Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ввести частный дом в эксплуатацию в 2023 году: гайд для собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Как сдать дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Сроки подготовки к эксплуатации
При подготовке дома к эксплуатации следует учесть не только сроки, но и все необходимые требования и нормы, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Основными этапами подготовки являются проведение инженерных работ, получение необходимых разрешительных документов и установка оборудования.
Инженерные работы включают в себя подключение систем отопления, водоснабжения и канализации, а также установку электроснабжения и газовых систем, если они предусмотрены. Для получения разрешительных документов необходимо подготовить документацию, проекты и согласовать все требования с соответствующими органами.
Установка оборудования включает в себя установку сантехники, радиаторов отопления, освещения и других электроприборов. При этом следует учесть, что все установленные системы, оборудование и материалы должны соответствовать всем нормам и стандартам, установленным законодательством.
- Важно знать: Сроки подготовки к эксплуатации, как правило, зависят от масштаба работ и сложности проекта. Обычно это занимает несколько месяцев.
Проверка технических условий подключения к инженерным сетям
Перед введением частного дома в эксплуатацию необходимо проверить технические условия его подключения к инженерным сетям. В первую очередь, это касается подключения к электросети, водоснабжению и канализации.
Для проверки технических условий подключения к электросети необходимо обратиться в энергосбытовую компанию и запросить техническое задание на подключение. В нем указываются требования к оборудованию и месторасположению электрощитка, необходимые мощности и другие условия подключения.
Для проверки технических условий подключения к водоснабжению и канализации необходимо обратиться в соответствующие организации и запросить технические условия на подключение. В них указывается требуемый диаметр труб, необходимое давление и другие условия подключения.
При подключении к инженерным сетям также необходимо учитывать необходимость создания системы отопления и вентиляции, а также возможности подключения к интернету и кабельному телевидению.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию
Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:
- отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
- наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
- несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
- противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
- не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
Сдача дома и выдача ключей: в чем отличие
Срок сдачи дома — это дата, до которой застройщик обязан завершить все строительные работы, пройти комиссии, устранить выявленные недочёты и получить от Госстройнадзора официальный документ о вводе объекта в эксплуатацию.
Все эти процедуры нужно сделать, пока действует разрешение на строительство объекта. Застройщик может менять срок сдачи на более короткий, если уверен в своих силах. Может быть и наоборот — срок сдачи увеличивают, если девелопер не успевает к установленному времени завершить работы.
Для этого ему придётся продлевать разрешение на строительство, и это допускается действующим законодательством в соответствии с ч . 20 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ .
Выдача ключей — это крайний срок, до которого застройщик обязан передать жильё покупателям. Этот «дедлайн» прописан в договоре долевого участия . Менять эту дату в одностороннем порядке застройщик не имеет права, это будет нарушением 214-ФЗ.
от 6,39 млн ₽
пос. Сосенское, Прокшинский пр., 8 км до МКАД
Прокшино 17 мин.
от 6,42 млн ₽
Москва, ул. Производственная, 6 км до МКАД
пос. Внуковское, д. Рассказовка, мкр.
Что делать, если выдача ключей задерживается
Если выдача ключей в новостройках после сдачи дома не состоялась в заявленный период, застройщик нарушил 214-ФЗ. По закону, девелоперы обязаны за два месяца предупреждать дольщиков об изменении сроков заселения. При этом уведомление покупателя не снимает с застройщика ответственности.
Если срок сдачи и получение ключей отложились, дольщик вправе потребовать компенсацию. Её размер составляет 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки. На данный момент размер этой ставки составляет 7,5% годовых.
Например: к вартира стоит 10 миллионов рублей. Ставка рефинансирования сегодня — 7,5%. Ключи застройщик задержал на месяц.
Размер компенсации рассчитывается так:
10 000 000 Х 0,075 : 150 Х 30 = 150 000 рублей
Также покупатель жилья вправе потребовать компенсацию понесённых им расходов, например, на вынужденную аренду жилья. Эти вопросы решаются только через суд.
