол решения общего собрания, в котором должен быть зафиксирован результат отрицательного голосования.
Какие условия и требования выдела доли.
Выдел доли земельного участка может быть выполнен только при соблюдении законодательных требований, в том числе в отношении минимально допустимого размера. Отличительной чертой территорий сельскохозяйственного назначения выступают большие площади и целевое использование, что накладывает определенные ограничения.
Общий порядок прохождения процедуры выдела характеризуется четкой регламентацией, а невыполнение хотя бы одного из требования законодательства может грозить признанием сделки недействительной.
Решение об изменении режима владения может быть принято:
- На общем собрании владельцев долевой собственности при условии наличия проекта межевания, известности общего количества владельцев и их долей;
- В ходе выполнения определенных законодательством действий, включая привлечение услуг кадастровых инженеров;
- На основании судебного решения в ситуациях, когда возникли расхождения по вопросам владения и распоряжения участком.
Наиболее простым вариантом считается выделение доли на основании соглашения всех сторон. Препятствием обычно выступает наличие разногласий, в том числе в части размера и характеристик участка.
Возможно будет интересно!
Как определяется порядок пользования, если участок земли в долевой собственности.
Оформление доли на землю для сельскохозяйственного использования имеет следующие особенности:
- не допускается изменять категорию участка;
- территория муниципального объекта неприкосновенна;
- сделка не должна нарушать интересы и права третьих лиц;
- не должен быть нанесен ущерб личному имуществу.
В результате проведенного выдела не должны нарушаться градостроительные и санитарные нормы. В документах не должно быть двойных трактовок, в том числе при определении границ и правил пользования землей. Прежние условия пользования также должны быть сохранены, то есть нельзя ограничивать проезд, проходы, убирать межевые знаки и засечки.
Услуги предоставляются геодезической компанией по заявлению, а сроки определяются на основании достигнутых договоренностей. В перечень стандартных документов входит:
- удостоверение личности;
- подтверждение права собственности;
- документация на земельный участок;
- согласие владельцев остальных долей;
- доверенность в случае наличия представителя.
Возможно будет интересно!
Соглашения о перераспределении долей в общем праве на дом и земельный участок.
Право владения на земельный надел оформляется специалистами органа государственной регистрации при предоставлении следующих документов:
- свидетельство о праве владения долей;
- кадастровый план на участок;
- подтверждение выплаты компенсаций;
- акт проведения оценки земельного надела;
- доказательства соблюдения правил уведомления.
Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Порядок выделения земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде
Арендатор по договору аренды использует земельный участок, поставленный на кадастровый учет и находящийся на праве общей долевой собственности граждан. Площадь земельного участка является существенным условием договора.
Действующее законодательство РФ допускает переход права собственности на земельные доли от одного лица к другому, но только в случаях, предусмотренных ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», далее Федеральный закон № 101-ФЗ).
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, был заключен и в течение срока договора аренды произошло изменение состава участников общей долевой собственности (в том числе, если некоторые из них выбыли, или некоторые продали, а другие приобрели часть земельных долей), это не является основанием для расторжения такого договора как полностью, так и в части.
Федеральный закон N 101-ФЗ предусматривает, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности (в том числе их передача в аренду), принимаются общим собранием участников общей долевой собственности.
Возможность выделения земельных участков в счет долей из состава земельного участка, сданного в аренду, существует исключительно при соблюдении условий, определенных в п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
В случае если собственник земельной доли на общем собрании согласился с передачей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду, но впоследствии продал свою земельную долю иному лицу, новый собственник земельной доли не вправе выделить указанную земельную долю до окончания действия договора аренды.
В случае, если участник общей долевой собственности, голосовавший против заключения аренды, в дальнейшем приобрел дополнительные доли, выделить такие земельные доли в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, он может исключительно по истечении срока заключенного ранее договора аренды.
