Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок изменения вида разрешенного использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка – это процесс, в ходе которого изменяются условия использования земельного участка согласно установленным правилам и предписаниям. Такое изменение может быть необходимо, чтобы адаптировать земельный участок под новые требования и потребности.
Виды разрешенного использования земельного участка
Разрешенное использование земельного участка — это набор допустимых деятельностей, которые можно осуществлять на данном участке в соответствии с установленными правилами и ограничениями. Виды разрешенного использования земельного участка могут быть различными в зависимости от его категории, местоположения и зонирования.
Одним из видов разрешенного использования земельного участка может быть строительство жилого здания. В этом случае на участке можно возведение одно- или многоквартирного дома, а также коттеджа или здания для коллективного проживания.
Вторым типом разрешенного использования земельного участка может быть коммерческая деятельность. Такой участок может использоваться для строительства магазина, офисного здания, склада или промышленного объекта.
Третьим видом разрешенного использования земельного участка является сельскохозяйственное использование. В этом случае участок может быть использован для сельскохозяйственных культур, разведения животных или создания фермерских хозяйств.
В некоторых случаях разрешенное использование земельного участка может предусматривать иные виды деятельности, такие как строительство объектов социальной инфраструктуры, рекреационных зон, спортивных сооружений и т.д.
Определение видов разрешенного использования земельного участка является важным шагом при планировании строительства или использования земли, так как оно определяет границы допустимых деятельностей и помогает соблюдать требования градостроительного законодательства.
Когда изменить ВРИ невозможно
В некоторых случаях, поменять целевое назначение земельного участка невозможно. К ним относят следующие ситуации:
- изменить ВРИ на запрашиваемый нельзя в связи с правилами землепользования и застройки;
- ПЗЗ и градостроительные регламенты в отношении конкретного надела, не установлены или не распространяются на нее, а федеральным законодательством не регламентирован порядок смены ВРИ;
- договор аренды государственного или муниципального земельного участка заключен в результате торгов;
- земля предоставлена арендатору для ведения конкретной деятельности, связанной с текущим целевым использованием;
- государственный или муниципальный надел предоставлен арендатору без проведения аукциона для производства продукции по импортозамещению.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Точной расшифровки понятия ВРИ не содержится ни в одном НПА. Так принято называть направления деятельности, которую можно осуществлять на конкретном земельном участке.
Все земли в РФ делятся на 7 категорий: сельхозназначения, населенных пунктов, специального назначения (например, промышленности, энергетики, транспорта, связи и др.), особо охраняемых территорий и объектов, лесного, водного фонда и запаса.
Согласно ст.7 ЗК РФ в отношении каждого земельного участка устанавливается один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных ВРИ. Их полный перечень содержится в Классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра №П/0412 от 2020 г.
«Земельным кодексом РФ допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка. Правда, для того, чтобы поменять условно-разрешенный ВРИ, необходимо получить разрешение от местной администрации».
Практически все населенные пункты (города, деревни, села и т.д.) поделены на территориальные зоны. Так называют определенные участки земли, имеющие границы, в отношении которых установлены конкретные градостроительные регламенты.
Для каждой территориальной зоны определены свои ВРИ (от одного до нескольких десятков). Все предусмотренные для конкретной ТЗ виды разрешенного использования распределяют по группам:
- основные;
- вспомогательные;
- условно-разрешенные.
Например, если для одной территориальной зоны предусмотрено 40 ВРИ, то все они будут распределены по трем вышеперечисленным группам.
Для того, чтобы понять, какие ВРИ предусмотрены для определенной ТЗ, необходимо ознакомиться с градостроительным регламентом, содержащемся в Правилах землепользования и застройки. Рассматриваемый документ применяется местными органами власти. Он находится в свободном доступе.
Сроки выполнения работ по изменению ВРИ
Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете). Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев. При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.
Правоустанавливающих документов на земельный участок
- на имя Главы муниципального образования (если документы территориального планирования отсутствуют или не утверждены)
- через ГЗК (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)
Прохождение публичных слушаний
При внесении изменений в ПЗЗ (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)
Внесение изменений в правоустанавливающие документы
- если земельный участок находится в аренде — подача заявления в ДГИ г. Москвы
- если земельный участок в собственности — подача заявления в Росреестр
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
За изменением вида разрешенного использования земельного участка вправе обратиться следующие лица:
- собственники земельных участков;
- землепользователи земельных участков, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования (абз. 3 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- землевладельцы земельных участков, т.е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (абз. 4 п. 3 ст. 5 ЗК РФ);
- арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (абз. 5 п. 3 ст. 5 ЗК РФ).
Как и в каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка?
Вид разрешенного использования (ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412.
ВРИ – дополнительная характеристика земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы узнать ВРИ участка достаточно знать его адрес, кадастровый номер и воспользоваться одним из следующих способов:
— заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;
— воспользоваться сервисом Росреестра «Публичная кадастровая карта».
Важно, что для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.
В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Обратите внимание, что изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.
- Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
- Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
- Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.
Куда обращаться, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный
Если вы хотите изменить ВРИ на условно разрешенный, что значительно расширяет возможности использования участка, то приготовьтесь к серьезной и длительной процедуре.
В общих чертах порядок определения такого вида установлен ст. 39 ГрК РФ, но может дополняться местными правилами землепользования и застройки.
Процедуру можно разделить на несколько этапов:
- В первую очередь заинтересованному лицу необходимо направить соответствующее заявление о смене ВРИ в комиссию.
- Следующим обязательным этапом порядка изменения вида разрешенного использования земельного участка являются общественные обсуждения или публичные слушания. Подробнее о них читайте в самостоятельном разделе ниже.
- Получив заключение от организатора обсуждений, комиссия составляет письменные рекомендации о целесообразности/нецелесообразности смены ВРИ и направляет их в местную администрацию.
- Местная администрация в течение 3 дней выносит решение об изменении ВРИ или отказе в изменении ВРИ с обязательной мотивировкой. Оно также подлежит публикации.
Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное
Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:
- паспорт надела;
- правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
- свидетельство о праве собственности на объект строительства;
- топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
- план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
- документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
- санитарно-эпидемиологическое заключение.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
Документы, которые требуются для процедуры
Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:
-
паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;
-
правоустанавливающее свидетельство на землю;
-
согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.
Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).
Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:
-
паспорт и его копию для всех правообладателей;
-
для ИП — предоставить соответствующий бланк;
-
выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;
-
правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;
-
планировочные обоснования.