Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сервитута на земельном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Говоря о законодательном регулировании процедуры установления земельного сервитута, необходимо отметить, что такое регулирование осуществляется всего двумя нормативными актами – Гражданским и Земельным Кодексами.
Составление соглашения об установлении частного земельного сервитута
В случае, если вы достигли согласия с собственником соседнего земельного участка, касательно вопроса об установлении земельного сервитута, то вам необходимо составить соответствующее соглашение.
Как составить соглашение о сервитуте, что же оно должно в себя включать:
- Дату и место заключения соглашения
- Предмет соглашения, т.е. указывается то, о чем составлено настоящее соглашение и для каких целей
- Объект соглашения, т.е. ссылка на данные земельного участка
- Срок действия соглашения
- Плата за сервитут
- Права и обязанности сторон соглашения
- Обязательства заинтересованного в установлении сервитута лица, привести земельный участок, на который устанавливается сервитут, в соответствие с разрешенным видом использования, по окончании срока действия соглашения
- Иные условия, не противоречащие действующему законодательству РФ
Сроки и стоимость установки публичного сервитута
Установка сервитута – долгосрочная процедура, она может занимать до полугода. Сроки должны соответствовать административному регламенту, который действует в регионе. Временные затраты включают:
- до 30 дней на рассмотрение заявления, поступившего от инициативной группы.
- от 10 дней до месяца на организацию общественных слушаний, оповещение заинтересованных лиц о месте и времени их проведения;
- до 30 дней на проведение межевых работ и составление кадастрового плана обременяемой части участка земли;
- до 7-14 дней на регистрацию сервитута в реестре.
Стоимость установки публичного сервитута состоит из:
- затрат на проведение межевых работ – 15-40 тыс.р.;
- затрат на организацию общественных слушаний;
- затрат на оплату госпошлины за регистрацию обременения в Росреестре в размере 1500 р.;
- компенсации издержек собственнику земельного участка за установку сервитута – они рассчитываются с учетом размера упущенной выгоды собственника, площади действия сервитута, кадастровой стоимости участка земли. Стороны могут договориться о выплате единовременной или ежемесячной компенсации.
Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов
Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.
В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.
В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:
1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.
Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:
- личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
- личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
- частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.
2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.
Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:
- чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
- для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
- публичный сервитут для проведения дренажных работ;
- при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
- публичный сервитут при сенокосе.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км.
На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н.
просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка.
Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает.
Определение и правовое регулирование
Под сервитутом понимается разрешение на временное и ограниченное дополнительными условиями использование земли, принадлежащей другому собственнику. Этот правовой институт регламентируется несколькими статьями части первой ГК РФ — начиная с 274 по 277. Второй базовый документ по рассматриваемому вопросу — ЗК РФ, прежде всего — статья 23 и главы с V.1 по V.7.
Сервитут носит характер обременения, но с запретом на передачу третьему лицу в качестве залога или обеспечения финансовых обязательств. Кроме того, не допускается его продажа, обмен или дарение.
Необходимость получения сервитута на землю обычно связана с предоставлением доступа к участку отдельного физического или юридического лица. Он необходим для проведения самых различных работ и мероприятий, в перечень которых входят:
- осуществление инженерных изысканий;
- практическое использование водных и других ресурсов;
- строительство специальных и инфраструктурных сооружений и объектов;
- обеспечение доступа к расположенному по соседству другому наделу земли;
- установка межевых и геодезических знаков;
- устройство систем дренажа и канализации;
- прогон и выпас сельскохозяйственных животных;
- ведение охоты или ловли рыбы и т.д.
Компенсация за предоставление земли в ограниченное пользование
Законодательство наделило собственника правом требовать компенсации за ущемления своих прав после наложения обременения на его участок. Конкретный размер платы за эксплуатацию земли не установлен и должен определяться по взаимному соглашению сторон или судебной инстанцией.
Оплата за сделку рассчитывается исходя из возможной материальной выгоды, при личном использовании земли. На величину платежей могут влиять:
- понесенные расходы собственника земельного участка (например, траты на поддержание исправного состояния покрытия, для проезда соседей);
- интенсивность пользования участком;
- размеры нанесенного ущерба или упущенной выгоды из-за наложения обременения.
Все эти факторы являются первостепенными и оказывают воздействие на формирование размера оплаты за сервитут.
Как установить сервитут на земельный участок
Утверждение государственного сервитута происходит при наличии следующих оснований:
- необходимость передвижения по территории участка;
- земля используется для прокладки инженерных коммуникаций, объектов придорожного благоустройства и проведения ремонтных работ;
- необходимость в установке на участке межевых знаков, а также обеспечение подъездов;
- проведение работ по дренированию участка;
- участок используется для водозабора или организации водопоя, а также для прогона и выпаса с/х животных, покоса;
- если участок используется для охоты или рыболовства;
- в целях обеспечения свободного прохода к прибрежной полосе или проведения исследований и изысканий на участке.