Не согласный с заключением договора аренды и голосовавший на собрании «против» такого заключения, собственник обязан заблаговременно известить арендатора о намерении выделить участок в счет своей земельной доли (земельных долей), а сам выдел производить с таким расчетом, чтобы не препятствовать арендатору земельного участка завершить все сельскохозяйственные работы на выделяемой части.
По истечении действия договора аренды должно проводиться общее собрание участников общей долевой собственности, на котором новый правообладатель земельной доли может заявить о своем несогласии с заключением договора аренды и осуществить выдел соответствующей земельной доли в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ. В противном случае арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка, из которого при выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ). При этом, согласно ст. 11.
8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях.
Ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, исключительной зависимостью от погодных условий и длительным циклом оборота капитала, в связи с чем сельскохозяйственный товаропроизводитель — арендатор земельного участка планирует хозяйственную деятельность в пределах срока заключенного договора аренды земельного участка. Поэтому стороны этого договора должны надлежащим образом исполнять свои обязательства (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (п.1 ст. 10 ГК РФ). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В случае же нарушения условий заключенного договора аренды должник обязан возместить убытки (ст. 393 ГК РФ).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ). К тому же, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Соответственно, в случае выдела земельного участка до окончания срока действия договора аренды арендатор имеет право взыскать все причиненные ему убытки, в том числе упущенную выгоду.
Как следует из материалов дела, между собственниками земельного участка и ООО «Обоянское агрообъединение» был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого собственники земельного участка (арендодатели) передали, а ООО «Обоянское агрообъединение» (арендатор) приняло земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Впоследствии ООО «Обоянское агрообъединение» уступило права арендатора по вышеуказанному договору аренды в пользу нового арендатора – ООО «Курск-Агро».
После заключения вышеуказанного договора аренды один из участников долевой собственности на земельный участок, гражданин Алпеев М. Ф., принял решение выделить из общего земельного участка отдельный участок в счет принадлежащей ему доли в размере 16/27. Для этого кадастровый инженер подготовил проект межевания земельного участка, а в газете «Курская правда» было опубликовано сообщение о согласовании указанного проекта с заинтересованными лицами.
Арендатор исходного земельного участка (ООО «Курск-Агро») заявил возражения относительно границ расположения земельного участка, подлежащего выделению. В этот момент изменился собственник земельной доли. На основании соглашения об отступном собственником доли в размере 16/27 вместо гражданина Алпеева М. Ф. стало ООО «Пчелка».
Для снятия возражений арендатора (ООО «Курск-Агро») представитель ООО «Пчелка» обратился в Арбитражный суд Курской области, который своим решением признал необоснованными возражения ООО «Курск-Агро» относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.
Но Управление Росреестра по Курской области (регистрирующий орган) отказало компании ООО «Пчёлка» в постановке на кадастровый учет вновь образованного земельного участка и государственной регистрации права на него. Регистрирующий орган в своём решении сослался на наличие возражений арендатора исходного земельного участка – ООО «Курск-Агро». Не согласившись с отказом, представитель ООО «Пчелка» вновь обратился в Арбитражный суд Курской области, который своим решением признал отказ регистрирующего органа недействительным. Апелляционная и кассационная инстанции выводы суда первой инстанции поддержали.
При этом суды руководствовались положениями Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон N 101-ФЗ), согласно которым участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РФ и названным федеральным законом. Суды посчитали, что согласие арендатора земельного участка при этом не требуется.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с выводами нижестоящих судов не согласилась.
Выдел земельного участка из общей долевой собственности
Не всем, но многим известно, что такое сельскохозяйственные паи, что это не одно и тоже с земельным участком. Это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве.
Для начала отметим, что продать или сдать в аренду свою долю участникам общей долевой собственности (далее – ОДС) вы можете и без выдела. Но если Вы хотите его продать третьим лицам, не являющимся дольщиками, то его потребуется выделить и зарегистрировать право собственности как на отдельный обособленный от других земельный участок.
