Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы подписать договор и заключить сделку, сторонам нужно подготовить пакет документов. Какие именно документы нужны при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя.
Подводные камни сделок с нежилыми помещениями
Главная неприятность, которая поджидает покупателя нежилой недвижимости, — признание сделки недействительной. Есть несколько ситуаций, который приводят к такому печальному развитию событий.
- Договор купли-продажи подписал сотрудник, у которого не было на это прав. Заключать сделку вправе владелец компании, директор или председатель правления учредителей. Если подпись ставит кто-то другой, например, главбух предприятия, то необходима нотариальная доверенность на такие действия. Чтобы избежать проблем, важно удостовериться, что представитель компании имеет право распоряжаться имуществом или наделён доверенностью.
- Банкротство продавца. Если компания на мели, то её имущество идёт с молотка, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если компания в такой момент самостоятельно продаёт коммерческую недвижимость, то рано или поздно к этой сделке появятся вопросы у арбитражного управляющего, а договор купли-продажи будет отменён в судебном порядке. Поэтому рекомендуем «пробить» юридическое лицо по базе судебных приставов на наличие открытых производств и непогашенных долгов — для этого достаточно знать ИНН продавца.
- Есть другие претенденты на недвижимость. Не всегда внутри организаций всё гладко: случаются ситуации, когда недобросовестные сотрудники пытаются продать активы, а деньги хотят присвоить себе. В таком случае настоящие владельцы нежилого помещения начнут оспаривать сделку, что приведёт к неизбежному отчуждению и потере средств. Избежать проблем поможет предварительная проверка продавца по реестру арбитражных дел.
- Мошенники. Они действуют очень ловко — арендуют офис, создают видимость успешной компании и реализуют якобы принадлежащие им объекты недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. При необходимости всегда можно привлечь к сделке юриста или оформить всё нотариально.
Как составить договор купли-продажи
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Договор продажи недвижимости
По договору продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
По своей юридической природе договор продажи недвижимости:
-
- консенсуальный (порождает гражданские права и обязанности с момента достижения сторонами соглашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
- возмездный;
- двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
- синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).
Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Подписываем договор купли-продажи
Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:
- описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
- описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
- цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
- зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
- срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.
Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:
- семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
- обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.
Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.
На что следует обратить внимание при покупке объекта недвижимости.
Обязательно закажите выписку из ЕГРН на предмет наличия или отсутствия каких-либо ограничений. Проверьте, чтобы во всех документах «бились» адреса, ФИО, площади, кадастровые номера, предмет договора аренды земельного участка.
Если все в порядке или параллельно с этим этапом необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Это важно сделать в том случае, если покупатель:
- По каким-то причинам сомневается, что цена корректна либо планирует использовать оценку в качестве аргумента для снижения стоимости.
- Должен это сделать по внутренним корпоративным стандартам.
- Хочет оценить несколько похожих объектов по одной методике с применением одних и тех же стандартов и допущений.
Я юрист с пятнадцатилетним стажем.
За это время я сопровождал десятки сделок с недвижимостью, от самых простых до самых сложных — со взаимозачетами, кредитами, уступкой прав и другими заморочками.
Сергей Машкин
продал много квартир
Продавец в сделке купли-продажи рискует меньше покупателя, но тратит больше времени и нервов. Продавцу нужно собрать кучу документов на квартиру. Если не сделать это вовремя или не взять нужную справку, сделку не зарегистрируют. Или покупатель откажется покупать квартиру, если его поджимает время и он не готов ждать, пока продавец разберется с бюрократией.
Главный риск продавца — вовремя не получить деньги за квартиру или получить поддельные. Поэтому составить договор и провести сделку и взаиморасчеты нужно удобным и надежным способом.
Если отнестись к продаже квартиры ответственно и вникнуть в тему, выйти на сделку можно с минимальными затратами времени, денег и нервов. Расскажу как.
Перечень документов, которые понадобятся для купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности, может различаться. Точный список зависит от того, кто является собственником квартиры и на какие средства ее приобретает покупатель.
Какие документы нужны для продажи или приобретения недвижимости
К договору необходимо приложить пакет документов, который можно разделить на две категории: относящиеся непосредственно к компании и на продаваемый объект. Разберем подробнее каждый из них.
Документы организации:
- свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе;
- учредительная документация с внесенными изменениями и дополнениями;
- положение о полномочиях руководителя;
- разрешение общего собрания на совершение сделки;
- согласие вышестоящего органа (для государственных учреждений и муниципальных организаций);
- акт оценки имущества;
- нотариальная доверенность на представителя.
Документы на недвижимость:
- правоустанавливающие документы;
- кадастровый паспорт;
- документация из БТИ;
- подтверждение отсутствия обременений.
Список документов к договору, которые должен предоставить покупатель:
- учредительная документация — для юридического лица;
- доверенность;
- кредитный договор при покупке в кредит.
Обе стороны предъявляют СНИЛС и паспорта.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Расторжение после регистрации
Расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно после осуществления регистрации, по главе 29 действующего Гражданского Кодекса с 450 по 453 статью.
Инициировать аннулирование соглашения можно:
- в одностороннем порядке;
- при обоюдном согласии.
