Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.
Как определяется доля
Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.
В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.
Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.
Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.
Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.
Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.
Обязательно ли выделять доли?
Закон не обязывает проходить обязательную процедуру выделения доли, 254-я статья ГК РФ признает ее как право. По умолчанию, если иное законодательством не предусмотрено, и, если нет отдельного договора между собственниками о конкретных частях каждого из них (к примеру, брачного договора между супругами), доля каждого признается равной. Если же сторонами заключено соглашение, долей считается та часть, которая в нем прописана.
Каждый из владельцев долевой собственности, согласно 2 пункту 246 статьи ГК РФ, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению: дарить, продавать, завещать или закладывать. Но распоряжение долевой собственностью должно осуществляться с соглашения всех участников, за исключением некоторых случаев, без согласия других собственников свою долю можно подарить, завещать. Стоит учесть определенный нюанс – при продаже одной из долей преимущественное право на ее покупку имеют владельцы других долей.
- Паспорта всех владельцев.
- Документы на право собственности всех сторон соглашения.
- Составленное соглашение.
- Паспорта всех владельцев имущества.
- Документы, подтверждающий право владения данным имуществом на каждого из совладельцев.
- Разрешение из органов опеки (актуально в первую очередь в том случае, когда одним из совладельцев является несовершеннолетнее лицо).
- Соглашение о разделе имущества (в случае с супружеской парой роль данного документа может играть брачный контракт).
- Свидетельство о заключении и/или расторжении брака (в зависимости от ситуации). Актуально только для бывших или действующих супружеских пар.
- Доверенность на представителя (если требуется).
Зачем оформляется право собственности на долю в квартире
Переход права собственности от одного человека к другому требует обязательного оформления. Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в Росреестре. Ответственность за отсутствие регистрации доли в квартире в виде штрафа указана в статье 19.21 КоАП.
Физических лицам предусматривается наложение штрафа до 2000 рублей. Если новый владелец доли в квартире не зарегистрировал появившуюся у него недвижимость на себя, то он не сможет ее ни продать, ни обменять, ни подарить, ни завещать.
Необходимость в оформлении права собственности на долю может возникнуть в следующих случаях:
- при погашении ипотечного кредита материнским капиталом, когда обязательно выделяются доли в квартире детям и каждому из родителей;
- при наследовании доли собственности как по завещанию, так и по закону;
- в процессе приватизации недвижимости;
- при оформлении дарственной на квартиру, когда несколько человек становятся владельцами долей;
- при покупке доли квартиры;
- в процессе развода, когда бывшие супруги делят квартиру между собой.
Купили новостройку. Хочу зарегистрировать долю в квартире на жену
Мы с женой купили в браке квартиру по договору долевого участия. Я основной заемщик, супруга — созаемщик. В ближайшее время планируем погасить ипотеку. Кроме того, скоро квартиру сдадут и мы сможем оформить собственность.
Мы хотим зарегистрировать в Росреестре права на равные доли. Но застройщик сказал, что, поскольку ДДУ заключен только на меня, изначально квартиру оформят тоже только на меня. После этого я должен сам выделить долю супруге.
Как оформить равные права на квартиру сразу? Если это невозможно, какая последовательность действий по выделению доли правильная?
Илья
Вспомните: при заключении договора вы, скорее всего, оформляли у нотариуса согласие супруги на приобретение квартиры. В ЕГРН все равно будет зарегистрирована совместная собственность на квартиру. Об этом говорят и гражданский, и семейный кодексы РФ.
Вот, например, история, в которой супруги при разводе делили квартиру, бывшую в общей совместной собственности. Муж просил половину. Но жена смогла доказать, что квартиру почти полностью оплатили деньгами, которые ей подарила мать. В итоге суд присудил ей 14/15 квартиры, а супругу — только 1/15.
Если вы хотите точно определить, что каждому из вас принадлежит ровно по половине квартиры, заключите соглашение об определении долей в квартире. Но только после того, как выплатите кредит.
Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка. Поэтому, если вы захотите выделить долю и зарегистрировать изменение режима собственности, придется получить его согласие.
Даст ли банк такое согласие — трудно сказать, но он в этом точно не заинтересован.
Тут у меня для вас плохие новости. По умолчанию ваши доли считаются равными. Но когда вы хотите четко определить их размер, это меняет режим собственности. В случае развода и судебных споров равные доли могут превратиться в неравные, как было в примерах выше.
Нотариусы при удостоверении такого договора, как и любого договора, связанного с имуществом, подлежащим оценке, берут процент от стоимости имущества. В вашем случае это 0,5% от стоимости имущества, плюс 8200 рублей за техническую и правовую работу.
Цены в регионах могут отличаться, но ненамного.
То есть, для того чтобы зафиксировать равенство ваших долей в квартире ценой в 4 млн рублей, вам придется только нотариусу заплатить примерно 28 200 рублей.
Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его.
Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей.
Вот какие документы понадобятся в Росреестре:
- Соглашение в трех экземплярах.
- Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
- Квитанции об уплате госпошлины.
Брачный договор составляет и удостоверяет нотариус. Средняя цена — 5500 рублей. Заключать его стоит уже после того, как выплатите ипотечный кредит. Причина та же, что и с соглашением: нужно согласие банка на регистрацию изменений режима собственности.
Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное. У определения долей есть свои преимущества и недостатки. Если вам не принципиально установить точный размер доли, можно ничего не делать. Квартира будет вашей общей совместной собственностью — каждому по половине — ровно до того, как решите делить ее в суде.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Что толкает людей на переоформление совместного владения на долевое или обратно? Разберемся с причинами.
