Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять обременение с квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Что такое закладная? В каких случаях она оформляется?
Закладная — это документ, который наряду с ипотечным договором обеспечивает залог. Она дает банку право распоряжаться имуществом собственника квартиры, если он не может обеспечить выплату кредита.
Закладная оформляется не всегда, а только по желанию клиента. Для банка она дает дополнительные гарантии возврата средств, а для заемщика — возможность получить кредит на более выгодных условиях.
Когда снимается обременение
Обременение с квартиры, приобретенной в ипотеку, снимается, когда заемщик выполнит долговые обязательства перед банком, то есть погасит имеющийся кредит. При этом не берется во внимание, будет ли погашение выполнено в соответствии с графиком или в виде досрочного единовременного платежа.
Как только недвижимость выведена из-под залога, кредитополучатель вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Если обязательства не были исполнены или возникли другие ситуации, установленные российским законодательством, банк имеет право конфисковать объект с целью его последующей реализации и возмещении собственных убытков. Однако это не значит, что ипотечную квартиру, находящуюся под обременением, невозможно продать вместе с долгом. По согласованию с кредитором заемщик может найти покупателя, который одномоментно закроет задолженность или продолжит выплачивать ипотеку (при условии, что он будет отвечать требованиям банка).
Важно помнить, что обременение с объекта не снимается автоматически. Это значит, что после погашения ипотеки кредитополучателю необходимо подать соответствующее заявление в МФЦ или на сайте Росреестра.
Как узнать, что квартира с обременением?
Есть несколько способов узнать, что недвижимость с обременением.
-
Взять выписку из ЕГРН. В документе будет указана информация о виде обременения и количестве прописанных граждан.
-
В домовой книге есть сведения о количестве прописанных человек в квартире.
-
В сертификате о материнском капитале будет информация, использовались ли деньги для покупки квартиры. Если семья воспользовалась сертификатом, то прежде чем выписывать ребенка, они обязаны предоставить ему квартиру с аналогичными параметрами.
Ограничения на практике
Рассмотрим виды обременения недвижимости подробнее. Во всех вышеуказанных случаях собственник объекта продолжает им распоряжаться – то есть недвижимость «работает». Он может сдать свой офис, магазин или склад в аренду или работать там самостоятельно.
1. Если объект сдан в аренду, это не мешает продаже. Но закон защищает добросовестных арендаторов: новый собственник здания или магазина автоматически становится действующим арендодателем и не может попросить «с вещами на выход», если договор аренды не подлежит досрочному расторжению. Когда речь идет о сроке в несколько лет, это может стать существенной проблемой.
2. Доверительное управление – это передача имущества в распоряжение доверенного лица, которое при этом не становится собственником имущества. Чаще всего используется при банкротстве физического или юридического лица, а также в интересах наследников, несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой.
3. Залог и ипотека подразумевают предварительное погашение обязательств перед банком. Причем как долга, так и процентов по нему.
4. Арест – серьезное обременение. Арест накладывается судебными приставами по решению суда в интересах кредиторов. Судебные споры не всегда связаны с объектом напрямую – собственник может быть должен банку или третьим лицам, а арест имеет обеспечительный характер и накладывается на ликвидное недвижимое имущество.
5. Запрет на регистрационные действия означает, что сделку нельзя зарегистрировать до отмены постановления. Как и в предыдущем случае, любая сделка по объекту (включая мену и дарение) будет признана ничтожной. Это грозит владельцу обвинением в мошенничестве.
6. Сервитут – редкое явление в коммерческой недвижимости. Чаще связан с условиями пользования земельным участком, нежели самим зданием. Например, когда рядом находится жилой дом, пройти к которому владелец может только через территорию другого объекта.
Некоторые граждане сознательно покупают жилище, отягощенное правами третьих лиц. При этом принятие условий такой сделки фактически значит, что в будущем новый владелец имеет шансы потерять квартиру, приобретенную в обременении. Главный плюс покупки в этом случае — низкая по сравнению с другими предложениями на рынке цена проблемной недвижимости.
