Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный пай: пошаговая инструкция и список документов.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ранее собственник имущества банкрота не имел никаких прав преимущественного выкупа. Более того, его никто не удосуживался уведомить о реализации доли в праве собственности. Все, на что можно было рассчитывать – возможность участвовать в торгах при реализации имущества на общих основаниях.
продажа доли в банкротстве
В соответствии с действующим законодательством преимущественное право на приобретение имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия имеют лица, занимающиеся производством и/или переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к землям должника. Считается, что это дает другим лицам, действующим в сельскохозяйственном секторе, дополнительные стимулы для развития и расширения своего бизнеса путем приобретения прилегающих земельных участков и производственно-перерабатывающего комплекса должника. Вторичное право преимущественной покупки принадлежит фермерским хозяйствам и КФХ, расположенным в той же местности, где находится предприятие-банкрот, а также соответствующему региону или муниципалитету.
Однако для того, чтобы воспользоваться приоритетом в приобретении недвижимого имущества обанкротившегося сельскохозяйственного предприятия, недостаточно просто владеть сельскохозяйственными землями. Необходимо использовать его по назначению. Это, как и наличие или отсутствие у заявителя статуса сельскохозяйственного субъекта, обычно решается судами с момента подачи заявки, публикации информации об оспариваемом аукционе и начала аукциона. Следует отметить, что согласно законодательству о банкротстве, сельскохозяйственные организации — это юридические лица, основным видом деятельности которых является производство и/или переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от которой составляет не менее 50% от общей выручки. Однако это определение имеет значение только для целей применения специальных правил банкротства агробизнеса в процедуре банкротства и не распространяется на лиц, имеющих первичное преимущественное право на активы сельскохозяйственного предприятия.
На практике существует много споров о том, возникает ли право преимущественной покупки имущества должника, фактически занимающегося сельскохозяйственной деятельностью, в случае, если в деле о банкротстве сельскохозяйственных организаций не применялось законодательство о банкротстве. Подход судов к этому вопросу до сих пор противоречив. Чаще всего они исходят из того, что приоритетное право на приобретение имущества банкрота возникает только в том случае, если процедура банкротства проводится по специальным правилам, установленным законом о банкротстве для сельскохозяйственных организаций и колхозов. Этот принцип часто применяется, даже если после продажи имущества на аукционе суд уже воспользовался специальными правилами для процедур несостоятельности сельскохозяйственных предприятий.
В судебной практике, однако, существует иной подход. В одном деле Верховный суд Российской Федерации постановил, что по аналогии положения закона о банкротстве сельскохозяйственных организаций, предусматривающие преимущественное право соседнего землепользователя на приобретение участка должника, могут быть применены к продаже участка физического лица. Несмотря на то, что положения о банкротстве колхоза не применяются в деле о банкротстве физического лица, суд принял во внимание фактическое использование должником земельного участка для выращивания зерновых и бобовых культур, а также принципы сохранения его целевого использования.
Таким образом, лица, заинтересованные в приобретении имущества, которое фактически используется для сельскохозяйственной деятельности, должны тщательно изучить обоснование применения к делу правил банкротства фермерских хозяйств или индивидуальных частных владений, а также принять во внимание, как имущество использовалось на практике, получал ли должник доход от продажи сельскохозяйственной продукции.
В целях обеспечения права преимущественной покупки имущества банкрота, арбитражный управляющий направляет персональные уведомления о продаже имущества должника лицам, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью и находящимся поблизости от банкрота, а также размещает информацию о торгах в местных печатных СМИ. После проведения аукциона конкурсный управляющий обязан призвать соседних землепользователей приобрести имущество должника по цене, сложившейся на аукционе. Таким образом, лица с правом первого отказа не лишаются возможности участвовать в аукционе в целом, но даже участвуя в аукционе, они могут извлечь выгоду из его результатов. Для этого необходимо уведомить администратора несостоятельности о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки по цене, которая будет определена на аукционе.
Если заявление подали более одного лица, имущество сельскохозяйственного предприятия продается лицу, заявление которого было получено первым. В случае нарушения прав лица, считающего себя обладателем права преимущественной покупки (например, из-за отсутствия уведомления о проведении аукциона), такое лицо может обратиться за специальной защитой — иском о переводе прав и обязанностей стороны сделки.
