Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник жилого помещения обязан предоставить управляющей компании (если таковой способ управления выбран в доме) доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям. Эту обязанность устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Получается, если эти коммуникации проходят в вашей квартире за стеной из гипсокартона, то ее придется демонтировать.
С чем сталкиваются собственники квартир
Периодически в договорах об управлении многоквартирными домами встречаются пункты, вызывающие недоумение новоселов. Иногда эти странности выносятся в отдельное соглашение. Чаще всего вопросы вызывают такие требования:
-
согласовывать с УК проведение ремонтных работ, их время и объем;
-
предоставлять строительные проекты;
-
ставить УК в известность о том, какие подрядные компании будут привлечены для ремонта;
-
передавать списки работников, которые будут его выполнять;
-
предъявлять сотрудникам УК лицензии и патенты строителей.
Уведомление от УК о незаконной перепланировке
Как мы уже писали выше, любое уведомление от УК о незаконной перепланировке носит только информативный характер.
Управляющая компания может выслать десяток уведомлений, предписаний, извещений, писем, требований и т.д., все это не значит ровным счетом ничего.
Даже если собственник получил это заказным письмом, то он может ознакомиться с полученной информацией, но не отвечать на него.
А если письмо было положено в почтовый ящик, то можно совершенно справедливо сказать — вообще ничего не получали, хулиганы наверно вытащили и вообще, почему вы не следите за тем что из почтовых ящиков у нас важные документы пропадают вы управляющая или где?
Управляющая компания может даже угрожать судом, это также ничего не значит. Для того что бы было некое судебное разбирательство необходимы факты ущемления чьих то прав, выполняемый текущий ремонт не относится к данной категории.
Но если в тексте полученного извещения вы прочитали фразу похожую на «мы передадим информацию в жилищную инспекцию», ситуация может стремительно осложнится. А степень трудностей будет зависеть от того в какой стадии ремонт, какие мероприятия проводятся и т.д.
А зачем может быть необходима УК при перепланировки
Тем не менее, в Москве управляющие компании косвенно задействованы в согласовании перепланировок.
Например, у них можно получить справку о том, какое помещение расположено под квартирой.
Зачем и кому может быть нужна такая справка?
Дело в том, в квартирах на первом этаже имеется больше возможностей для изменения планировки, чем в аналогичных квартирах на этажах выше.
Это в основном касается перепланировок с расширением и переносом мокрых зон и кухонь.
К примеру, в квартире первого этажа разрешается расширять кухню, используя для этого жилую комнату (при условии, что стена между помещениями ненесущая, а кухня не газифицирована).
Также допустима перепланировка с расширением ванной/санузла на кухню или жилую комнату.
Такие варианты перепланировки в квартирах, под которыми расположены квартиры соседей, не согласовать.
А на первом этаже это сделать возможно.
Все перечисленные варианты перепланировок, которые согласуются на первых этажах, можно согласовать и на втором этаже, если первый этаж нежилой.
Теперь возвращаемся к вопросу о том, зачем нужна такая справка.
Представим, что ваша квартира находится на втором этаже, а под вами магазин или офис, то есть нежилое помещение. И вы хотите увеличить кухню за счет комнаты.
Напомним, что в квартире, под которой находится другая квартира, такую перепланировку не согласовать, потому что запрещено размещать кухни над жилыми комнатами соседей.
Следовательно, согласующий орган, а в Москве это жилищная инспекция, чтобы выдать разрешение на такой ремонт, должен точно знать, что под квартирой отсутствуют жилые помещения.
Техническая документация из БТИ на помещение, которая будет подана на рассмотрение в Мосжилинспекцию, не содержит полной информации.
В том смысле, что в ней будет указан номер этажа, на котором расположена перепланируемая квартира, но не будет никакой информации о том, что под квартирой находится нежилое помещение.
Для жилинспекции все будет ясно, если заявка подается на перепланировку квартиры на первом этаже.
В документах БТИ будет указан первый этаж, а ниже первого этажа жилых помещений быть не может.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Капитальный ремонт подъезда
Средства на капитальный ремонт формируются из ежемесячных взносов, которые делают все жильцы дома. Правила, по которым проводятся такие работы, описаны в ст. 166 Жилищного кодекса РФ. Важно знать, что не все работы входят в капитальный ремонт как таковой. В частности, капитальный ремонт включает:
-
Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.