Предлагаем более подробно ознакомиться с процедурой выдела.
1. Определение понятия «выдел земельного участка»
Понятие содержится в статье 11.5 Земельного кодекса РФ. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в ДС. При выделе образуются один или несколько земельных участков. Земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
У участника ОДС, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник ОДС утрачивает право долевой собственности на измененный исходный участок. Другие участники ОДС сохраняют право долевой собственности на исходный измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Процедура образования земельного участка путем выдела в счет земельной доли или земельных долей регламентируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ (Далее – № 101-ФЗ).
Отметим, что после государственной регистрации Вы можете продать его любому физическому либо юридическому лицу. Но с обязательным соблюдением преимущественного права покупки — собственник пая обязан предложить его муниципалитету с целью возможного выкупа по цене, по которой он продается. В случае отказа или бездействия в течение 30 дней со дня получения извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в ОДС более чем 5 лиц, осуществляется в соответствии с решением участников ОДС, которое принимается на общем собрании участников ОДС.
Согласно части 10 статьи 47 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на такой земельный участок могут быть осуществлены на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников ОДС на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в порядке, установленном №101-ФЗ. Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
Важно, что площадь земельного участка, который Вы хотите выделить определяется на основании данных, указанных в документах, которые подтверждают право на эту земельную долю. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, если увеличение или уменьшение площади земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть образован на основании решения общего собрания участников ОДС в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников ОДС и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Особенности подготовки решения общего собрания участников ОДС изложены в статье 14.1 № 101-ФЗ.
Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в проекте межевания.
2. Особенности процедуры выдела земельных участков в счет земельных долей
Для выдела своего земельного участка в счет земельной доли собственник такой земельной доли должен пройти довольно длительный процесс, который состоит из нескольких этапов.
Прежде всего, необходимо заключить договор подряда с кадастровым инженером на выполнение таких работ:
1. Подготовка проекта межевания выделяемого земельного участка;
2. Сопровождение согласования проекта межевания с участниками ОДС.
3. Утверждение проекта межевания;
4. Проведение кадастровых работ;
5. Подготовка межевого плана;
6. Сопровождение подачи заявления о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав выделяемого земельного участка.
Отметим также, что при выделе в индивидуальном порядке общее собрание пайщиков может не проводится.
Подготовка проекта межевания выделяемого земельного участка
В соответствии с пунктом 11 статьи 41 № 218-ФЗ особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый объект недвижимости осуществляются в том числе, на основании проекта межевания земельных участков, утвержденного решением общего собрания участников ОДС на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
После заключения официального договора на оказание услуг с межевой организацией, кадастровый инженер подготовит проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей, так как в соответствии с пунктом 16 статьи 13.1 № 101-ФЗ кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ.
Согласование проекта межевания земельного участка с участниками долевой собственности .
Проект межевания земельного участка обязательно необходимо согласовать с участниками ОДС. Предметом согласования выступает размер и точное местоположение границ выделяемого земельного участка.
При подготовке проекта межевания, кадастровый инженер обеспечивает возможность ознакомиться с проектом межевания не менее чем за 30 дней до утверждения и представить предложения по его доработке (часть 6 статьи 13.1 № 101-ФЗ).
Участники ОДС извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» (при его наличии) не позднее чем за 40 дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания — не позднее чем за 30 дней до дня его проведения.
Извещение должно содержать:
- дату и время проведения общего собрания;
- адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС;
- повестку дня общего собрания;
- адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления;
- сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания земельного участка, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона
- сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
- кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
- порядок ознакомления с проектом межевания, место или адрес, где с проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним.
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников ОДС, составляющих не менее чем 50 % их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 % таких долей.
Только лица, представившие документы, удостоверяющие личность, документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. Ответственность за обеспечение допуска к голосованию несет уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС.
Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 % долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
В целях проведения общего собрания орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС, обеспечивает составление перечня участников ОДС (в случае его отсутствия), хранение такого перечня, составление и хранение протоколов, иных документов общего собрания.
Уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС, участвует в организации и проведении общего собрания.
Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников ОДС на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС, присутствовавшим на общем собрании. Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в ОДС. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.
В случае смерти одного из собственников, уполномоченное собранием лицо выступает доверителем в отношении доли умершего при осуществлении полномочий, переданных ему собранием, до перехода прав наследникам.
Можно выделить следующие этапы оформления земельных участков путем выдела по решению общего собрания:
1. Подготовительные работы: Получение и анализ сведений единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении земельного участка, из которого планируется провести выдел, анализ исходной документации;
2. Подготовка проекта межевания земельных участков;
3. Публикация извещения о проведении общего собрания в СМИ;
4. Проведение общего собрания об утверждении проекта межевания;
5. Проведение кадастровых работ и подготовка межевого плана;
6. Государственный кадастровый учет и регистрация прав.
Если в течение 30 дней со дня извещения о согласовании проекта межевания земельного участка от участников ОДС не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. Проект межевания земельного участка утверждается собственником земельной доли или земельных долей (пая).
3. О возражениях относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
Если же у участников ОДС есть возражения?
То такие возражения направляются кадастровому инженеру, подготовившему проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.
Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка должны содержать:
- фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения;
- реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого земельного участка;
- кадастровый номер исходного земельного участка.
К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.
Возражения, поступившие в орган регистрации прав по истечении 30 дней с момента надлежащего извещения участников ОДС о согласовании проекта межевания земельного участка (датой поступления возражений считается дата их регистрации в органе кадастрового учета), не рассматриваются при принятии решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в соответствии с п.7 ч.3 ст. 27 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 (Далее — № 221-ФЗ).
Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.
Дополнительно сообщаем, что при осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, образующегося путем выдела земельных долей из земельного участка, на который подано возражение, органом кадастрового учета будет проведена проверка учетного дела на соответствие нормам №221-ФЗ и принято соответствующее решение.
В случае наличия обоснованных возражений, кадастровый инженер проводит работы по их снятию, и только после этого осуществляет подготовку межевого плана.
Подготовка межевого плана.
После того, как согласован проект межевания, все возражения сняты кадастровый инженер выполняет кадастровые работы и осуществляет подготовку межевого плана для последующего его предоставления в орган регистрации прав с заявлением и иными документами для постановки на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.
Подача заявления о постановке на кадастровый учет и государственную регистрацию прав выделяемого земельного участка.
Для оформления прав собственнику земельной доли либо его представителю необходимо обратиться в любой офис «Многофункциональный центр государственных и муниципальных услуг» (МФЦ), либо подать заявление в электронном виде через портал Росреестра.
Помимо межевого плана необходимо также предоставить:
- заявление о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав, составленное по форме, утвержденной Приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310, поданное лицом или лицами, являющимися собственниками земельной доли (долей) и образующими земельный участок путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 — 6 статьи 13 № 101-ФЗ;
- документ или документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю;
- проект межевания земельного участка, утвержденный решением собственника земельной доли или земельных долей;
- заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка;
- копия протокола общего собрания и перечня собственников, заверенные ОМС;
- копия извещения о созыве собрания.
Отметим, что при осуществлении процедуры выдела необходимо будет оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
Размер госпошлины, в соответствии с действующим налоговым законодательством, составляет 350 рублей.
Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности
Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:
- Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
- Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.
Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:
- нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
- документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
- невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
- наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
- иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Земельный пай. как выделить свою долю в натуре?
Единственное, что потребуется оплатить — так это работу сотрудников кадастра, а также оплатить налог на землю. Без реализации таких требований приватизация земельного участка будет невозможной. Законодательная база Современное российское законодательство полностью регулирует все вопросы, касающиеся оснований для выделения паевого надела, а также способов распоряжения им.
