Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговые последствия договора мены- что вы можете не знать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Налог с продажи подаренной квартиры
Если вы получили любое имущество в дар у вас возник доход. И квартира не исключение. Сумма такого дохода равна ее кадастровой стоимости. Обычно этот доход облагают налогом. Получается, что получив квартиру по договору дарения вы должны заплатить налог на доходы по ставке 13 процентов с ее кадастровое стоимости. Правда лишь при условии, что даритель не является вашим близким родственником (мужем, женой, матерью, отцом и т. д.). По ним предусмотрена льгота. При продаже такой квартиры доход возникает второй раз. Вот о расчете налога с такого дохода и поговорим.
- Срок владения подаренной квартирой
- Доход от продажи подаренной квартиры, облагаемый налогом
- Налоговый вычет для продавцов недвижимости
- Доходы минус расходы дарителя
- Доходы минус стоимость квартиры
- Налог на подаренную квартиру при продаже: схема расчета
Доход от продажи подаренной недвижимости (квартиры), обычно также облагают налогом. Но здесь имеют значение два фактора:
- срок, в течение которого подаренная квартира находилась в вашей собственности;
- продажная стоимость квартиры.
Размер налога при обмене квартиры
Сколько придется уплатить при регистрации сделки?
Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:
- В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
- В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной суммы.
Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к оплате налог.
Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:
- Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
- Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется оплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.
Срок владения квартирой, переданной в обмен
Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:
- если квартира получена в собственность до 2021 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
- если квартира получена в собственность в 2021 году и позже (например, в 2021 или 2021 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.
Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют всегда в отношении квартир, которые получены:
- по наследству;
- в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
- по приватизации или договору ренты.
Трехлетний срок применяют и при продаже единственного жилья.
Таким образом, вам важны 2 даты:
- первая — получения квартиры в собственность;
- вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.
Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.
Срок владения обмениваемой квартирой
| Как и когда получена квартира | Срок владения, который позволяет не платить налог |
| Получена до 2021 года | 3 года (36 месяцев) |
| Получена в наследство (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена по приватизации (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Получена по договору ренты (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Является единственным жильем (в любом году) | 3 года (36 месяцев) |
| Куплена в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена по ДДУ в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена по договору мены в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
| Получена в дар от не родственника в 2021 году и позже | 5 лет (60 месяцев) |
Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.
Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.
Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.
Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.
Когда положены налоговые вычеты
Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.
Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:
- Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
- Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.
В советские времена обмен квартирами был единственным способом поменять жилплощадь. Государство являлось юридическим собственником и контролировало рынок недвижимости. При исполкоме существовали специальные отделы по обмену, требовалось получить разрешение и пройти обязательные этапы при смене места жительства. Налог при обмене квартиры не взимался, сделка была практически бесплатной.
Граждане все равно находили способы продавать или покупать жилище, с доплатой или через прописку покупателя, с последующей выпиской ответственного квартиросъемщика. Например, менялась однокомнатная квартира на трехкомнатную квартиру, разница в метраже оплачивалась покупателем. Платили ли налоги при обмене квартиры в прежние времена? Такого понятия не было в практике, обязанность появилась только для ставших собственниками граждан.
Ситуация кардинально поменялась, когда началась программа бесплатной приватизации. Появилась возможность продавать свою приватизированную квартиру и покупать другой объект. Постепенно обменивать стали только те квартиры, которые граждане не смогли, а также не захотели приватизировать.
Оформляем компенсацию: процедура и документы
Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:
- договор мены;
- акт приема-передачи жилья;
- платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
- справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
- выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
- декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
- заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
- удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
- договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
- выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).
Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.
Если Вы – неработающий пенсионер или оформлены как ИП, то документы на возврат Вам следует подавать через ФНС. Срок подачи бумаг и декларации – до 30 апреля года, следующего за годом совершения обмена. При данном способе оформления компенсация будет выплачена общей суммой на реквизиты, указанные в заявлении.
Недвижимость в собственности до 3 лет
Налоговое законодательство внимательнейшим образом относится к гражданам, желающим зарабатывать на покупке-продаже недвижимости без соответствующих отчислений. В подобных случаях при обмене квартиры, нужно ли платить налог, чтобы избежать нежелательных последствий, нужно заранее разобраться.
Существует несколько вариантов, касающихся равноценного обмена жилья:
— Оба желающих меняться жильем владеют квартирами свыше 3 лет, поэтому освобождаются от взыскания налогов;
— Оба владеют квартирами менее 3 лет хотя бы на 1 месяц, поэтому с обоих взыскивается по 13%;
— Один из участников сделки владеет жильем менее указанного срока, и только он выплачивает положенные 13%.
Период владения можно увидеть в документах, подтверждающих переход права собственности либо сделать запрос в ЕГРН.
Оплата налогов является обязательной, чтобы зарегистрировать договор мены. В ряде случаев налоговый вычет полностью покрывает подобные взыскания, и для подобных случаев присутствует стандартная процедура. Процедура сопровождается несколькими значимыми особенностями, которые необходимо учитывать заблаговременно:
— При вступлении в собственность в срок свыше 3 лет до момента заключения договора, необходимо предоставить документальное подтверждение;
— Нерезиденты России оплачивают налог 20% вместо 13%, что регламентируется статьей 217 НК РФ;
— Процесс обмена недвижимостью сопровождается подписанием договоров купли-продажи, поэтому преимущественно сделки основываются на соответствующей нормативно-правовой базе.
Законодательные органы активно прорабатывают возможность регистрировать договора мены без использования сложных схем. В этом случае станет возможным поменять собственное жилье на альтернативное без множества инстанций, бумаг и специалистов.
Уплата налога при обмене недвижимости
Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:
- Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;
Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.
- Квартира передается с доплатой.
В случае если обмен недвижимостью равноценный и доплата отсутствует, необходимости в уплате подоходного налога нет.
- Налог начисляется не на всю стоимость недвижимости, полученной по обмену, а лишь на разницу (доплату), если обмен неравноценный;