-
Ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
-
Ремонт крыши.
-
Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
-
Ремонт фасада.
-
Ремонт фундамента многоквартирного дома.
Имеют ли право они требовать согласование проекта ремонта с ними?
Приобрели квартиру в новостройке в г. Москва. После подписания акта приема передачи управляющая компания требует согласовать с ней ремонт, который планируется провести в квартире. Требуют согласование МЖИ на перепланировку, проект электрики, проект водоснабжения и канализации. По их требованию, все проекты должны быть разработаны компанией входящей в СРО (самостоятельно сделанные проекты они не принимают). Без согласования они препядствуют проведению ремонта: — Завезти что-либо можно только через подземную парковку, на которую они не выписывают пропуска тем квартирам, которые не согласовали с ними ремонт. — Рабочих они не пускают через подьезд, так как требуют оформить пропуск на всех кто приходит в квартиру (кроме собственников). Пропуска они соотвественно не выписывают. Законны ли действия управляющей компании? Имеют ли право они требовать согласование проекта ремонта с ними? (от МЖИ согласие на перепланировку получено). Не являютя ли их действия препядствованием мне распоряжатся моей собственностью так, как я хочу?
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
Права управляющей компании
- передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
- информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
- принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
- принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
- контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
- приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.
Понятие текущего ремонта
Проведение восстановительных работ в МКД подразумевает, что уполномоченная компания реализует комплекс мероприятий, которые направлены на поддержание помещений дома в таком состоянии, чтобы в нем можно было жить.
Кроме того, это работы, связанные с образовавшимися неполадками, способных повлиять на безопасность граждан. Указанные действия реализуются организациями, которые взяли обязательства по поддержанию здания в надлежащем состоянии.
Работы по ремонту могут быть связаны с:
- реализацией работ восстановительного значения;
- производством ремонта части коммуникаций инженерного типа;
- заменой некоторых элементов.
Все работы, проводимые в МКД, регламентированы документами технического и нормативного значения. Данные акты выступают основанием для принятия решения о замене коммуникаций.
Что такое капитальный ремонт здания
Характеристики объекта капитального строительства могут ухудшаться в результате естественного износа, нарушения правил эксплуатации, воздействия природного характера или при чрезвычайных обстоятельствах. Чтобы устранить угрозу разрушения объекта, восстановить или улучшить характеристики конструкций, проводится капитальный ремонт. Решение о проведении капремонта может приниматься собственник или застройщик, обслуживающая организация, арендатор.
Порядок и основания для проведения ремонта будут отличаться, в зависимости от вида объекта. Например, для многоквартирных домов капремонт проводится в рамках государственной программы, а его финансирование происходит за счет бюджетных средств и взносов жильцов. Специальные нормы предусмотрены для сроков планового капремонта общественных и административных зданий.
Основания предъявления собственнику квартиры
Может ли управляющая компания выдать предписание? Карательных полномочий у жилищников действительно никаких нет и быть не может. Однако в случае правомочности их требований, это за них запросто осуществит суд.
Туда обратиться УК очень даже может. Пока же они только, что называется, просят по-хорошему и дают жильцу шанс исправить. В самых же тяжелых случаях виновника ждет продажа квартиры с торгов.
Это на предмет того, что может быть за неповиновение законным требованиям. Почему законным — ответ лежит в Жилищном кодексе РФ, точнее — в его статьях 20 и 161.
Более того, помимо возможности потребовать от жильца исполнения его части договора, УК еще в определенных случаях имеет полномочия арбитра — при урегулировании споров между собственниками жилья.
Предписание собственнику квартиры от управляющей компании — образец.
Узнайте из наших статей о том, как бороться с управляющей компанией и как расторгнуть с ней договор на обслуживание.
Что делать, если вы его получили?
Выполнить требование Управляющей компании, что же еще — если их требования законны и вы действительно нарушили свою часть договора.
Действительно, сделать это сейчас гораздо лучше и менее затратно, чем если к тому вас принудит уже суд.
Например, если вы возвели незаконную пристройку к своей квартире или еще как-то перекроили свои квадратные метры, узаконьте это.
Это займет совсем немного времени и денег, чем наем адвоката, штраф и оплата еще и судебных издержек.
Обойти это требование тоже никак не получится — как уже говорилось, в особо тяжелых случаях вопрос может встать о продаже квартиры с торгов.