Перечисленные основания являются исчерпывающими, имеют повелительный характер, т.е. устанавливается нормами закона и не зависят от волеизъявления землевладельца. Оформление публичного сервитута связано с решением государственных или общественных задач.
Определение сервитута происходит только по итогам общественных заседаний. После оформления публичного сервитута он подлежит госрегистрации.
Садоводческое товарищество «Мечта» обратилось в суд с иском к СТ «Маяк», которое находилось по соседству. В заявлении истец требовал установить обременение для возможности передвижения членов СТ «Мечта» по существующей дороге через участок, который принадлежал СТ «Маяк». В своем заявлении истец основывался на том, что в 1991 году ему был выделен участок на праве постоянного пользования. Данный участок граничил с лесополосой с одной стороны, и с участком ответчика — с другой. Однако территории для проезда к трассе выделено не было, а участок ответчика непосредственно граничил с трассой.
После предоставления земли некоммерческим организациям, их члены самостоятельно за свои средства проложили дорогу от трассы, которая проходила через оба товарищества. Члены обеих организаций пользовались этой дорогой на протяжении 20 лет. Однако, с 2010 года, ответчик стал препятствовать в эксплуатации дорогой членами СТ «Мечта» (возвели ограждение).
Арбитражный суд, заслушав уполномоченных лиц от сторон, проанализировав материалы дела, вынес постановление об установлении обременения по уже существующей дороге для передвижения по ней членами СТ «Мечта». Также суд обязал СТ «Маяк» не чинить препятствий для проезда по этой дороге членами СТ «Мечта». В своем решении суд указал на невозможность передвижения членов СТ «Мечта» не иначе, как по территории ответчика, и невозможность проложить новую дорогу.
Сервитут на земельный участок
Сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ) — это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Владелец участка земли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им, но обязан предоставить право свободного доступа к объекту, указанному в правоустанавливающих документах, обладателям сервитута, то есть лицам, имеющим право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Сервитут всегда привязан к определенному объекту недвижимости (зданию, сооружению, земельному участку). Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи либо залога.
Сервитут не может быть передан лицам, не являющимися собственниками объекта недвижимости, для обеспечения которой он был установлен. При переходе прав на земельный участок с сервитутом (ст.
275 ГК РФ) обязательства по обременению перейдут новому владельцу.
Требовать установления сервитута можно от федеральных, региональных и муниципальных властей в зависимости от того, кто из них является собственником участка, но не от арендаторов земли.
Если собственником недвижимости является физическое или юридическое лицо, то по вопросу установления обременения необходимо обратиться к нему.
Когда мирное урегулирование конфликта невозможно, вопрос решается в судебном порядке.
По времени действия сервитут может быть срочным и постоянным. Выделяют сервитут частный и публичный.
Прекращение сервитута.
Закон прямо предусматривает только два основания прекращения частного сервитута: отпадение основания для его введения; невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением. С учетом общих положений об основаниях прекращения обязательств и расторжения договоров можно сформулировать следующие основания прекращения частного вещного сервитута.
Независимо от желания сторон договор прекращается в случае:
- слияния в одном лице собственника обремененной недвижимости и сервитуария;
- уничтожения (разрушения) здания (сооружения) — объекта обременения;
- истечения установленного срока действия сервитута.
В результате одностороннего отказа одной стороны договор прекращается в случае:
- отказа сервитуария от пользования;
- отказа собственника, если недвижимость в результате обременения сервитутом не может использоваться собственником по назначению;
- отказа собственника, если отпали основания для введения.
По желанию обеих сторон производится досрочное расторжение договора о частном сервитуте. Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки 2004 г. предлагают составлять соглашение о досрочном прекращении сервитута (п. 21). В законодательстве ряда стран в отличие от России в качестве основания прекращения частного вещного сервитута называется неиспользование сервитута в течение определенного срока: трех лет — ст. 406 Гражданского кодекса Украины, 10 лет — ст. 1191 Гражданского кодекса Квебека.
Думается, что срок продолжительностью в три года должен быть установлен и в России, так как подтверждает стойкое отсутствие интереса (потребности) к использованию чужого имущества.
Установление сервитута через суд
Если соседи не могут прийти к единому мнению, как проходить Петрову через участок Иванова, спор может быть решен через суд. Согласно п. 3 ст. 274 ГК, стороны могут сразу обратиться в судебный орган. При этом не требуется мера в виде попытки досудебного решения спора, как и направление претензии одной из сторон.