Основной особенностью продажи доли в земле по сравнению с продажей всего земельного участка являются следующие ограничения:
- обязательная продажа доли только членам совладения (в случае сельскохозяйственной земли);
- привилегированный выкуп для владельцев паев (для несельскохозяйственных земель).
Как кредитор может обратить долю в земле должника в деньги, сказал Верховный суд
Необходимость получения согласия от других сособственников является основным принципом и главной проблемой, возникающей при продаже. В принципе, такое согласие является обязательным, но получить его не всегда возможно. Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях с ними просто нет контакта. В этом случае другой вариант — отправить им предложение и ждать установленного законодателем срока для ответа.
Вы должны дать физическим лицам 30 дней с момента уведомления для ответа! В противном случае они могут оспорить соглашение, заключенное для отчуждения доли.
Несомненно, этот вариант кажется более длинным. Проще и быстрее получить простое освобождение, но в отсутствие практической целесообразности именно так и следует поступать.
Уведомление должно быть отправлено по адресу регистрации. Можно уточнить информацию в выписке из ЕГРЮЛ или отправить ее по адресу участка, особенно если на нем расположен жилой дом.
Итак, земельная доля — это часть земли в совокупности, принадлежащая физическому лицу на праве собственности. Собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Владелец имеет право арендовать долю земли. Закон не дает точных указаний относительно того, сколько гектаров входит в одну единицу. Поэтому участок земли может быть любого размера, начиная от нескольких гектаров.
Перед тем, как перейти к вопросу о том, как продать земельную долю, давайте обсудим само определение.
Статья 6 Земельного кодекса РФ устанавливает, что часть земельного участка рассматривается как самостоятельный объект для ведения земельных отношений. Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает, что земельные участки и их доли являются объектами гражданских товарных отношений, но не определяются как самостоятельные объекты.
В соответствии с законами Гражданского кодекса, разрешается передача только тех земельных участков, которым присвоен кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае невозможно стать владельцем части земельного участка. Согласно статье 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавать можно только те участки земли, которые были зарегистрированы.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 Федерального закона № 28. В результате кадастрового учета определяются характеристики участка и на основании полученных данных из всей площади выделяется доля. Каждый выделенный участок имеет индивидуальный код, который является кадастровым номером. Статья 19 гласит, что земельный участок может быть внесен в реестр только после предоставления пакета документов, в который входит акт проведения геодезических работ.
На основании положений нормативных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без опроса однозначно отрицательный. Без такой процедуры участок земли не будет выделен и не получит персональный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после проведения межевания участок может быть передан другому лицу на основании договора купли-продажи.
В случае продажи доли в земельном участке другие собственники могут быть против такого действия. Совладельцы имеют преимущественное право покупки продаваемого участка, поэтому перед передачей участка третьему лицу важно убедиться, что совладельцы не хотят его покупать. Это право регулируется статьей 250 Гражданского кодекса.
В качестве доказательства уведомления собственников, они должны подписать соответствующую бумагу об отказе от покупки земли на условиях, установленных продавцом. Это послужит доказательством отсутствия у них претензий в случае, если им придется подавать иск в суд. Другие владельцы имеют только право первого отказа, они не могут запретить продажу земли.
Земли сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации имеют особую ценность, поэтому правовой статус этих участков регулируется не только Гражданским и Земельным кодексами РФ, но и Федеральным законом 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Федеральный закон 101-ФЗ устанавливает правила и ограничения, применяемые при обороте земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления государственных или муниципальных земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также их изъятия в государственную или муниципальную собственность.
Если вы являетесь одним из совладельцев доли в общей собственности на сельскохозяйственный участок земли, у вас есть преимущественное право на покупку этой доли в продаваемом участке земли.
Владелец продаваемой доли должен уведомить вас о своем намерении продать долю, направив вам письменное уведомление. Для этого он должен будет уведомить вас о своем намерении совершить сделку, указав цену, которая не может быть изменена позднее. При нарушении этого условия сделка может быть признана судом недействительной, а права и обязанности покупателя могут перейти к истцам.
Преимущественное право на покупку участка сельскохозяйственной земли является одним из принципов торговли сельскохозяйственными землями.