В последнем случае можно составить и подписать соглашение о расторжении и осуществлении передачи нежилого помещения обратно продавцу. Этот документ подлежит регистрации в Росреестре.
Если желание расторгнуть соглашение купли-продажи исходит только от одного участника сделки, то следует сделать попытку досудебного урегулирования проблемы. В письменной форме отсылается предложение о прекращении сделки. В течение тридцатидневного срока, если продавец/покупатель отказал или не дал ответа на предложение, то подается исковое заявление в судебный орган.
Основания для аннулирования договора купли-продажи нежилого помещения:
- оплата покупателем осуществлена не в полном объеме или полностью отсутствует;
- гражданин, подписавший документ, признан недееспособным;
- подписание документа было осуществлено по принуждению и т. д.
Все эти факты рассмотрит судья и вынесет свое решение по данному делу.
Росреестр какие документы нужны для регистрации нежилого помещения между юридическим лицом и физическим
Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:
Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.
После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.
Подготовительная работа
Перед заключением договора купли-продажи нежилого помещения необходимо провести ряд подготовительных работ. Одна из самых важных – подготовка объекта к сделке. Проверьте, все ли документы на недвижимость находятся у вас, либо у другой стороны. Объект должен быть четко описан, указаны его размеры и площадь, а также адрес.
При этом нужно учесть особенности и нюансы помещения. Если вы не уверены в каких-либо деталях, свяжитесь с государственной организацией, где зарегистрировано объект, и уточните всю необходимую информацию. Если возникают вопросы по закону или правилам, попросите консультацию юриста.
До заключения договора обязательно надо выяснить, имеются ли какие-либо обязательства или ограничения на недвижимость, и кто или что во что-то входит. Также нужно убедиться, что объект не является обязательной лицензированной деятельностью либо имуществом, которое находится под государственным надзором.
Кроме этого, необходимо наличие документа, подтверждающего право на объект продавца. Это может быть свидетельство о праве собственности, инвентаризационная карта, либо иные документы, подтверждающие право собственности. Точный список документов, необходимых для сделки, зависит от юрисдикции и подробностей объекта.
Если ваша сделка охватывает несколько предметов недвижимости, то каждый объект рассматривается индивидуально, и к каждому объекту требуется свой документ. При формировании договора обязательно указывать все предметы включенные в сделку и их цены.
Оформление договора купли-продажи нежилого помещения — важный юридический вопрос, о котором необходимо знать все нюансы и особенности. Для этого нужно иметь доступ к всей необходимой информации, которая будет указана в договоре и в других обязательных документах, таких как государственная регистрация прав на недвижимость.
На первом этапе оформления договора вам нужно определиться с предметом купли-продажи и адресом объекта недвижимости. Необходимо убедиться в том, что все обязательные документы на объект недвижимости были подготовлены и переведены на ваш язык, если это необходимо. Если вы не можете справиться с этим в одиночку, вы можете обратиться к лицам, знакомым с законодательством и правом продажи недвижимости.
Договор купли-продажи должен содержать все обязательные условия и обязательства сторон. Это может быть описание предмета купли-продажи недвижимости, его характеристики, стоимость и способ оплаты, сроки и порядок передачи прав на недвижимость, а также какие-либо другие важные условия.
При подписании договора стороны должны действовать от своего имени и от имени продавца или покупателя, в зависимости от того, за кого они выступают. Одна из сторон должна обязательно быть зарегистрированной, т.е. иметь все права и полномочия для заключения договора.
Чтобы избежать возможных неприятностей в дальнейшем, все рекомендуется обратить внимание на технические характеристики нежилого помещения и их соответствие всем нормам и требованиям.
Подводя итог, оформление договора купли-продажи нежилого помещения — процесс не из простых. Надо учитывать множество нюансов и обязательных условий в документах. Только в этом случае можно быть уверенными в получении прав на объект недвижимости.
Чтобы осуществить покупку коммерческой недвижимости, рекомендуется все тщательно взвесить и обдумать. Приобретение недвижимого имущества – это достаточно серьезный шаг. Необходимо обдумать перспективы своих вложений. Естественно, перспектива должна быть долгосрочной и гарантированной.
На начальном этапе необходимо изучить следующие наиболее важные моменты:
- местоположение коммерческой недвижимости;
- возможная выгода от расположения коммерческой недвижимости в этом районе города;
- возможность развиваться в дальнейшем;
- предполагаемые планы городских властей относительно того района, где располагается коммерческая недвижимость.
И это лишь часть наиболее важных вопросов, которые лучше обдумать заблаговременно.
Как купить квартиру под коммерческую недвижимость?
Цена коммерческой недвижимости гораздо выше, чем стоимость самого жилья.
В связи с этим некоторые предприниматели используют хитрость: они приобретают жилую недвижимость и начинают эксплуатировать ее с коммерческой целью.
Плюсы покупки жилой недвижимости:
- намного дешевле, чем приобретение коммерческой недвижимости;
- подбор желаемой площади помещения осуществляется без каких-либо проблем;
- размещение жилой недвижимости в спальном районе (бизнес-центры обычно находятся в центральных районах города);
- расположение коммерческого помещения на 1 этажах жилых домов.