Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аннуитетный и дифференцированный платежи: в чем разница?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой ипотечный кредит состоит из суммы основного долга, который равен стоимости приобретаемой недвижимости, и начисляемых процентов. Переплата по процентам и ежемесячные платежи будут отличаться в зависимости от выбранного способа погашения ипотеки.
Дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается.
При таком платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.
Здесь нет графика платежей, а есть срочное обязательство, по которому клиент обязуется оплачивать кредит.
Кредиты с дифференцированными платежами выдавались в Сбербанке до 2011 года, а сейчас выдаются только с аннуитетными.
Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?
Главное отличие заключается в графике погашения кредита и соотношении сумм, которые ежемесячно уходят на погашение банковских процентов и основного долга по ипотеке.
При использовании дифференцированной схемы вся величина основного долга или, как его иногда еще называют банковские работники тело кредита, равномерно распределяется на весь срок кредита. Если говорить простым языком, это значит, что из стоимости недвижимости вычитается первоначальный взнос, а все остальное делится на срок ипотеки, то есть на количество месяцев.
Кроме того, на первые годы ипотеки приходятся наибольшие выплаты, дальше они уменьшаются.
В случае с аннуитетом сумма основного долга распределяется неравномерно, но при этом ежемесячные платежи остаются одинаковыми.
Bиды плaтeжeй пo кpeдитy
Чeлoвeк, oфopмивший кpeдитный дoгoвop, oбязaн вepнyть бaнкy нe тoлькo пoлyчeннyю cyммy зaймa (кpeдитa) в cpoк и в пopядкe, кoтopыe пpeдycмoтpeны дoгoвopoм, нo и выплaтить пpoцeнты зa пoльзoвaниe дeньгaми. Пpи этoм пoгaшaть кpeдит и выплaчивaть пpoцeнты зaeмщик дoлжeн oпpeдeлeнными cyммaми в cooтвeтcтвии c гpaфикoм плaтeжeй.
Ecть двa вapиaнтa тaкиx плaтeжeй – aннyитeтныe и диффepeнциpoвaнныe. Paньшe в Poccии иcпoльзoвaли тoлькo диффepeнциpoвaнныe плaтeжи, a нa 3aпaдe, нaпpoтив, бoльшинcтвo кpeдитoв вoзвpaщaлиcь aннyитeтными плaтeжaми. Oднaкo чepeз кaкoe-тo вpeмя мoдa нa aннyитeтныe плaтeжи дoбpaлacь и дo нaшeй cтpaны, в peзyльтaтe тeпepь пpaктичecки нe вcтpeтишь кpeдитoв, кoтopыe мoжнo пoгaшaть диффepeнциpoвaнными плaтeжaми. Пpи этoм oбa видa cлyжaт oднoмy и тoмy жe дeлy – пoмoгaют гpaждaнaм выплaчивaть дoлги пo кpeдитным дoгoвopaм.
Что входит в кредитные платежи
Чтобы иметь представление, как формируется аннуитетный или дифференцированный платеж, стоит знать, из каких частей состоит сумма, которую необходимо переводить в счет погашения долга каждый месяц. Платеж складывается из двух частей: тела кредита и процентной ставки.
Проценты как вознаграждение кредитору за пользование заемными средствами предусматриваются при выдаче денег в долг не только банками, но и МФО, а также площадками для краудлендинга. За предоставление и обслуживание кредита банковские учреждения также взимают единоразовую комиссию.
В зависимости от того, в каком порядке погашаются основной долг и процентные начисления, определяется схема платежей. В большинстве случаев граждане РК предпочитают аннуитет, который применяется в том числе при оформлении займов с 18 лет без отказа на карту. Однако иногда дифференцированная схема оказывается выгоднее. Остановимся детальнее на каждом из видов платежей, расскажем вкратце, что это такое и в чем заключаются особенности разных механизмов.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Расчет дифференцированного платежа
Размер дифференцированного транша можно рассчитать самостоятельно, при помощи следующей формулы:
ДП = ОК * ПC / 12 + ЕП
где ОК – остаток по основному долгу;
ПС — годовая % — ая ставка;
ЕП — ежемесячный платеж.
Второе слагаемое в данной формуле является решающим и меняется ежемесячно. Данными средствами финансируются проценты по кредиту. Остаток по основному долгу перемножается с процентной ставкой и делится на 100*12. Это позволит преобразовать результат в проценты за месяц.
Кредит с аннуитетными платежами
Для тех, кому некомфортно платить каждый месяц разную сумму в счет погашения кредита, есть заем с одинаковыми ежемесячными платежами, то есть аннуитетными.