Преимущественное право на приобретение таких земельных участков предоставляется субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям при продаже отдельного земельного участка. В случае продажи доли в праве общей собственности на землю преимущественное право имеют участники права общей собственности или постоянные пользователи земли (КФХ, сельскохозяйственные организации).
Если не соблюдается принцип преимущественного права покупки земельного участка, сделка с третьим лицом будет считаться недействительной. Поэтому при покупке земельного участка, помимо документов на право собственности, необходимо до заключения договора купли-продажи запросить у собственника Отказ от приобретения земли или Согласие на продажу земли третьему лицу.
Чтобы найти участок аукциона по банкротству, воспользуйтесь удобным фильтром на нашем сайте. Вы сможете найти участок в выбранном вами регионе по площади, стоимости и статусу аукциона. Если вы не нашли участок, соответствующий вашим параметрам, вы можете подписаться на обновления этого фильтра, чтобы, когда такой участок появится, вы первым получили уведомление по электронной почте.
Если вас заинтересовал участок, который вы видите на нашем сайте, оставьте заявку, и наш менеджер свяжется с вами. Чтобы не упустить желанный лот, необходим опыт участия в торгах по банкротству, аккредитация на площадке электронной подписи (ЭЦП). Чтобы вам не пришлось вникать во все детали, вы можете участвовать в аукционах по банкротству по агентскому договору с InvestTorgi. У нас вы можете приобрести участок земли со скидкой в 20 процентов.
Торги с нами являются экономически эффективными и безопасными.
Покупка земли после банкротства
Согласитесь, что в такой ситуации для наших сограждан нет ничего необычного, это обычное дело. Признать гражданина нашей страны банкротом может только суд, причем обратиться в этот суд может не только кредитор, но и сам должник, который имеет право минимизировать расходы на погашение самого долга, а также кредитных процентов и штрафов.
Суд объявляет банкротство гражданина, чьи долговые обязательства превышают 500 000.
Рубель, и платежи просрочены более чем на 3 месяца. Обратиться в суд можно не только после объявления банкротства, но и раньше на основании очевидных обстоятельств, которые могут привести к банкротству. Суд может объявить банкротство физического лица, которое не в состоянии выполнить свои денежные обязательства по обязательным платежам.
Первым из них была продажа участка земли населению.
Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких собственников. Он имеет две разновидности:
- Кооперативная — доли собственников (участников) не определены. Иногда эту форму называют коллективной;
- капитал — указываются доли владельцев (участников).
Самой распространенной причиной, толкающей совладельцев к разделу земли, является желание продать свою долю участка или желание отделиться от соседей.
Продать неразделенную долю сложно. Покупатель не понимает, на что он собирается потратить свои с трудом заработанные деньги: на часть участка со стройными соснами и прекрасной солнечной поляной или на болото, над которым роятся мошки. Покупателю не нужен идеальный участок, ему нужна настоящая вещь. Кроме того, как только участок будет разделен, право первоочередного отказа других участников истекает.
Вы решили построить дом своей мечты на своем участке земли (еще не выделенном), разбить красивый сад, но уже видите, как ваши соседи выгуливают своих домашних животных в этом саду, а ваш сосед паркует свой старый, дымящий дизельный автомобиль под окнами вашей спальни. Вот почему так важно выделить долю, разделить участок, чтобы никто, кроме ваших дорогих гостей, не появился на нем.
Чем выше забор, тем лучше отношения с соседями.
Участок земли, находящийся в совместной собственности, может быть разделен между участниками. В этом случае совместная собственность прекращается для всех существующих совладельцев; каждый приобретает индивидуальную собственность на часть участка, соответствующую его доле.
Возможно также, что один или несколько участников решат выделить свои доли из общего имущества. В этом случае этот участник или участники получат индивидуальную собственность, а остальные останутся совладельцами оставшегося участка земли, сохранив совместную собственность на него.
Разделить земельный участок не всегда возможно. Например, из-за невозможности организовать доступ к одной из размещаемых акций.
Также выделение (раздел) может противоречить закону. Особенно если площадь выделенной доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в данном регионе.