Заявителю нужно определиться, в какой суд ему нужно идти. Арбитражные суды разбирают споры, связанные с экономическими вопросами. Если транспорт предприятия вынужден проезжать через чужую территорию для доставки товара, то вопрос сервитута будет решаться в арбитражном суде. Если спор возник между физическими лицами, например, собственниками дачных участков, то он подлежит решению в суде общей юрисдикции.
Когда истец заявляет об установлении сервитута для прохода к самовольно построенному зданию, суд не вынесет решение в его пользу, так как к таким объектам не может быть установлен сервитут.
Нормативно-правовыми актами на земельные участки также может предусматриваться публичный сервитут. Это такие случаи, как осуществляется допуск к линиям электропередач, автодороге, газопроводу и т.д. для их ремонта или обслуживания.
Что делать, если нет сведений по части участка в ЕГРН?
Несмотря на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости данных о части участка, сервитут подлежит регистрации. Например, НКО и предприятие заключили договор о сервитуте. По его условиям НКО имело право переходить по участку предприятия. Также в договоре были прописаны временные и пространственные условия пользования.
НКО обратилось за регистрацией сервитута. Но, так как сведений о части участка, обременяемого сервитутом, в кадастре не оказалось, регистрирующий орган заявление не принял, порекомендовав провести кадастровые работы. Для этого, по мнению регистрирующего органа, заявитель должен был определить границы участка, на который дается возможность ограниченного пользования, и зарегистрировать его в кадастровой палате. Однако НКО оспорило такое решение в арбитражном суде. Согласно Закону о регистрации прав, обязательного условия о постановке на кадастровый учет части участка не существует, когда речь идет о сервитуте. Такая обязанность возникает по государственным либо муниципальным участкам, если соглашение заключается на срок более трех лет.
В других случаях для регистрации сервитута достаточно наличия сведений, определяющих его условия. Их отражение обязательно в реестре. При этом нужно помнить, что сервитут, установленный на часть участка, регистрируется на весь участок, данные о котором присутствуют в кадастре недвижимости и ЕГРН. При этом гражданин либо организация, в пользу которого принят сервитут, использует чужой объект недвижимости на условиях, принятых в соглашении.
Судебное наложение сервитутов
Когда землевладелец и заинтересованное лицо, желающее использовать чужую землю для определенных нужд, не могут договориться, спор о наложении сервитута разрешается судом.
Даже если заинтересованное лицо уже фактически использует землю, а ее собственник не желает устанавливать обременение, стоит позаботиться об официальном получении правомочий на ограниченное использование земли. Судебное решение будет гарантией дальнейшей беспрепятственной эксплуатации чужого участка и защитой от исков о нарушении права собственности. Другими словами, без официального документа землевладелец в любое время может передумать и ограничить доступ на свою землю.
Главное условие, которое влияет на положительное либо отрицательное решение суда, — это отсутствие у истца, требующего установления обременения, реальной альтернативы для возможности владеть своим участком/зданием, не иначе как с использования чужой земли.
К примеру: если близко от соседнего участка есть общедоступные природные источники воды, судья может отказать заявителю в праве использовать озеро на территории соседа. И, наоборот, если это озеро является единственным природным источником воды в округе, суд, скорее всего, примет положительное решение.
Истцу требуется доказать лишь 5 фактов в суде:
- факт отсутствия реальных возможностей реализации собственных прав без обременения другой земли (например, факт того, что гражданин не может провести к своему дому водопровод, минуя участок соседа);
- факт наличия спора об обременении между истцом и собственником соответствующего участка, препятствующим оформлению договора о земельном сервитуте (факт того, что землевладелец отказывается оформлять соглашение о сервитуте на приемлемых для истца условиях);
- обоснованность использования конкретной площади земли в определенных координатах;
- справедливость денежной компенсации для собственника, чьи права попираются;
- необходимый срок ограничения.
Необходимость реализации сервитутного права
Реализация сервитутного права связана с необходимостью ограничить права, физических и юридических лиц в некоторых аспектах. Наложение сервитута позволяет адекватно:
- Организовать проезды, переход по частной территории.
- Установить время, границы провоза машин, спецтехники под объект в границах строительства.
- При обнаружении инженерных сетей решить вопросы как пользоваться общим участком земли в суде, мирным путём.
- Определить целесообразность использования земельных угодий под организацию: пастбища, выгон и ведение скотоводства.
- При частном строительстве прокладывать водоводы, каналы, арыки, вести инженерные коммуникации.
Устанавливают сервитут на земельный участок в двух случаях:
- Для обеспечения нормальной эксплуатации, реализации конкретных работ, позволяющих удовлетворить нужды соседнего участка.
- Для получения разрешения использовать землю, если необходимо сделать доступ к участку или территории, по которому перекрыто движение, нет возможности производить работы строительства: выемку грунта, возводить защитное инженерное сооружение, здание, коммуникации: связи, сетей электрики, отопления, газа, ГВС, ХВС.