Застройщик и дольщик могут договориться и самостоятельно. Для этого им необходимо подписать дополнительное соглашение к ДДУ , в котором будут прописаны новые сроки выдачи ключей. По закону, застройщик обязан направить покупателю соответствующее предложение за два месяца до истечения установленного срока выдачи ключей.
Подписывать это соглашение или нет — каждый решает сам. Однако в случае подписания дольщик не сможет требовать от застройщика никаких компенсаций.
Бесплатный подбор новостройки
Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.
Итак, при покупке жилья важно обращать внимание на предполагаемую дату выдачи ключей. Ввод дома в эксплуатацию — это только отправная точка для застройщика и показатель для контролирующих его органов. В этот момент ключи ещё не выдают.
После ввода в эксплуатацию девелопер имеет право доводить до ума сданный дом, и делать он это может и месяц, и полгода. Крайний срок, до которого должно начаться заселение, всегда прописан в ДДУ, и именно он важен для покупателя квартиры.
Оформление технических условий и акта приемки-передачи
Одним из важных этапов ввода дома в эксплуатацию является оформление технических условий и акта приемки-передачи. Технические условия — это документ, который содержит требования к качеству и объему исполнения проекта.
Технические условия должны содержать информацию о всех строительных работах, используемых материалах и конструкциях. Также они должны содержать информацию о технических приспособлениях и устройствах, которые необходимы для безопасной эксплуатации дома.
Акт приемки-передачи — это документ, который закрепляет факт передачи объекта недвижимости от застройщика к новому собственнику. В акт приемки-передачи должны быть внесены все данные о передаваемом объекте, а также информация о сроках перехода прав собственности.
Акт приемки-передачи является неотъемлемой частью документации при вводе дома в эксплуатацию. Поэтому его оформление должно проходить строго в соответствии с установленными требованиями. Наличие правильно оформленных технических условий и акта приемки-передачи гарантирует, что ввод дома в эксплуатацию будет проходить без проблем и задержек.
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
Как узнать, кто застройщик дома
Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.
Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.
Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.
Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Документы, предоставляемые в структурное подразделение администрации муниципального образования по архитектуре и градостроительству, можно подразделить на несколько групп:
В таком случае заявитель обязан предъявить документы, доказывающие его права на участок, самостоятельно:
Непредоставление заявителем перечисленных документов, а также несвоевременное их предоставление по межведомственному запросу не является поводом для отказа в предоставлении разрешения.
Документы, которые подлежат обязательному предъявлению только в случае строительства на основании договора подряда:
Эти бумаги должны быть завизированы подрядчиком. При подаче заявления через доверенного представителя к вышеупомянутому пакету документов нужно приложить нотариальную доверенность, удостоверяющую полномочия представителя.
Для завершения процедуры ввода выстроенного объекта ИЖС в эксплуатацию заявитель должен обратиться в структурное подразделение администрации муниципального образования, уполномоченное на предоставление муниципальной услуги по подготовке и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В каждом конкретном муниципальном образовании такое подразделение имеет свое наименование.
После приема заявления, собственник вправе осведомляться о прохождении процедуры по телефону, интернету или при контакте со специалистом.
В период проверки пакета документов необходимо предоставить возможность межведомственной комиссии провести осмотр строения на предмет его соответствия градостроительному плану и требованиям, зафиксированным в проектной и разрешительной документации.
В итоге проведенной проверки заявителю выдается акт ввода объекта в эксплуатацию или аргументированный отказ.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Уведомление об окончании строительства вместо ввода в эксплуатацию
Несмотря на то, что уведомления стали необязательными, юристы АН Истрариел рекомендуют получить разрешительную документацию. Так собственники смогут узнать об охранных зонах, требующих согласования, а также документы могут потребовать при оформлении сделок с домом. Уведомления составляют вручную по форме, предусмотренной приказом Минстроя России №591/пр. Для грамотного заполнения бланка потребуются технические знания и актуальная информация о порядке подачи уведомлений.
Можно направить уведомление об окончании строительства через онлайн-сервис. При внесении информации в поля интерактивной формы заявитель обычно не допускает ошибок и предоставляет администрации МО исчерпывающие сведения для постановки строения на кадастровый учёт.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.