Например, минимальные площади земельных участков, установленные в Сент-Люсии:
- для строительства индивидуального дома — 300 м2;
- для садоводства — 200 кв.м;
- для садоводства — 200 кв. м; и т.д.
Как вы уже догадались, существует два способа раздела земельного участка, находящегося в совместной собственности:
- Соглашение сторон.
- Суд.
В первом случае совладельцы заключают соглашение о том, что:
- данные об участке: кадастровый номер, адрес, категория земель, использование;
- паспортные данные участников риэлтерской деятельности;
- информацию о размере акций;
- план участка с обозначенными на нем желаемыми (согласованными) границами долей;
- согласие участников на процедуру распределения (подразделения).
В процессе раздела или выделения участка земли владельцы сталкиваются с межеванием — процессом определения границ и их документирования для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный участок.
Регламентирует Федеральный закон Российской Федерации «О геодезии».
Межевание будет проводиться геодезической компанией. Здесь не обойтись без дополнительных расходов: вы не сможете провести топографическую съемку самостоятельно. Привлеченные специалисты:
- провести съемку и демаркацию границ участка,
- Составить предварительный план участка,
- Проведите опрос,
- обработать результаты и подготовить окончательный план,
- составьте файл землепользования.
Самое важное, на что следует обратить внимание, — это владелец продаваемой недвижимости и объявление. Давайте рассмотрим все аспекты, связанные с владельцами участка.
Кому положен земельный пай?
- Для того чтобы на выделенную долю оформить право собственности, необходимо начать с извещения заинтересованных лиц. Для этого нужно разместить объявление в местном СМИ, и указать, что владелец пая намеревается отделиться от общего массива, а также –границы и координаты желаемого участка.
- По истечении одно месяца после публикации проводится собрание с собственниками другим земельных долей. В протоколе собрания фиксируются явившиеся и принятые ими решения.
- Далее происходит процедура межевания земельного участка, с помощью которой устанавливаются и определяются границы участка.
- Затем оформляется кадастровый паспорт — документ, подтверждающий постановку на кадастровый учет, и содержащий в себе сведения: номер, присвоенный участку, адрес, предназначение и кадастровая стоимость.
- В заключении с целью регистрации права собственности нужно обратиться со всеми документами на землю и квитанцией об оплате госпошлины в Росреестр (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).
Договор дарения земельной доли и порядок его составления почти ничем не отличается от составления договора дарения земельного участка. Ограничения накладываются лишь относительно сторон договора. Подарить земельную долю имеет право лишь лицо, право собственности которого подтверждено надлежащим образом в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также с/х организация или фермерское хозяйство, которые используют земельный участок, в составе которого выделена земельная доля.
В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.
Если вы собираетесь подарить кому-либо земельную долю в праве собственности на земельный участок другой категории, нежели земли сельскохозяйственного назначения, то сделать это вы можете только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
Как вернуть принадлежность земельного пая, перешедшего в категорию невостребованного
Бывают случаи, когда владельцы паев отказываются признавать факт причисления имущества к невостребованному. Законодательство предусматривает процедуру оспаривания (п.9 ст.12.1).
Алгоритм оспаривания:
- на собрании, утверждающем список наделов, попадающих в категорию невостребованных, либо в период три месяца после его публикации владелец должен в письменной форме высказать возражения. Для наибольшего эффекта допускается выражение мнения и на собрании, и путём подачи письменного заявления;
- подать возражение в муниципалитет, который инициировал создание списка;
- если это не возымело действия, либо если трёхмесячный срок упущен, владелец пая вправе обратиться в суд. Исковые требования – исключить участок из категории невостребованных и вернуть право долевой собственности истцу. Процедура судебного разбирательства несложная и обычно заканчивается положительным решением по иску.
Помимо самого собственника сделать это могут его законные правопреемники, если они приняли наследство. Доказательством перехода права становится свидетельство о наследстве, полученное от нотариуса, или заявление на принятие наследства, если шестимесячный срок вступления ещё не истёк.
Продать долю земельного участка
После завершения оформления данной сделки, новый владелец доли должен оформить ее в государственной регистрационной службе. К примеру, чтобы реализовать свою долю в праве собственности на землю, если на нем полностью отсутствуют любые объекты недвижимости, необходимо предоставить вместе с договором документ, содержащий реквизиты данного участка, в частности, его кадастровый номер и категорию, площадь, месторасположение и цену. В общем, должны содержаться все условия, важные для обеих сторон.
