Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, которая находится в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.
Сделку полностью ведёт банк
Собственник продаёт предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.
В первом случае покупатель берёт ипотеку в том же банке, где продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.
Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заёмщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком
Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.
Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.
Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.
Где найти покупателя на такую квартиру
Хочет ли покупатель покупать квартиру за плату, когда он может купить ее бесплатно? С одной стороны, да, потому что сделка может вызвать у него определенный риск. Однако у каждой кастрюли есть крышка. И в большинстве случаев агент по недвижимости является «крышкой». Причина.
Обычно утяжеленные квартиры продаются по заниженной цене — иногда до 30% ниже рыночной. И этим пользуются опытные брокеры. Они хорошо знают рынок, обладают юридическими знаниями, готовы идти на риск и платить вперед. Именно поэтому они обычно первыми реагируют на такую рекламу.
Профессиональные участники рынка также могут помочь потенциальным покупателям преодолеть сомнения. Предположим, кому-то срочно нужна большая квартира, но у него мало денег на ее покупку. Такой клиент готов рискнуть купить квартиру в ипотеку со скидкой 10-20%, но только если ему нужна профессиональная помощь, которой он может полностью доверять.
Третья группа покупателей — это именно те, кого вы ищете для своей квартиры. Например, у подрядчиков очень хорошие планировки — лучшие в строительстве. Однако все квартиры уже проданы. Если товар такого веса выставляется на рынок, покупатель найдется, несмотря на риск.
Популярный вариант для продажи ипотечных квартир. Часто используется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк участвует в сделке как непосредственный получатель депозита. Сама сделка обычно осуществляется продавцом при участии профессионального брокера.
Особенностью таких операций является использование двух банковских ячеек.
- Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены.
- Продавец может быть уверен, что покупатель уже расплатился с банком и не исчезнет.
- В случае принудительного взыскания покупатель спокоен, поскольку он может получить обратно деньги, которые он заплатил банку продавца.
- Банк гарантирует выплаты по ипотеке и выступает гарантом сделки.
- Сроки и даты определяются банком, который фактически управляет операцией и/или по запросу банка.
- Банк соглашается продать залог и совместно с ним определяет сумму оставшегося долга.
- Покупатель должен положить деньги в две ячейки: в первую входит оставшаяся часть непогашенной ипотеки продавца, а во вторую — оставшаяся сумма за квартиру. Общая стоимость квартиры определяется продавцом.
- Затем вам необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.
- После регистрации перехода права собственности гарантия передается покупателю, а деньги от первой двери перечисляются непосредственно в банк.
- После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру. Там покупатель получает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц о выпуске веса. Это может быть выполнено МФЦ.
- Как только все вышеперечисленное будет выполнено, продавец может получить доступ ко второй двери с оставшимися деньгами за квартиру.
Легко ли продать квартиру с ипотекой?
Все зависит от целей продавца, условий продажи и в некоторой степени от удачи. Не все покупатели имеют средства для первоначального взноса и готовы выплатить чужой кредит или погасить его на текущих условиях; трудно найти перегруженного покупателя вторичной квартиры, если в качестве первоначального взноса можно использовать Makkapital. Шансы высоки только в том случае, если цены низкие.
Однако продажа квартиры после длительной ипотеки сама по себе не очень выгодна, и скудные продавцы готовы еще больше снизить цену, чтобы продать недвижимость, так как проценты выплачены и реальная стоимость выше.
Продать увесистую квартиру нельзя сказать, что это невозможно. Кто-то живет в вашем доме или хочет переехать в квартиру, готовую к ремонту. Вам остается только ждать — и вам придется заплатить много денег.
Легче найти покупателя, если у вас небольшой остаток долга. Чтобы сделать предложение более привлекательным, погасите часть кредита самостоятельно.
Как правило, со стороны банка нет никаких препятствий для проведения операции. Даже если покупатель не может предоставить полную сумму, кредит и регистратор к текущей сделке. Самое главное, покупатель должен соответствовать требованиям банка и четко заявить об этом до заключения сделки.
Продать квартиру, не уведомив банк
Ст. 37 №102-ФЗ «Об ипотеке» регламентирует отчуждение имущества, пребывающего в залоге, залогодателем третьему лицу через продажу или с помощью иного способа только с согласия залогодержателя. Исключение – другие случаи, прописанные в договоре, которые большинство банков изначально не предусматривают.
