Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия и основания расторжения договора найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор социального найма жилья может быть расторгнут по различным причинам. Началом процесса расторжения договора является подача соответствующего заявления одной из сторон – либо нанимателем, либо управляющей организацией, нанимателем управляющей организации.
Государственный регистр расторжения договора
Для расторжения договора социального найма жилья необходимо обратиться в орган местного самоуправления, ответственный за регулирование вопросов жилищного фонда. В соответствии с законодательством страны, органы местного самоуправления ведут государственный регистр расторжения договоров социального найма жилья.
В государственном регистре фиксируются все сведения о расторжении договоров социального найма жилья, включая информацию о жильце, адресе недвижимости, дате расторжения и причине, которая стала основанием для расторжения.
Информация из государственного регистра используется для контроля за выполнением обязательств по социальному найму жилья, а также для составления статистики и анализа в области жилищной политики. Данные из регистра могут быть использованы как государственными органами, так и гражданами, которые знакомятся с ним, чтобы знать о актуальной ситуации в сфере социального найма жилья.
Все изменения информации о расторжении договоров социального найма жилья, а также основания для расторжения, заносятся в государственный регистр в срок не позднее 10 дней с момента решения об установлении факта расторжения договора.
Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма?
Самым важным моментом при досрочном прекращении договора является его правильное оформление. Очень важно еще на стадии составления документа отразить в его условиях наступление всевозможных форс-мажоров. Так, если в договоренностях указан вариант их расторжения в одностороннем порядке с уведомлением за месяц, то в течение этого срока наймодателю придется искать новых квартирантов, а нанимателю – собирать чемоданы. Если за одностороннее расторжение договора предусмотрены штрафные санкции, то виновной стороне придется их уплатить. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем их придется решать в судебном порядке.
Именно поэтому необходимо уделить составлению документа найма много внимания, грамотно прописать все условия и предусмотреть в них различные непредвиденные ситуации. Можно использовать образцы из интернета. А лучше обратиться к адвокату Мурзаковой Екатерине Михайловне (8 (495) 505-24-50). У нее также можно получить консультации по всем вопросам гражданского и жилищного законодательства.
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Наем и срок его действия
Когда речь идет о временном использовании жилого помещения, уместнее говорить о найме. По договору найма собственник передает нанимателю пригодное для проживания помещение на определенный сторонами период за установленную соглашением плату. При этом договор, не содержащий сведения о периоде его действия, считается заключенным на 5 лет. Данный срок считается максимальным. Договоры найма, заключенные на год или более продолжительный период, подлежат регистрации в органах Росреестра.
Обратите внимание! Некоторые наймодатели считают, что при сроке действия арендных отношений менее года заключать договор необязательно. В действительности закон не настаивает на заключении ни краткосрочных, ни долгосрочных договоров между физическими лицами. Однако в случае возникновения конфликта между сторонами устного соглашения, защитить свои права и интересы в суде будет невозможно.
По инициативе наймодателя
В отличие от противной стороны собственник жилого помещения лишен права досрочного прекращения найма без согласия нанимателя. В данном случае стороны могут договориться и по обоюдному согласию расторгнуть соглашение либо наймодателю не остается другого выхода, как идти в суд. При этом основанием для расторжения договора может выступать одно из тех, что предусмотрены законом, а именно:
- квартиросъемщик не платит за квартиру в течение 6 месяцев или просрочил не менее 2 платежей после истечения крайнего срока платежа. Последнее условие применимо только к краткосрочным арендным отношениям;
- разрушение или причинение вреда жилому помещению;
- использование жилья вразрез его назначению;
- нарушение прав и интересов проживающих по соседству жильцов, носящее систематический характер.
Как расторгнуть договор найма, если он зарегистрирован?
Непосредственная договорённость о найме не подлежит государственной регистрации. Однако регистрируется обременение жилого помещения в отношении временных жильцов. Обременением в случае договора найма пригодной для проживания недвижимости является наложение запрета на выселение арендатора на незаконных основаниях.
При расторжении договора найма жилого помещения, необходимо направить соответствующее уведомление в регистрационный орган, и обременение, наложенное на жилплощадь, будет упразднено.
Для проведения данной операции в Росреестре понадобятся документы из следующего списка:
- Заявление (бланк выдаётся уполномоченным сотрудником Росреестра);
- Документация, подтверждающая факт расторжения договорённости;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Паспорт гражданина.
При получении актов, регистратор выдаёт соответствующую расписку. Обременение с квартиры или дома снимается в течение 7 рабочих дней.
Расторжение договора по инициативе наймодателя
Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:
- уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
- жилец использует квартиру не по прямому назначению;
- систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
- порча имущества владельца.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
- путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
- посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Другой комментарий к статье 687 ГК РФ
1. Комментируемая статья определяет перечень оснований, по которым договор найма может быть расторгнут. Инициатором расторжения могут быть как наниматель, так и наймодатель. В первом случае наниматель обязан заручиться согласием всех совместно проживающих с ним граждан и за три месяца до предполагаемого расторжения договора предупредить наймодателя в письменном виде.
2. Кроме указанных в настоящей статье оснований для расторжения договора найма существуют еще основания, содержащиеся в части 4 статьи 83 ЖК РФ. Вот они:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случаях, предусмотренных статьей 83 ЖК РФ. Так сказано в части 3 статьи 101 ЖК РФ.
Помещение может быть признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям, указанным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.
Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.
Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.
С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.
Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.
Что такое найм жилого помещения?
Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.
Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.
Сторонами отношений выступают:
- коммерческая аренда – владелец квартиры;
- найм – государство в лице его уполномоченных органов.
Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.
Стороны могут договориться между собой и расторгнуть договор соцнайма по соглашению. Для этого необходимо:
- договориться между собой об условиях расторжения;
- изложить их на бумаге;
- ещё раз обсудить все нюансы;
- подписать соглашение.
В соглашении нужно прописать:
- сведения о каждой стороне договора. Истец, так как он является органом муниципальной власти, указывает о себе полное название, адрес, по которому располагается и ФИО руководителя. Ответчиком выступает наниматель. Нужно указать его ФИО, данные из паспорта. Все эти сведения можно взять и «первичного» договора;
- предметом соглашения будет являться договорённость о расторжении договора соцнайма. Поэтому указываются реквизиты «первичного» договора. Также нужно указать точную календарную дату, когда наниматель и члены его семьи освободят жилое помещение. Нужно будет составить акт и отразить этот момент в соглашении;
- если стороны не смогут передать / принять помещение по договорённости, им нужны условия решения этого конфликта. Их необходимо также прописать;
- дата составления соглашения;
- подписи сторон, а также расшифровка.
Договор соцнайма заключается относительно конкретного помещения. Поэтому в соглашении также нужно указать:
- название – «квартира», «дом», «комната»;
- точный адрес, по которому располагается жильё, взятое в найм;
- указать площадь;
- кадастровый номер.
Точная характеристика необходима для того чтобы суд, в случае возникновения споров и разногласий, смог однозначно идентифицировать предмет договора.
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
Узнайте из нашей статьи о том, за что должен платить квартиросъемщик.
Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор найма жилого помещения
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 687 ГК РФ
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.