Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИП продает недвижимость: НДФЛ или УСН?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После оценки земельного участка и строения на нем, необходимо рассчитать налог с продажи. Для этого нужно узнать действующую в регионе ставку налога и изучить особенности налогообложения в данном случае.
Правильный расчет налога с продажи недвижимости
Если вы продаете свой дом или земельный участок, то вам придется уплатить налог с продажи. Для того чтобы правильно рассчитать этот налог, необходимо знать ряд важных факторов.
- К первому фактору относится стоимость проданной недвижимости. Она определяется на основе рыночной стоимости, о которой можно узнать у риэлтора или независимого оценщика.
- Второй фактор — это стоимость улучшений, которые вы внесли в свою недвижимость за время ее владения. К таким улучшениям можно отнести, например, новые окна, крышу, отопление и т.д.
- Третий фактор — это сумма налогов и комиссий, которые вы заплатили при продаже недвижимости. К ним могут относиться налог на недвижимость, налог на доходы из продажи, агентские комиссии и т.п.
Налоговый вычет при покупке дома с участком: как получить, пошаговые действия и рекомендации
Вычет при покупке дома с участком — это возврат денег за куплю-продажу соответствующей недвижимости. Но такого понятия в законодательстве РФ нет. Вместо него существует термин «имущественный вычет».
Именно его придется оформить при покупке земли (или ее доли) вместе с домом. И без него в том числе.
- Совершить покупку участка и дома. Обязательно оформить документы о правах собственности на имущество. Без них воплощение задумки в жизнь будет невозможно.
- Написать заявление на предоставление имущественного вычета. Приложить к нему определенный пакет документ. Полный перечень запрашиваемых бумаг будет представлен позже.
- Подать заявление на рассмотрение в один из органов, осуществляющих проверку бумаг и принимающих решение о выдаче вычета.
Что представляет собой имущественный вычет
Имущественный вычет представляет собой сумму, которую гражданин может вычесть из полученной при продаже недвижимости суммы для оплаты налога с продажи. Этот вычет позволяет уменьшить общую сумму налога и сэкономить на уплате налогов.
Чтобы получить имущественный вычет, гражданин должен соответствовать определенным требованиям. Одно из таких требований — наличие земельного участка в собственности или долевой собственности у гражданина. Если земельный участок является единственной собственностью гражданина, то он может претендовать на имущественный вычет.
Сумма имущественного вычета зависит от разных факторов, включая длительность собственности земельного участка, его категорию, кадастровую стоимость и другие факторы. Кроме того, важно учесть, что имущественный вычет распространяется только на одну сделку с недвижимостью в течение года.
Чтобы получить имущественный вычет, гражданин должен предоставить нужные документы, подтверждающие владение земельным участком. Эти документы могут включать в себя свидетельство о праве собственности на земельный участок, договор купли-продажи, договор аренды и другие документы, подтверждающие право владения и пользования земельным участком.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
Семьи с детьми, предъявляющие соответствующие документы, могут быть освобождены от уплаты налога при продаже недвижимости в следующих случаях:
- Продажа жилья, которое является единственным в собственности семьи и находится на территории РФ. Это правило распространяется на семьи, в составе которых имеются несовершеннолетние дети или находятся на иждивении инвалиды I или II группы.
- Продажа жилья, являющегося единственным в совместной собственности супругов, если они имеют несовершеннолетних детей или находятся на иждивении инвалиды I или II группы.
- Продажа квартиры, полученной по программе реновации. В этом случае, семья может быть освобождена от уплаты налога, если они проживали в данной квартире не менее пяти лет с момента получения права собственности или право на пользование жилым помещением.
Как рассчитывается минимальный срок при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости?
При покупке дополнительной доли в объекте недвижимости минимальный срок владения для определения налоговой ставки рассчитывается от даты приобретения этой доли. В случае, если дополнительная доля приобретается по договору купли-продажи, минимальный срок владения начинается с даты регистрации этого договора в уполномоченном органе.