В таком случае за весь период выплаты кредита размер платежей не поменяется. При этом в первые месяцы будет выплачиваться незначительная сумма основного долга, а основную часть платежа будут составлять проценты по кредиту. К концу займа проценты в ежемесячном платеже будут небольшими, а большая часть – основной долг.
Например, если взять в кредит 120 000 рублей на 5 лет, то каждый месяц платеж будет одинаковым и составит 2880 рублей.
При этом в первый месяц проценты составят (при ставке 15,4% годовых):
120 000*15,4/100/365*30=1519 рублей.
В таком случае основной долг в первый платеж будет 2880-1519=1361 рубль.
Через год проценты будут 1318 рублей, а основной долг 1562 рубля.
Преимуществом такого кредита являются меньшие платежи в первые месяцы кредитования (по сравнению с кредитом с дифференцированными платежами).
Недостаток – больший размер переплат, если сравнивать с предыдущим видом кредита.
Связано это с тем, что в обоих случаях проценты насчитываются на остаток основного долга. А в случае с аннуитетными платежами основной долг в первые месяцы кредитования снижается медленнее, чем при кредите с дифференцированными платежами.
Изучаем платежи по кредиту «Милый дом»
В Республике Беларусь кредит на недвижимость с аннуитетными платежами предоставляют немногие банки. Одним из них является «Технобанк» и его продукт – кредит на покупку жилья «Милый дом».
С его помощью можно профинансировать до 80% от цены жилья (но не более 500 000 рублей) на срок до 15 лет. Процентная ставка фиксированная, в размере 15,4% годовых. То есть ставка не поменяется с течением времени.
В таком случае получится прокредитовать не всю стоимость квартиры ценой 120 000 рублей, а только 80%, то есть 96 тысяч рублей, на максимальные 15 лет. Данные по такому расчету приведены в таблице ниже.
Если же оформить кредит на 120 000 рублей на 15 лет, тогда:
- Ежемесячный платеж составит 1712 рублей и будет одинаковым;
- За весь период переплаты составят 188 000 рублей, то есть на 50 тысяч рублей больше, чем по кредиту «Ипотека Экспресс»;
- Всего нужно выплатить 308 000 рублей.
Заработная плата кредитополучателя должна быть не менее 2 500 рублей, подтвержденная справкой о доходах за последние три месяца.
Как гасится дифференцированный платеж
Несмотря на то, что график платежей в общепринятом смысле отсутствует, при заключении договора вам будет выдан платежный график. Сумма ежемесячного платежа будет зависеть от политики банка. В некоторых банках проценты на остаток долга начисляются ежемесячно, в некоторых — ежедневно. Для того, чтобы точно не ошибиться, актуальную сумму можно уточнить непосредственно у специалистов банка или заказать услугу информирования, которая позволит вам всегда быть в курсе точной суммы.
Дифференцированный платеж лучше подходит для тех, кто планирует расплатиться за ипотеку в ближайшее время и имеет довольно внушительный доход. Внося крупные суммы в первые месяцы, заемщик значительно экономит на процентах, так как с уменьшением суммы основного долга уменьшаются и они.
Выгода заемщика в данном случае напрямую зависит от суммы ежемесячного платежа. Чем она больше, тем быстрее вы закроете ипотеку и тем меньше будет общий размер переплаты. Однако далеко не во всех банках можно самостоятельно выбрать размер оплаты. Чаще всего, для этого пользуются услугой частично досрочного погашения.
Какой вид платежа лучше?
Для того, чтобы определиться, какой вид платежа лучше подойдет именно вам, необходимо ознакомиться с особенностями каждого из них. Кроме того, важно учитывать и ваши индивидуальные обстоятельства.
Рассмотрим плюсы и минусы, характерные для конкретной схемы. Например, к недостаткам аннуитетного платежа можно отнести весьма существенную переплату, а также слабое отражение на сумме долга досрочного погашения. В числе преимуществ можно выделить такие факторы:
- Можно не переживать о графике платежей: достаточно запомнить сумму и дату, можно даже настроить автоплатеж;
- При таком виде выплат проще спланировать бюджет на годы вперед;
- Выбор аннуитетного платежа позволяет воспользоваться абсолютным большинством ипотечных программ.
Дифференцированный платеж отличается такими преимуществами:
- Со временем ежемесячный платеж уменьшится;
- Переплата также намного меньше;
- Быстрее сокращается сумма основного долга;
- Досрочное погашение более выгодно и заметно.
Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом
Если вы приняли решение оформить жилищный кредит не с аннуитетом, а с дифференцированной системой начисления процентов, у вас будет небольшой выбор кредитных организаций. Сбербанк, ВТБ и Абсолют банк предлагают клиентам только аннуитетную ипотеку. Условия ипотеки с дифференцированным начислением процентов в Россельхозбанке:
- ставка от 10%;
- срок до 30 лет;
- первоначальный взнос от 15% на новостройки, от 20% на таун-хаусы от застройщика, от 25% на дома с земельным участком, от 30% на апартаменты;
- можно купить квартиру, апартаменты, дом с участком или отдельно земельный участок;
- можно подтвердить доходы по форме банка;
- можно использовать материнский капитал для погашения займа;
- сумма ипотеки от 100 000 рублей до 60 миллионов рублей;
- только рублевая ипотека;
- возможность приобретения новостроек по переуступке прав.
Аналогичная программа ипотеки от Газпромбанка:
- ставка от 9,5%;
- первоначальный взнос от 10%;
- срок займа до 30 лет;
- минимальная сумма от 500 000 рублей (не ниже 15% от стоимости недвижимости);
- возраст заемщика от 20 до 65 лет на момент погашения займа.
В 2019 году военную ипотеку можно оформить только с аннуитетным платежом. Об этом сообщает сайт Росвоенипотеки, где указаны условия кредитования за счет средств НИС. На данный момент 15 банков имеют необходимую аккредитацию для выдачи военной ипотеки, и ни один из кредиторов не предлагает военнослужащим дифференцированную систему расчетов. Альтернатива есть среди дополнительных предложений кредитования для военных: Газпромбанк предлагает потребительский кредит с дифференцированными платежами на следующих условиях:
- сумма 50-500 000 рублей;
- ставка 13,75-15% в зависимости от наличия обеспечения по займу;
- срок кредитования до 3 лет;
- участниками могут быть только военнослужащие, включенные в реестр НИС.
Несмотря на все выгоды дифференцированного начисления платежей, банки не стремятся предоставить своим заемщикам альтернативу. В феврале 2018 года депутаты подготовили к первому чтению законопроект №364312-7 «О внесении изменения в статью 819 Гражданского кодекса Российской Федерации», который обязывает кредиторов предоставить клиентам право выбора. Законодательная инициатива принадлежала депутату от «Единой России» Андрею Барышеву и председателю комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолию Аксакову. Депутат отметил, что выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами нужен физическим лицам для обеспечения ипотечных и потребительских займов, а не предпринимателям. Однако идея Аксакова не нашла поддержки среди депутатов и представителей банковского сектора. Одна из причин — обязательное введение дифференцированных расчетов приведет к необходимости перестраивать IT-систему в целом ряде кредитных организаций. Поэтому в 2019 году даже при наличии желания и возможности получить дифференцированную ипотеку достаточно сложно.
Что такое аннуитетные платежи?
[divider top=»no» style=»dotted» size=»2″ margin=»10″] [/divider]
Аннуитетные платежи — это когда банку платим каждый месяц одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования.
- большая часть — это проценты за пользование кредитом
- меньшая часть — это платежи в счет погашения основного долга
К концу выплат по ипотечному кредиту данное соотношение меняется.
- Основная часть процентов выплачивается в первые 3-5 лет кредита.
- Начинать гасить ипотеку досрочно нужно в первые годы кредита.
Ниже можете посмотреть пример расчета ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет.
Какими платежами заемщику выгоднее платить ипотеку – что выбрать?
Поскольку большая часть заемщиков осуществляют погашение ипотеки досрочно, наиболее выгодным способом погашения принято считать дифференцированный платеж. В тоже время, если погашение планируется провести в первые пять лет кредита, следует провести расчеты, которые подтвердят реальную выгоду для клиента.
Например, оформив ипотеку в сумме 2 млн.руб. на 10 лет под 14% годовых при погашении равными частями (метод аннуитетный) заёмщик заплатит за весь период кредитования 1,7264 млн.руб., а при уменьшающиеся графике платежей (дифференцированный метод) –1,4117 млн. руб. Как видно из этого примера, выгода во втором случае составит около 300 тыс.руб.
Однако, ориентироваться только на расчетные цифры тоже не стоит – максимальная сумма займа по кредитам, схема погашения которых предусматривает аннуитет, будет больше, чем при использовании дифференцированного платежа. Реальная экономия при выборе дифференцированного платежа будет в том случае, если досрочное погашение не планируется.