Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Резервирование земель является одной из важнейших функций по управлению земельными ресурсами, способом обеспечения запланированного использования земель в будущем: этот институт направлен на удовлетворение публичных (общественных) интересов.
Для чего государство резервирует землю
Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:
- Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
- инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, газо- и электроснабжения:
- линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
- объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
- объектов безопасности государства и обороны страны;
- энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
- Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.
Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).
Права владельцев участков
Хотя использование земель призвано решать проблемы государственного или регионального уровня, это не отменяет требование обеспечить защиту интересов собственников резервируемых участков.
Однако это не распространяется на неприватизированные наделы. Их владельцы сталкиваются, как правило, со следующими ограничениями:
- приватизировать зарезервированные земли нельзя;
- не допускается строительство объектов коммерческого назначения и жилых зданий, поскольку их стоимость в случае изъятия, скорее всего, компенсирована не будет;
- запрещается возводить ирригационные сооружения, предназначенные для производства мелиоративных работ, и иные объекты.
В случае возникновения убытков от резервирования земельного участка, его владелец может подать исковое заявление на их возмещение в судебную инстанцию.
Основания резервирования и изъятия земельных участков
Земельный кодекс (п. 1 ст. 49, ст. 70.1) устанавливает перечень оснований для резервирования земель и изъятия земельных участков. К ним в том числе относятся:
- выполнение международных обязательств Российской Федерации;
- размещение следующих объектов государственного или муниципального значения:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В том случае если земля не предоставлена юридическим и физическим лицам, то резервирование земли также допускается в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.
Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. При этом следует помнить, что резервирование и изъятие для государственных или муниципальных нужд производятся в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Площади населенных пунктов увеличиваются с каждым годом, как и численность проживающего в них населения. Для возведения новых объектов, необходимых для комфортного проживания граждан, требуется все больше земли.
Резервирование предполагает введение определенных лимитов на пользование землей для собственников на основании последующей эксплуатации земли в интересах страны. Территорию можно зарезервировать только после соответствующей регистрации надела в органах Росреестра, собственником при этом будет выступать государство.
Такие ограничения могут распространяться на владения частных лиц. При этом может возникнуть противоречие Конституции РФ, где указано, что частная собственность неприкосновенна. Однако подобное положение закона не учитывается, если проведение процедуры необходимо для экономической безопасности и защиты границ государства.
Зарезервированные земельные участки изымаются у владельцев на возмездной основе.
Собственник получает уведомление о планируемых работах на территории его участка, после чего землю оценивают. По результатам экспертизы земля становится предварительно зарезервированной.
Подобный статус с участка снимается в следующих случаях:
- необходимость резервирования исчезла ввиду изменения стратегических планов;
- начинается процедура выкупа надела.
Решение о включении земли в резерв выносится уполномоченными инстанциями, в зависимости от уровня объекта, который будет размещен на земле. Это могут быть исполнительные органы федерального уровня или власти субъектов РФ, муниципалитеты.
Что может стать основанием для госрезервирования
Поводов для начала процедуры госрезервирования много, причем сюда относятся, как непосредственно основания для самого бронирования, так и для изъятия земли в пользу муниципалитета. Землевладелец должен быть готов к тому, что его земля в любой момент может перейти в категорию госрезерва, но чаще всего это происходит, в случаях, если:
- проведение процедуры может помочь в выполнении Россией обязательств перед иностранными «партнерами»;
- только данный участок по своим параметрам может подходить для удовлетворения нужд муниципальных органов и страны в целом;
- рядом с участком или в его границах, планируется возведение новых объектов или преобразование энергосистемы, атомных электростанций, оборонного или военного значения, автомагистрали, объекты, связанные с космосом. Также это касается инженерных объектов, относящихся к системам водоподачи и водоотведения (канализации), электро- и газоснабжения;
- могут быть решены иные вопросы в масштабах страны или на уровне муниципалитета.
Проводится бронирование, как правило, если участок земли является частной собственностью или в качестве владельца выступает юрлицо, но в некоторых случаях процедура необходима в случае, если участок не является собственностью частников и компаний. Резерв необходимо оставлять, если планируется начало строительства автомагистрали, или в ближайшей перспективе возведение инженерных систем и оборудование коммуникаций. Это также необходимо при организации природоохранных зон, возведении водохранилищ и оборудовании других объектов водного хозяйства, специальных объектов инфраструктуры особой экономической зоны.
Понятие резервирования
Резервирование земли является процедурой, предполагающей введение ограничений на пользование участком гражданами или организациями. В дальнейшем эта территория должна использоваться для достижения глобальных целей в интересах государства и народа. Резервирование земельных участков будет иметь юридическую силу только тогда, когда обеспечено соблюдение всех требований, приведенных в ст. 70.1 ЗК РФ.
