Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Муниципальное казенное предприятие «Воронежский жилищно-коммунальный комбинат» и индивидуальный предприниматель Сергей Думанов с 2010 по 2013 г., а также в 2015 и 2016 гг. заключали договоры аренды нежилого помещения, которым комбинат владел на праве оперативного управления.
При отчуждении имущества права на него переходят от предыдущего владельца к новому. Участником, передающим права, может быть как физическое лицо, так и организация или локальный муниципалитет. Участником, получающим права, обычно выступает физическое лицо, организация, муниципалитет или государство.
Итак, отчуждение объектов может быть добровольным и понудительным. При добровольном отчуждении владелец самостоятельно распоряжается земельным наделом и строением, при понудительном собственность изымается в установленном законом порядке, причем лицо вправе претендовать на компенсацию и временное пользование имуществом.
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.
Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
Какие документы необходимы для проведения отчуждения недвижимости?
При отчуждении недвижимости необходимо предоставить ряд документов, которые варьируются в зависимости от вида сделки, на основе которой происходит передача права собственности.
Если речь идет об отчуждении недвижимого объекта на основе продажи, то продавец должен иметь следующие документы: договор купли-продажи недвижимости, свидетельство о праве собственности на недвижимость, документы, подтверждающие право на наследство или дарение объекта. Также может потребоваться справка об отсутствии задолженностей по платежам за недвижимость.
При отчуждении недвижимости пожизненной ренты продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его правообладание недвижимостью, а также договор об установлении пожизненной ренты.
Для оформления передачи дарения необходимо наличие договора дарения и выписки из ЕГРН, а также подтверждение о прекращении данных прав у иных лиц.
Если иностранные лица зарегистрировали сделку по отчуждению недвижимости в России, то к нотариальным документам необходимо приложить перевод на русский язык этих документов.
Для проведения отчуждения земельного участка потребуется документы, задокументировывающие право на земельный участок.
Также при совершении сделки необходимо предоставить информационные данные о недвижимом объекте, данные о платежах по коммунальным услугам, а также решение органов государственной власти, касающееся планирования и строительства по адресу недвижимости.
Выписка из ЕГРН является основным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. В некоторых случаях могут потребоваться иные документы, например, удостоверения личности участников сделки или решения суда об исключении определенного лица из права собственности на объект. В любом случае, необходимо следовать правилам и требованиям, назначенным законодательством при оформлении сделок на отчуждение недвижимости.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Почему появляется возможность истребовать имущество у добросовестного приобретателя
Изначально предусматривается, что в таких ситуациях добросовестный приобретатель не терпит никаких потерь, кроме тех, что связаны с возвратом ситуации к её изначальному состоянию, поскольку подразумевается возврат ему всех тех средств, которые оказались затраченными на приобретение вещи.
Рассматриваемая статья охватывает ситуации всего двух видов. Первая связана с тем, что до сделки, связанной с отчуждением имущества в силу купли-продажи, мены или других предусмотренных законом способов, непрерывность прав собственника была нарушена в силу наступления каких-то негативных обстоятельств. Некое другое лицо, отличное от правообладателей, завладело вещью или правами на неё, и совершило сделку с добросовестным покупателем. Вторая с тем, что сам правообладатель является недееспособным, что ему удалось скрыть, или находился в состоянии, когда не мог руководить своими поступками по своей воле в силу каких-то иных причин.
Во всех этих ситуациях спорное имущество выбывает из владения собственника помимо его воли. В данном же контексте речь и идёт о том, что при наличии определенных обстоятельств имущество может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя. Данная ст. 302 ГК РФ устанавливается лишь право легитимного владельца истребовать имущество у приобретателя. Окончательное решение, разумеется, зависит от суда, который должен тщательно исследовать все индивидуальные особенности.
Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества
Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:
- до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
- поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
- проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
- если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
- в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
- денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.
Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)
Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.
Добросовестный приобретатель возвращает проданное жилое помещение, автомобиль или иное имущество его бывшему собственнику в нижеприведенных ситуациях:
- При безвозмездной покупке вещи у конкретного лица, которое не имело законных полномочий на продажу.