С точки зрения закона безопаснее приобрести юридически чистое жилое помещение. Наличие законных претензий третьих лиц может иметь негативные последствия для обоих участников сделки — продавца и покупателя. Среди существующих рисков выделяют:
- признание договора недействительным (ст. 166 ГК);
- трудности с взысканием средств, потраченных на оформление документации с продавца, нарушившего закон;
- возникновение дополнительных обязанностей, например, погашение ипотечного займа, предоставление доступа к приобретенным квадратным метрам арендаторам или лицам, в чьих интересах установлен сервитут;
- взыскание материальных убытков и морального ущерба с недобросовестного контрагента.
Перед подписанием соглашения стоит дополнительно проверить актуальную информацию об объекте продажи. Причем это правило касается как покупателя, так и отчуждателя. Последний обязан сообщить приобретателю о существующих отягощениях. Иначе покупатель после получения претензий третьих лиц сможет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям. Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.
Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.
Ипотека закрыта. Так как снять обременение с квартиры?
После выплаты кредита необходимо получить в банке документ, подтверждающий это, а также закладную на квартиру. Если вы являетесь покупателем, или же просто решили досрочно погасить ипотеку, именно вам предстоит решать вопрос, как снять с квартиры обременение по ипотеке. В регпалате вам потребуются следующие документы:
- заявление о снятии обременения, которое формально исходит и от вас, и от кредитора. Поэтому сперва вам необходимо прийти в отделение банка, взять образец заявления, заполнить его и заверить у сотрудников. Только потом его можно нести в Регистрационную палату;
- свидетельство, подтверждающее ваше право собственности;
- документы из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также первоначальный договор;
- закладная на квартиру.
Как узнать, наложено ли на квартиру обременение?
Хорошо, если приобретая обремененную квартиру, вы отдаете себе в этом отчет и знаете, как решить данную проблему. Но нередки случаи, когда продавец намеренно утаивает «прошлое» своей квартиры, чтобы осуществить сделку как можно выгоднее. Важно не попасться на эту удочку и вовремя узнать о интересующей вас квартире все – к счастью, эта информация является открытой, и добыть ее совсем не сложно. В ЕГРП вы найдете сведения о любых ограничений не недвижимость.
Выписку можно заказать лично в отделении регистрационной палаты или же через интернет. При подаче заявления вам придется уплатить госпошлину. По истечении нескольких дней вы получите выписку, где содержится вся информация о квартире, включая наличие/отсутствие обременения (4 пункт). В случае их отсутствия вы найдете там пометку «не зарегистрировано».
Если сложилось так, что вы все же приобрели квартиру с обременением, отчаиваться не стоит. По закону новый собственник не обязан оплачивать долги старого и нести за них какую-то ответственность. Но лишняя беготня по судам, бесконечные формальности и заявления все равно способны здорово подпортить вам радость от новоселья. Поэтому, чтобы не искать, как снять обременение с квартиры после выплаты продавцу денег, лучше досконально проверять ее на чистоту до заключения сделки. А еще лучше доверить это специалисту: юристу или риелтору.
Законодательство допускает различные виды обременений, которые могут регистрироваться в отношении прав на жилые помещения. К их числу относятся:
- арест – может устанавливаться на основании судебного решения или постановлении должностных лиц ФССП при совершении исполнительных действий;
- залог, в том числе ипотека – устанавливается по соглашению сторон при оформлении ипотечного кредитного договора на приобретение жилья (ипотека устанавливается в пользу банка, который приобретает возможность принудительно продать квартиру при неисполнении денежного обязательства);
- наличие договора безвозмездного пользования;
- наличие действующего арендного договора (обременение действует на весь период аренды);
- наличие права постоянного пользования у лиц, на законном основании вселенных в квартиру.
Из указанных видов обременений распоряжение жильем будет полностью исключено только при установлении ареста. Данная мера воздействия устанавливается судом или судебным приставом в качестве обеспечения исковых требований или для погашения взысканной задолженности.
Если собственник квартиры не может погасить долг, либо проигрывает судебный процесс, арестованные имущественные активы подлежат реализации на публичных торгах. В этом случае правообладателю будут возвращены денежные средства, оставшиеся после расчетов по долгам.