Ограничения на пользование участком могут быть наложены как на организацию, так и на гражданина. Земля в итоге будет изъята у законного владельца, но ее собственник получит компенсацию.
Если территория зарезервирована, это не означает ее немедленное изъятие у владельца. Такой участок может быть отчужден у собственника в будущем. Иначе говоря, органы государственной или муниципальной власти посредством включения надела в резерв получают гарантию, что он в случае необходимости может быть использована в интересах страны.
Хозяин землевладения ощутит последствия изменения статуса объекта еще до начала его использования в глобальных интересах. Так, после признания надела зарезервированным он не сможет на его территории:
- построить дом или объекты хозяйственного назначения, даже если они соответствуют назначению земельной площади;
- организовать размещение искусственного водоема;
- свободно реализовывать проекты, направленные на реализацию мелиорации и ирригации.
В случае включения территории в резерв гражданин или организация не могут оформить ее в собственность.
Как проводится резервирование?
Порядок резервирования земли строго регламентирован. Информацию о порядке содержит в себе Постановление Правительства № 561 от 2008 года. Право принимать решение о резервировании закреплено за органом исполнительной власти местного, регионального или федерального уровня по месту расположения объекта.
Невозможно зарезервировать землю, которая не поставлена на кадастровый учёт, не имеет номера и паспорта.
Решение об использовании порядка должно содержать цель, сроки, ссылки на документацию, на основании которой происходит резерв, перечень прав, которые ограничиваются таким решением, а также сведения об ознакомлении с решением заинтересованных лиц.
Обязательно решение о резервировании земли в 2022 году должно публиковаться в местных или региональных СМИ, где располагается земельный надел. Только после публикации оно будет считаться вступившим в силу. Обязательное требование о государственной регистрации такого решения прописано в п. 8 Постановления Правительства № 561.
Порядок проведения процедуры
Порядок резервирования регламентирован постановлением Правительства РФ. Решение о переходе земельного участка в резерв принимают органы исполнительной власти федерального, регионального или местного уровня.
ВАЖНО! Если у интересующего надела отсутствует номер паспорта и кадастрового учета, то бронирование территории считается недействительным.
Первым делом рассматривается проект по закреплению земельного участка на основании предоставленных соответствующих документов. В их перечень входят:
- Документы по планированию территории в том случае, если предполагается подготовка природных объектов, а также объектов обороны и безопасности.
- Документы с детальной информацией о границах зон, где будут размещены данные объекты.
- Заключение о том, что конкретная площадь соответствует государственным программам, которые направлены на рациональное ее использование.
После изучения всех предоставленных бумаг соответствующий орган составляет документ о резервировании земельной площади для государственных или муниципальных потребностей, который содержит следующие сведения:
- С какой целью происходит бронирование.
- Срок резерва.
- Наименование документов с указанием их реквизитов, на основании которых проходит процедура резерва.
- Список ограничения относительно пользования данным участком.
- Информация о месте и дате проведения собрания всех заинтересованных лиц с их письменным уведомлением.
- Перечень кадастровых номеров всех закрепленных участков, которые полностью или частично находятся в пределах зарезервированной территории.
К решению должна в обязательном порядке прилагаться схема всех закрепленных территорий, содержащая информацию об участках, подлежащих бронированию. Далее документ и копия постановления о резерве земельной территории передаются в государственный кадастр и Росреестр для последующей регистрации ограничений относительно пользования участками и постановки их на учет.
Если регистрация решения отсутствует, то бронирование государством земли будет считаться недействительным.
Завершающим этапом данного процесса будет размещение информации о бронировании земли в средствах массовой информации конкретно в том субъекте РФ, где располагаются участки. Данное решение вступает в силу только после выхода публикации в СМИ.
Порядок резервирования земли для государственных и муниципальных нужд
Процесс земельного резервирования, проводимый в рамках реализации региональных и общенациональных проектов, обладает рядом отличий, в сравнении с иными ограничениями прав собственности, в том числе с прямым изъятием наделов земли для государственных нужд.
Перевод земли в резерв означает, что данная территория может быть использована исключительно для определенного перечня целей, сформулированного местными или центральными исполнительными органами власти. Иными словами, собственник такого участка будет ограничен в возможностях его использования.
Описание процедуры резервирования
Процесс резервирования заключается в фиксации в документах, описывающих структуру планирования территории, зонального распределения участков, на которых будут в последствие размещаться важные государственные объекты.