Одним из таких регулирующих законов является ФЗ № 101 «Об обороте сельскохозяйственных земель», где указано, что земельный пай, имеющий статус частной собственности, подлежит реализации или же использованию в личных целях. Кроме того, законодательно предусмотрено, что владение участком допускается даже без его выдела. В подобной ситуации пай может быть использован исключительно в собственных целях.
Особенности оформления заявления.
Извещение действующим собственникам земельного участка оформляется в соответствии с общепринятой формой. В обязательном порядке должны указываться полные сведения о наделе, который позволяет однозначно его идентифицировать. Список участников долевой собственности можно получить по заявлению в администрации сельскохозяйственной организации.
Информация предоставляется по запросу и в Ф-3 содержатся следующие данные:
- личные данные участника долевой собственности;
- паспортные данные, включая дату выдачи;
- почтовые реквизиты;
- данные свидетельства о праве собственности;
- информация о земельной доле.
Без выделения участка долю вправе приобрести только сособственники или лицо, которое использует надел. На практике в такой роли часто выступает член фермерского хозяйства либо сельхозпредприятие. Владелец доли также может отказаться своей части, принять решение о внесении ее в уставный капитал, передаче в доверительное управление или дарении.
Наш Доверитель — заявитель по данному делу является собственником доли в праве общей долевой собственности из земель общей долевой собственности, долю получил по наследству.
Заявитель выразил желание выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка было опубликовано в газете «Суздальская Новь». Возражений относительно границ, площади и местоположения выделяемого им в счет земельной доли земельного участка, не поступило.
Кадастровым инженером спустя 30 дней со дня публикации заявителем извещения, был утвержден проект межевания земельного участка.
Далее, заявитель обратился с заявлением в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области о постановке на государственный учет объекта недвижимости, представив с данным заявлением проект межевания земельных участков.
Решением филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области от 16.02.2015. № 33/601/15-4713 в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости отказано на основании п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Принятое решение мы посчитали незаконным и необоснованным и обратились в суд.
Сроки выдела доли в натуре земельного надела
Для выдела доли земельного участка в натуре заинтересованному лицу придется потратить немало времени:
- для достижения соглашения между всеми собственниками (уведомление о предстоящем выделе доли) – от 1 до 3 недель, а если соглашения достичь не удастся, тогда придется обращаться в суд;
- для проведения межевых работ, подготовки технической документации – 2–4 недели (в зависимости от загруженности БТИ и скорости работы кадастрового инженера);
- для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок в Росреестре – 14 дней с даты подачи заявления и всех необходимых документов.
Способы выдела: по соглашению и через суд.
Выдел земельной доли сельскохозяйственных угодий обычно происходит на основании решения всех действующих участников-владельцев, которое принимается на общем собрании путем голосования. Итоговый вердикт может предполагать отрицательный вердикт, а результатом положительного рассмотрения становится составление разрешительного документа.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Для фиксации привлекаются услуги кадастрового инженера. После проведения комплекса необходимых работ специалист составляет проект межевания. При наличии собственников проводится согласование документа в части определения правильности размера и расположения границ.
В соответствии с действующим законодательством об обороте с/х земель требуется согласовать межевой проект, что делается через СМИ. Если в течение 30 дней с момента публикации возражений не поступило, то проект автоматически приобретает статус одобренного. В документации кадастрового инженера должно быть зафиксировано, что необходимая процедура пройдена и возражений не последовало.
Препятствием для достижения соглашений могут выступать различные обстоятельства и в этом случае привлекается механизм судебного разбирательства.
Причины могут быть связаны со следующими ситуациями:
- невозможность соблюдения законодательных требований в части размера участка;
- нарушение интересов действующих собственников и нанесение ущерба их имуществу;
- сложности с определением правильных границ и территорий;
- иные проблемы, связанные с разным толкованием вопросов владения участком.