Если доля была выделена из общего поля, то есть произошло формирование абсолютно нового участка, была проведена процедура межевания и обозначение его границ, произошла постановка на кадастровый учет, такую землю можно продать или подарить постороннему третьему лицу.
Наличие земельной доли является законным правом владельца, но предполагает ответственное отношение. Собственник должен обрабатывать землю сам или сдавать в аренду сельскохозяйственным организациям, которые возьмут на себя соответствующие функции. В этом случае владелец будет получать свой процент в виде арендной платы.
На арендаторов возлагается ответственность перед владельцем земельного надела за неверное или ненадлежащее пользование. Об этом говорится в ст. 183 ГК РФ. А перед государством ответственность заключается в своевременной оплате налога на полученную прибыль и за землю.
Нормы закона № 101-ФЗ призваны регулировать отношения в области оборота земель между владельцами и местными властями. Государственные структуры, осуществляющие контроль за землей, должны регулярно проверять состояние обрабатывания сельскохозяйственных земель. При незаконном и ненадлежащем пользовании они обязаны действовать в соответствии с законом незамедлительно.
Правила продажи земель сельскохозяйственного назначения
- Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
- Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
- Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
- Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).
- ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
- Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
- Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).
Процедура продажи земли сельхозназначения: как ее провести
Согласно нормам ФЗ № 101 здесь действует такое понятие, как преимущественное право покупки. Это означает, что продажа земельного пая имеет некоторые ограничения по сравнению с иным движимым или недвижимым имуществом. В частности, паевую собственность в виде сельхозучастка, не выделенного на местности, можно продать:
О продаже земельного участка следует обязательно уведомить районную администрацию. Игнорирование подобных формальностей может привести к тому, что сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Следовательно, с продавца могут быть взысканы переданные ему деньги. Извещение о намерении продать земельный участок можно отправить заказным письмом. Также о продаже земли можно известить лично, подав уведомление в приемную администрации местного муниципального образования под расписку о вручении.
Доли из участка не выделяются, они продаются либо сособственнику (долщику), либо сельскохозяйственной организации обрабатывающей этот участок! ФЗ № 101-ФЗ ст.12 «В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется». Арендатор купил 3 доли оформил и зарегистрировал право на долю в участке, потом на его долю наложили арест, а потом он взял и уступил право аренды на ЗУ! Вопрос могла ли юстиция зарегистрировать уступку права аренды на ЗУ если в нем была собственность арендатора который выкупал доли в процессе аренды. Основной договор аренды подписывали лица у которых были выкуплены доли.
Оформление договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения
- бумаги, свидетельствующие о правах собственности на конкретную сельскохозяйственную территорию, подлежащую продаже;
- паспорта обеих сторон договора купли-продажи;
- бумаги из налогового органа, свидетельствующие об отсутствии долгов перед бюджетом муниципалитета;
- справка из кадастра;
- договор купли-продажи. Этот документ должен быть составлен в тройном экземпляре — для продавца, покупателя и регистрационного органа.
- высокая цена на покупку объектов, находящихся в пригороде;
- получение квалифицированной юридической помощи, т. к. нет юридических компаний, специализирующихся на предоставлении информации гражданам о покупке земель сельскохозяйственного назначения;
- трудности в подготовке документации для осуществления сделки купли-продажи, т. к. эти земли находятся под строгим наблюдением специальных государственных органов;
- в необходимости предлагать муниципалитету выкупить части земли.
Покупка с/х земли у частника
Если вы планируете купить земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий юридическому или физическому лицу, то заключить сделку намного легче, чем с муниципалитетом. Но, скорее всего, в таком случае надел будет стоить дороже.
|
Этапы |
|
Находите подходящий участок. |
|
Обговариваете детали сделки. |
|
В случае необходимости, проводите визуальный осмотр земли. |
|
Знакомитесь с документами на имущество, предоставленными продавцом. |
|
Заключаете договор купли-продажи. |
|
Производите расчеты, подписываете акт приема-передачи. |
|
Регистрируете переход права собственности. |