Порядок проведения резервирования утвержден правительственным Постановлением № 561, принятым 22 июля 2008 года. Согласно данному законодательному документу, процесс резервирования должен проводиться в следующей последовательности:
- Ответственный орган исполнительной власти принимает официальное решение, касающееся резервирования определенного участка. Если земля будет использована для нужд федерального правительства, то решение принимает федеральный орган власти, нужды территориальных субъектов и муниципалитетов обеспечиваются соответственно органами исполнительной власти местного уровня;
- Определяется схема, по которой будет проводиться резервирование. Формируется список участков, частично или полностью находящихся на резервируемой территории, с указанием их кадастровых номеров. Разработанная схема и перечень участков являются неотъемлемой частью процедуры резервирования;
- Сведения об ограничении прав использования земельных участков, находящихся в пределах резервируемой территории, следует обязательно занести в ЕГРП. Аналогичная регистрация проводится в случае отмены ограничений, например, после истечения срока резервирования;
- Информация об участках, на которые распространяется ограничение прав в связи с резервированием, должна быть внесена в государственный кадастр.
Статья 70.1. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд
1. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.
2. Резервирование земель допускается в установленных документацией по планировке территории зонах планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, в пределах территории, указанной в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий.
3. Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года, а при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и указанных в заявке высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, исполнительно-распорядительного органа муниципального образования на создание особой экономической зоны в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», на срок не более чем два года. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта (в том числе объектов единой системы организации воздушного движения), транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.
4. Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.
Допустимые сроки резервирования земли
В ст.70.1 ЗК РФ сказано, что:
- земли для муниципальных и государственных потребностей могут бронироваться на срок, не превышающий 3 года;
- земли, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней, и те, на которых планируется создать ОЭЗ, резервируются на срок до 2 лет. Для этого в заявке на бронирование следует указать решение высшего органа государственной власти административно-территориальной единицы РФ;
- на срок до 20 лет можно резервировать участки, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней для строительства и реконструкции:
- автомагистралей федерального значения;
- пересадочных узлов метрополитена;
- объектов воздушного, железнодорожного, морского и внутреннего водного транспорта и так далее.
Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд
Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение получения прав на желаемый земельный участок во всех уполномоченных организациях, включая оспаривание резервирования участка для государственных и муниципальных нужд.
Мы берем на себя полное ведение процедуры, включая подготовку пакета документов, сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, в том числе, подготовку изменений границ резервируемых земельных участков с участием проектной организации.
Правовой центр ДВА М оказывает юридические услуги по оспариванию решений органов государственной власти и местного самоуправления о резервировании земель в связи с нарушениями необходимой процедуры резервирования, в том числе:
- подготовка юридических заключений касательно возможности оспаривания решений о резервировании в связи с нарушением установленного законом порядка принятия таких решений;
- обеспечивает защиту интересов заявителя во взаимоотношениях с органами государственной власти
- оспаривание действий уполномоченных органов и представительство интересов заявителя в суде.
Комментарий к статье 56.1 Земельного Кодекса РФ
1. Федеральным законом от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» в Земельный кодекс РФ включены две дополнительные статьи (и внесен ряд уточнений и дополнений в иные статьи), посвященные резервированию земельных участков — ст. ст. 56.1 и 70.1. Последняя из них определяет основные положения, касающиеся резервирования земель, комментируемая же статья касается только вопросов ограничения прав на земельные участки в связи с резервированием.
Следует заметить, что, строго говоря, само по себе резервирование земельного участка для государственных или муниципальных нужд уже является ограничением прав на него, поскольку, например, снижается цена, за которую собственник может продать земельный участок, зарезервированный для последующего изъятия. Тем не менее норма комментируемой статьи специально указывает на возможность дополнительного ограничения законом следующих прав по использованию земельных участков:
возведения жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений и сооружений,
проведения оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, устройства прудов и иных закрытых водоемов.
Поскольку основной целью резервирования является последующее изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, установление таких ограничений направлено на предупреждение попытки совершения правообладателями земельных участков действий, ведущих к увеличению выкупной цены (возмещения убытков) при изъятии земельного участка.
Ограничение прав собственников
Статьей 40 Земельного Кодекса РФ предусмотрены права собственников земельных участках. В соответствии со ст. 56.1, указанного кодекса, права собственников могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.
Ограничения прав собственников устанавливаются в Решении о резервировании. Обычно устанавливаются следующие виды ограничения:
Данные ограничения создаются в целях ограничения повышения выкупной стоимости объектов недвижимости, в случае их изъятия.
Данные ограничения подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра РФ. В дальнейшем, после регистрации, в выписке из ЕГРН в графе «Ограничения» будут указаны реквизиты решения о резервировании.
Важно: В том случае, если собственник самостоятельно построит новый объект недвижимости или произведет реконструкцию существующего в период резервирования, то в случае изъятия земельного участка, собственнику будет возмещена стоимость лишь за те объекты, которые были созданы и зарегистрированы до резервирования.