Если же дополнительная доля приобретается по иным основаниям, таким как наследование или дарение, минимальный срок владения начинается с даты постановления о принятии наследства или акта о дарении соответственно.
Минимальный срок владения при покупке дополнительной доли в объекте недвижимости составляет три года. Если же объект недвижимости владеется менее трех лет, то налоговая ставка будет выше.
При подсчете минимального срока владения необходимо учитывать как срок владения собственной доли в объекте недвижимости, так и срок владения приобретаемой дополнительной доли. Если срок владения собственной доли менее трех лет, а срок владения дополнительной доли составляет три года и более, то налоговая ставка будет определяться исходя из срока владения дополнительной доли, независимо от срока владения собственной доли.
Налог при продаже дома: рассчитываем и сокращаем сумму налога
Продажа недвижимости – ситуация, в которую рядовые граждане попадают нечасто. Поэтому процедура эта для многих неизвестная, содержащая в себе «подводные камни». Часть из них касается налогового вопроса.
Нужно ли платить налог при продаже дома, к примеру? Какой будет сумма и как посчитать её заранее? Существуют ли льготы для продавцов? В данном тексте содержатся ответы на распространённые вопросы и раскрываются факторы, на них влияющие.
Факторов, оказывающих влияние на расчёт и уплату налога немного, но знать о них должен каждый собственник недвижимости. Так, налог при продаже дома зависит от времени владения им, кадастровой и рыночной цены на жильё, расходов на покупку этого жилья, если они были понесены. Разберём по пунктам.
Сдача недвижимости в аренду: 6 или 13%?
Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальным предпринимателем предусматривает освобождение его от обязанности по уплате, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Таким образом, если ИП, применяющий УСН, получает доходы от предпринимательской деятельности, то такие доходы освобождены от НДФЛ. Соответственно, в отношении этих доходов ИП уплачивает налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения на УСН «доходы»).
Ситуация осложнена тем, что имущество принадлежит гражданину одновременно и как физику, и как ИП (т.е. оно не разграничено). И как понять, считается ли доход от аренды имущества его личным доходом, или это его предпринимательский доход?
Согласно разъяснениям Минфина РФ, существенное значение имеет вид экономической деятельности, заявленный физическим лицом при регистрации в качестве ИП, а также то, от чьего имени заключен договор: от имени физлица или от имени ИП (например, письма Минфина России от 10.08.2010 № 03-11-11/218, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962).
Соответственно, как утверждают чиновники, если ИП на УСН сдает в аренду собственное недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при регистрации в качестве ИП и договор на передачу в аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не ИП, то доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть НДФЛ.
Таким образом, с дохода от сдачи недвижимого имущества в аренду ИП сможет уплачивать налог в соответствии с УСН без налоговых рисков при соблюдении следующих условий:
- такой вид деятельности, как деятельность по сдаче имущества в аренду, был заявлен при регистрации в качестве ИП;
- договор аренды заключен им в качестве ИП.
Когда и какой налог с продажи земли нужно уплатить
При продаже недвижимости вы получаете доход, а он в свою очередь облагается налогом, который так и называется — налог на доходы физических лиц (сокращённо НДФЛ). С вашей зарплаты его удерживает работодатель, который затем перечисляет соответствующую сумму в бюджет. А если вы получили доход самостоятельно — например, от продажи земельного участка или другого имущества — обязанность подать декларацию и уплатить НДФЛ полностью ложится на вас.
Размер этого налога зависит от плательщика. Налоговый резидент (человек, который проживает на территории РФ не менее 183 дней в течение календарного года) платит 13% от суммы полученного дохода. Для нерезидента налог существенно выше — 30%, а прав на налоговые льготы и вычеты нет: ему придётся платить НДФЛ в полном размере.
Обратите внимание: налоговый резидент — не то же самое, что человек, имеющий гражданство РФ. Иностранец может оказаться налоговым резидентом, а гражданин РФ — нерезидентом, если проводит за границей больше времени, чем дома.
Если же вы бываете за границей раз-два в год, то без сомнения остаётесь налоговым резидентом и, соответственно, платите налог при продаже участка по ставке 13%, а также можете воспользоваться имущественным вычетом.