- При приобретении определенной вещи на возмездной основе, которая была утеряна собственником. К подобным случаям относят похищение конкретного имущества или незаконное принудительное изъятие из владения — выбытие помимо воли владельца.
- При не проявлении приобретателем должной осмотрительности.
Важно! Согласно п. 10 письма президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 г., выбытием имущества помимо воли владельца не признают передачу вещи по любой сделке (даже недействительной).
Третий принцип закреплен в таких правовых актах:
- п. 1 ст. 302 ГК РФ — приобретателя (покупателя) считают добросовестным только в том случае, если он не был осведомлен и не имел возможности своевременно узнать об отсутствии у конкретного продавца законных определенных оснований на распоряжение вещью — предметом сделки;
- п. 1 ст. 401 ГК РФ — лицо считают невиновным, при проявлении им должной степени осмотрительности.
Приобретателя не считают добросовестным и в итоге истребуют у него купленное имущество в нижеприведенных ситуациях:
- при существенном снижении цены на продаваемое имущество. В подобном случае добросовестные приобретатели дополнительно проверяют чистоту сделки (п. 9 письма № 126 от 13 ноября 2008 г.);
- при наличии конкретных имущественных обременений (например, наложение ареста) перед приобретением имущества (Обзор практики ВС РФ от 01 октября 2014 г.);
- при отсутствии на момент совершения имущественной сделки отдельной записи в ЕГРН о праве конкретного продавца на определенное имущество (п. 38 постановления № 10/22 от 29 апреля 2019 г.).
Отчуждение Имущества: правильное оформление
Отчуждение имущества предполагает передачу вещей в собственность других лиц, а также право собственности на него, включая права, выраженные в ценных бумагах. Не является отчуждением отказ от права на имущество, передача вещей в пользование, предоставление временного права на пользование имуществом, интеллектуальной собственностью, а также предоставление прав на отчуждение в будущем.
Отчуждению подлежат лишь вещи, денежные средства, права. Нельзя отчуждать услуги и объекты интеллектуальной собственности.
Основаниями возникновения права собственности могут выступать: изготовление вещи для себя- приобретение вещи на основе договоров дарения, мены, купли-продажи, а также прочих сделок- наследование- присвоение найденного имущества. Право собственности может переходить как на движимое, так и недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества, а также движимого, на которое может закрепляться право собственности, который закреплен в законодательных актах, не является исчерпывающим.
Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость
Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.
Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.
Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.
Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:
- кладовые,
- подвальные помещения,
- паркоместа,
- подъездные пролеты и так далее.
Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.
Какие документы нужны для отчуждения имущества?
Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.
Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):
- Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
- купил (договор купли-продажи);
- получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
- приватизировал (документ о приватизации);
- получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).
- Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2017 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
- Удостоверение личности продавца (паспорт).
- Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
- Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
- Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.
Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности
Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.
Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.
Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.
Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.
Государственное отчуждение
Передача права собственности на имущество в отдельных случаях осуществляется в пользу государства. Тут есть смысл говорить о принудительном государственном отчуждении. Пример: земельный надел собственника попал в зону государственной застройки. В результате его отчуждения государство обязано предварительно возместить владельцу равноценную стоимость данной собственности.
Можно выделить несколько способов принудительного отчуждения имущества в пользу государства:
- По решению муниципальных, региональных, федеральных структур исполнительной власти.
- При полном возмещении цены объекта.
- При согласии на отчуждение владельца имущества.
- При предварительном оглашении собственнику известий о принудительном отчуждении.
- По решению суда в случае, если государственный орган докажет свою правоту (когда собственник не соглашается на добровольное отчуждение).
Что значит отчуждение имущества
При отчуждении имущества происходит передача имущества или прав собственности на указанное имущество от лица, которое является собственником, к другому субъекту правоотношения, которое получив имущество или права, становится его новым собственником.
Процесс отчуждения может происходить только добровольно, то есть согласно свободному волеизъявлению собственника.
Анализ норм действующего гражданского законодательства свидетельствует о том, что отчуждение имущества не является:
- отказом от права на имущество;
- предоставлением имущества во временное пользование другому лицу;
- утратой или гибелью имущества собственника или утратой права на него в связи с объективными причинами;
- прекращением права в принудительном порядке по решению суда;
- предоставлением гарантий в будущем совершить отчуждение.