В случае попытки обойти эту норму покупатель и продавец столкнутся с непреодолимым препятствием в виде невозможности зарегистрировать смену прав собственности в Росреестре, так как в документах указаны права кредитора на залоговое имущество.
Единственный приемлемый вариант в этом случае – погашение остатков задолженности покупателем вместо продавца. Однако найти покупателя, согласного на такие условия будет не просто.
Риски при продаже квартиры в ипотеке
Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».
Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.
Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.
Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».
Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.
Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:
- Потерять часть средств с продажи имущества;
- Заключить договор с мошенниками;
- Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.
Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.
Необходимые документы для сделки
Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.
Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:
- договор купли-продажи;
- документы, удостоверяющие личности и права сторон;
- технический паспорт на реализуемое жилье.
- на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.
Почему у людей возникает желание продать ипотечное имущество?
Причин тому может быть масса, но самая главная из них – потеря дохода, достаточного для погашения долга. Часть людей, урезав ежемесячные расходы, продолжает тащить непосильный груз, страдая при этом морально и физически.
Но другая часть, взвесив все «за» и «против», принимает решение избавиться от имущества, за которое приходится платить непомерную в сложившихся обстоятельствах цену.
Перечислю все причины продажи квартиры в ипотеке:
- потеря дохода;
- необходимость в приобретении более просторного жилья;
- желание заработать на сделке перепродажи;
- личные причины – развод, женитьба, переезд в другой город (страну).
Теперь подробнее о каждой из причин.
Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:
Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.
При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:
- Отказ покупателя от сделки, когда уже внесены деньги в банк. Это влечет обязательство вернуть их обратно, а сделать это будет проблематично.
- Отказ банка в оформлении займа на квартиру покупателю.
Продажа кредитной квартиры через досрочное погашение займа
Здесь вариантов действий может быть несколько:
- Через потребительский кредит. Ввиду высоких процентных ставок по этому виду кредитования выгоднее всего использовать этот способ тем, у кого остается небольшая сумма задолженности. Алгоритм простой: рассчитывается сумма остатка долга, на нее запрашивается займ, полученными средствами гасится ипотека и одновременно снимается обременение. В итоге продавец становится полноправным собственником, вольным что угодно делать со своим имуществом. Главный минус — увеличение расходов на оплату потребкредита.
- Посредством встречной ипотеки. Принцип таков: сначала покупатель передает аванс (вариантом с задатком сейчас почти никто не пользуется, поскольку это дополнительные риски и расходы) в размере невыплаченного остатка, затем этими деньгами продавец расплачивается по своей жилищной ссуде и получает справку о снятии обременения, далее подписывается договор-купли продажи и производится перерегистрация прав. Основной риск в том, что банки не всегда дают добро на такие схемы. Проще всего эту операцию провести клиентам одного финансового учреждения. В этом случае деньги переводятся по безналу, что повышает безопасность.
- Трехсторонние соглашения. Этот вариант сходен с предыдущим, но здесь гарантом соблюдения интересов покупателя и продавца выступает банк. Смысл в аренде двух депозитарных ячеек: в одну помещается сумма задолженности по ипотеке, в другую – остаток от договорной стоимости реализации имущества. Направление подписанного договора купли-продажи на регистрацию – это сигнал банку предоставить продавцу доступ к деньгам для закрытия долга. После этого банк передает погашенную закладную для снятия обременения в ЕГРН и одновременно открывает для продавца вторую ячейку.
Сложно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?
Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.
Помимо погашения долга, необходимо также возместить Росвоенипотеке внесенные средства. Для этого проще всего приобрести потребительский кредит и использовать его для погашения обязательств и снятия обременения, затем продать имущество и использовать вырученные от продажи средства для погашения кредита. Сумма, возвращенная в Росвоенипотеку в результате продажи имущества, не исчезает, а зачисляется обратно на накопительный счет военнослужащего (НИС). Эти деньги можно использовать при повторной покупке квартиры.
Причины продажи квартиры в ипотеке
Если человек задумывается о том, можно ли продать ипотечную квартиру, это означает, что у него кардинально изменились жизненные обстоятельства:
- ухудшилось материальное положение, и в обозримом будущем поправить его не удастся;
- появились серьезные разлады в семье (вплоть до развода и раздела имущества);
- увеличилось количество членов семьи и потребовалось расширение жилплощади (например, родилось сразу несколько детей или пришлось взять к себе нетрудоспособного родственника);
- появилась необходимость переезда или смены региона проживания в связи с работой;
- другие личные обстоятельства (к примеру, не сложились отношения с соседями или в округе появились раздражающие объекты строительства).