При наличии иных видов обременений распоряжение квартирой, в том числе ее продажа, только ограничивается, однако не исключает возможность совершения сделок. Например, при наличии установленного залога по ипотечному договору продажа квартиры будет возможна следующими вариантами:
- путем полного исполнения денежного обязательства перед банковским учреждением, после которого обременение будет аннулировано;
- путем получения согласия банковского учреждения для продажи жилого помещения (в этом случае может оформляться ипотечный договор на нового владельца объекта, либо расчет по кредиту после получения денежных средств от покупателя).
Существует несколько способов проверить — квартира с обременением или нет. Крайне желательно узнать данную информацию перед покупкой, чтобы в последний момент не возникало определенных проблем, ведь не все продавцы честные, и могут попытаться укрыть факт обременения. Итак, способы определения:
- Домовая книга. Благодаря этому документу потенциальный покупатель жилого помещения может выяснить всю историю квартиры, начиная с первого заселения людей. Нужно быть крайне осторожным, если на момент совершения сделки купли/продажи в жилье прописаны другие люди, в особенности несовершеннолетние дети. Перед покупкой нужно попросить владельца, чтобы он выписал всех остальных людей.
- Услуги риэлтерской конторы. Данные фирмы оказывают платные услуги и самостоятельно ищут всю информацию о правовой ситуации. Более того, риэлтерская контора после проведения сбора данных консультирует клиента относительно дальнейших шагов по приобретению жилья.
- Обращение в отдел архитектуры. В этой структуре человек может узнать, что данное здание является аварийным. В таком случае владельцу помещения запрещается совершать сделки относительно данного помещения.
- Наиболее простой способ определения обременения квартиры – проверка через сайт Росреестра. Потенциальному покупателю следует зайти на официальный сайт и сделать запрос на конкретную недвижимость. Стоит обратить внимание, что данная услуга является платной.
Причины наложения обременений на недвижимость
Пришло время разобраться, почему могут наложить обременение. Как мы уже выяснили, имеется ряд причин, и у каждой из них есть собственная правовая природа. Обычно обременения возникают:
- В силу договора. Собственник заключает соглашение, условия которого порождают определенные ограничения в отношении недвижимости и прав собственности на нее. В зависимости от условий и характера заключенного собственником договора, такие ограничения могут касаться распоряжения недвижимостью (например, если квартира в залоге) или ее использования (к примеру, если квартира находится в аренде).
- В силу закона. Такое обременение обычно связывают с недвижимостью, приобретенной в кредит. В ее отношении ограничение права собственности возникает по закону, без дополнительной оговорки. Так, согласно п. 5 ст. 488 ГК, все купленное в кредит до полной оплаты находится в залоге у продавца как обеспечение погашения обязательств владельца.
- В силу обращения взыскания. В рамках исполнительного производства, для обеспечения дальнейшего обращения взыскания, приставы вправе обременять недвижимость, накладывая на нее арест. Кроме того, арест возможен в рамках уголовного производства как мера обеспечения возмещения вреда или санкции в виде имущественного взыскания.
Этот вид обременения может касаться земельной собственности и квартир, а также другой недвижимости. Возникает вследствие установления банком залога для обеспечения договора ипотеки. При приобретении недвижимого имущества в ипотеку сама недвижимость будет находиться в собственности у заемщика.
Но, распоряжаться таким имуществом можно будет только с разрешения кредитора. Ограничения снимаются с недвижимого имущества только после полного погашения задолженности. В случае непогашения задолженности обремененное имущество отбирается и реализуется в счет погашения ипотеки.
Однако, с разрешения кредитора, имущество обремененное ипотекой, возможно продать. В таком случае недвижимость переходит к следующему владельцу вместе с ограничением. Оформляется такая сделка путем заключения договора купли-продажи с обременением.
Как оформить обременение
Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.
Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.
К ним относятся:
- свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
- кадастровый паспорт на дом или квартиру;
- договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
- личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).
В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.
Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.
Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.