Но для начала стоит убедиться, что вам вообще необходимо платить НДФЛ: в ряде случаев деньги, полученные за проданную недвижимость, не облагаются налогом.
Как продать построенный дом без налога
Согласно положениям ст. 220 НК РФ, физическое лицо при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в них, которые находились в собственности менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трех лет), имеет право:
– на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей.
– вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, можно уменьшить сумму доходов от продажи указанной недвижимости на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Письмо МФ РФ от 16.07.2022 N 03-04-05/52682
- С объектов недвижимости, приобретённых в 2022 году и ранее. На 2022 год этот срок уже больше 3 лет, поэтому требование устарело.
- С подаренных квартир, если дарители близкие родственники одариваемых.
- Унаследованной недвижимости.
- Приватизированной.
- С собственности лиц, заключивших договор пожизненной ренты с предыдущим владельцем.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Минимальный срок собственности
Не нужно платить налог с дохода от продажи недвижимости (земли и дома), которая на момент продажи находилась в вашей собственности в течение минимального срока владения. В общем случае этот срок составляет 5 лет (60 месяцев). В некоторых ситуациях он меньше и составляет 3 года (36 месяцев). Например, если проданная недвижимость — это ваша единственная жилая собственность и другой у вас нет.
Право собственности возникает в момент его государственной регистрации. Тот факт, что дом построен давно никакого значения не имеет. Да, он построен, но право собственности на него не зарегистрировано. Значит его у вас нет до момента такой регистрации.
Получается, что вы владеете земельным участком больше 5 лет, а домом меньше как 5-ти, так и 3-х лет. Поэтому доход от продажи земли налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет. А вот доход от продажи дома налогом облагают. При этом закон содержит определенные правила расчета этого дохода.
Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета
При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).
Пример
Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.
В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.
По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:
6 500 000 руб. * 13 %
Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:
6 500 000 – 5 254 000
Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.
5 254 000 -1 000 000 * 13%
Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.
Нужно ли уплачивать налог при продаже самостоятельно построенного дома не в коммерческих целях
В 2022 году зарегистрировали построенный нами дом и в том же году продали. Позже выяснилось, что мы должны уплатить налог от реализации дома. Однако мы этот дом строили сами и продали не в коммерческих целях. Можем ли мы как-то доказать это и что можно сделать в данной ситуации?
Как пояснили в Департаменте госдоходов г. Алматы (бывш. Налоговый комитет), в данном случае важна не причина реализации дома, а сам факт. А поскольку в вашем случае начисление налога абсолютно законно, так как при реализации дома, который находился у вас на праве собственности менее одного года, вы получили доход, то налог заплатить придётся. Согласно статье 180-1 Налогового кодекса РК (приводим в сокращении. — Прим. автора), доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом возникает при реализации жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, а также земельных участков, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации является ИЖС и др., на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности.
Как Не Платить Налог При Продаже Самостоятельно Построенного Дома
Отдельные категории граждан (ветераны ВОВ, лица с инвалидностью, граждане, пострадавшие при ликвидации тяжёлых техногенных аварий и многие другие люди) имеют право уменьшить базу налогообложения на 10 тыс. рублей. Чтобы это сделать, необходимо подать вместе с декларацией документы, подтверждающие, что продавец земли принадлежит к одной из вышеперечисленных категорий населения. В случае, если гражданин продал землю, принадлежавшую ему более трёх лет, и получил квитанцию на уплату налога, он все равно должен обратиться в территориальное отделение ФНС с подтверждением владения землёй более трёх лет и снять с себя обязательство уплаты налога.
рублей. Но если он обратится в налоговую службу и воспользуется вычетом, то 1 млн рублей не будет облагаться НДФЛ. А значит, ему придется заплатить только 39 тыс. рублей (300 000 * 13%). Вычет применятся и в том случае, если налоговая база меньше.
Какой налог с продажи квартиры в 2022 году и как его не платить
- При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
- При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
- При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
- При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
- При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
- При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.
- Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
- Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.