Другое дело, если у вас нет причин считать себя виноватым. Имела ли право управляющая компания выписывать предписание? Как в этом убедиться? Для начала — изучить внимательнейшим образом текст договора и сопоставить, какой из данных пунктов вы, по мнению жилищников, нарушили.
Если не можете найти у себя, можно нанести визит в офис Управляющей компании и попросить там копию договора. Идти туда вам так или иначе придется — за разъяснениями.
Получив их, не следует сразу же бежать жаловаться в первую попавшуюся контору.
Лучше всего сначала обратитесь к грамотному юристу — он подскажет, куда целесообразнее сначала пожаловаться в конкретном вашем случае и как правильно составить заявление, что к нему приложить.
Тем более, без услуг профессионала вам не обойтись, если речь зайдет о судебном разбирательстве. Пожаловаться же можно в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
Прокуратура, правда, как показывает практика, крайне не любит такого рода жалобы, отсылая сразу в суд. Но это целесообразно делать только в случае, если на вас не «висит» долг за квартплату.
Погасите его, а затем уже требуйте справедливости. Помните, что за минимум шестимесячную неуплату услуг ЖКХ в роли подсудимого (причем речь пойдет уже ни много, ни мало, о выселении) можете оказаться уже вы сами.
А потому, нанеся визит в офис жилищников, запросите полную выписку о состоянии ваших финансов. Если принято решение обращаться в суд, то заявление подается в районный суд общей юрисдикции в количестве экземпляров по числу участников разбора.
Как и с кем согласовать ремонт квартиры
Разрешения и допуски могут потребоваться для работ с электрооборудованием, выполнения пожароопасных работ, временного отключения коммунальных ресурсов. Обычно эти разрешения получает подрядчик, который привлекает специалистов для ремонта. На период проведения указанных работ может обеспечиваться контроль со стороны энергоснабжающей или ресурсоснабжающей организации.
Комментарий эксперта. Допускается узаконивание выполненных работ, если при их проведении были соблюдены все нормы безопасности. Однако не рекомендуем начинать ремонт без согласований, так как процедура узаконивания не всегда завершается положительным результатом. Свяжитесь с нашими специалистами, чтобы узнать подробнее об этих нюансах.
Согласовывают два типа изменений: перепланировку и переустройство.
К переустройству относят перенос инженерных сетей, сантехнических приборов и электрики. К перепланировке — снос и возведение стен, перенос и расширение дверных проемов. Все эти изменения обязательно вносят в технический паспорт квартиры.
Изменения тщательно просчитывают, чтобы избежать аварийных ситуаций — например, обрушения дома из-за изменившейся нагрузки или затопления жилой комнаты у соседей снизу из-за переноса коммуникаций.
Согласовывать не нужно обычные ремонтные работы: замену проводки, труб и сантехники, штукатурку стен, стяжку пола, поклейку обоев. Разрешение не понадобится для установки сплит-системы, замены окон и дверей.
Перепланировку квартиры согласовывают в четыре шага.
1
За техническим заключением и проектной документацией обращаются в специализированную компанию с допуском СРО. Если собираетесь подавать документы через интернет, проект должен быть подписан электронной подписью компании.
2
Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить
Жилищный кодекс обозначает работы, которые относятся к категории перепланировки, но не требуют согласования.
К ним относится следующее:
- Застекление лоджии или балкона, если не производится конструктивных изменений.
- Расширение, перенос или сужение дверных проемов, заделка и образование в не несущей стене.
- Переделка дверного проема под межкомнатное окно или арку.
- Установка душевой кабины вместо ванной.
- Установка и демонтаж кладовки, включая навесную.
Установка тамбура не является перепланировкой, которую необходимо согласовывать.
Жильцы могут осуществлять любые переустройства с соблюдением следующих условий:
- Конструкции не мешают другим жильцам.
- Они не перегораживают эвакуационные выходы.
- Они не ограничивают возможность сотрудников управляющей компании обслуживать здание (не перегораживают доступ к трубам, щиткам и выходу на крышу).
Но для осуществления любых работ на лестничной клетке требуется согласие всех собственников квартир, которые находятся на конкретном этаже. Если одна из этих квартир муниципальная, разрешение придется брать у администрации, являющейся по закону собственником жилья.
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:
- по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
- по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
- по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
- по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
- по ремонту и обслуживанию домофона.
Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.
Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.