- желание получить налоговый вычет;
- расторжение брака и раздел общей квартиры в ипотеке;
- вступление в семейный союз;
- намерение завещать или подарить долю в квартире (например, жена хочет передать свою долю ребенку).
Прежде чем приступать к переводу, собственники должны учесть нюансы процедуры. Далеко не во всех случаях такое переоформление уместно.
Условия для смены режима собственности:
- согласие владельцев жилья;
- физическая возможность выдела доли в натуре – отдельная комната;
- размер жилплощади – не удастся разделить 1-комнатную квартиру.
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Как определить размер доли каждого супруга
Определение размера доли каждого супруга в совместной собственности осуществляется на основе следующих критериев:
- Договор между супругами. В случае, если супруги заключили брачный контракт или соглашение о разделе имущества, размер доли каждого супруга может быть определен в соответствии с этим документом. Договор между супругами имеет юридическую силу и предоставляет возможность определить размер доли каждого супруга с учетом их согласованной воли.
- Условия бракоразводного процесса. В случае развода супругов, размер доли каждого супруга может быть определен судом в рамках раздела имущества. Суд учитывает длительность брака, вклад каждого супруга в приобретение и улучшение имущества, а также иные обстоятельства, с учетом которых можно справедливо определить размер доли каждого супруга.
- Определение доли супругов при наличии детей или других наследников. В случае наличия детей или других наследников, размер доли каждого супруга может быть определен в соответствии с наследственным законодательством. Наследственное законодательство устанавливает порядок наследования имущества при отсутствии брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Важно понимать, что размер доли каждого супруга может быть определен на основе различных критериев и обстоятельств. Решение об определении размера доли каждого супруга может быть принято путем согласования между супругами или судом, в зависимости от обстоятельств конкретного случая.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Что толкает людей на переоформление совместного владения на долевое или обратно? Разберемся с причинами.
- желание получить налоговый вычет;
- расторжение брака и раздел общей квартиры в ипотеке;
- вступление в семейный союз;
- намерение завещать или подарить долю в квартире (например, жена хочет передать свою долю ребенку).
Прежде чем приступать к переводу, собственники должны учесть нюансы процедуры. Далеко не во всех случаях такое переоформление уместно.
Условия для смены режима собственности:
- согласие владельцев жилья;
- физическая возможность выдела доли в натуре – отдельная комната;
- размер жилплощади – не удастся разделить 1-комнатную квартиру.
Итак, если жилье отвечает стандартам, а совладельцы не против перевода – никаких проблем не возникнет. Поэтому, можно приступить к обзору инструкции.
Шаг 3. Подготовить пакет документов для регистрации права долевой собственности
Имейте в виду, что законы меняются часто, и без опытного юриста можно потерять много денег. Например, до сих пор многие считают, что нельзя выделить долю в квартире по соглашению о долевой собственности без нотариального заверения. Это не так. К тому же, каждая ситуация имеет массу нюансов: например, связанных с детьми или нетрудоспособными людьми. Не бегите сразу к нотариусу — это часто дорого и ни к чему. Для начала проконсультируйтесь с опытным юристом по правам собственности. Это сэкономит вам и деньги, и время на изучение законов.
По итогу регистрации вы получите свидетельство о праве на долю в общей долевой собственности. В соглашении о долевом разделе квартиры будет поставлена отметка о проведении государственной регистрации.
Как происходит перевод права совместной собственности на долевую?
Переоформление общей собственности на долевую форму — вопрос, который возникает у каждого владельца недвижимости, находящейся в совместной собственности. Например, если имеется несколько владельцев одной квартиры в браке, который был расторгнут или одного из владельцев не стало. В таком случае каждый владелец имеет право перевести общую собственность в долевую.
Для перевода владения имуществом необходимо иметь нотариально заверенный договор между владельцами недвижимости. Данный документ должен содержать все необходимые права и обязательства каждого владельца и сумму, которую он определяет себе в долю. Образцы контрактов можно найти в сети.
Далее необходимо заверить документ у нотариуса. После заверки документа, каждому владельцу следует заверить свою подпись и подпись второго владельца. Далее нужно внести госпошлину и зарегистрировать документ в государственной регистрации прав на недвижимость. Стоит учесть, что все эти действия можно выполнить самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. В таком случае получение консультации или помощь при переоформлении будет стоить дополнительных расходов.
- Для перевода имущества в долевую собственность необходимо:
- Заверить документы у нотариуса;
- Заполнить заявление о переводе прав на недвижимость;
- Оплатить госпошлину;
- Подать заявление с документом в государственный реестр прав на недвижимость.
Причины для перевода права на долевую собственность могут быть разными: распада семьи, конфликта между владельцами, продажи имущества. Перед переводом прав на долевую собственность следует узнать все возможные варианты решения этого вопроса и учесть законные аспекты данного переоформления.
Преимущества и недостатки форм собственности на жилье
Общая собственность:
- Каждый из владельцев имеет равные доли в имуществе.
- Переоформление в долевую собственность возможно только с согласия всех владельцев.
- В случае брака, жилье находится в совместной собственности.
- При продаже имущества каждый владелец получает деньги в соответствии с его долей.
Долевая собственность:
- Каждый владелец имеет определенную долю в имуществе.
- Перевод доли возможен без согласия остальных владельцев.
- У каждого владельца своя выписка из ЕГРН, паспорт объекта недвижимости и права.
- При продаже имущества каждый владелец получает деньги в соответствии с его долей.
Преимущества общей собственности в том, что каждый владелец имеет право на равные доли в жилье и при продаже имущества каждый получает деньги в соответствии с его долей.
Недостатки заключаются в том, что переоформление в долевую собственность возможно только с согласия всех владельцев, а при браке жилье находится в совместной собственности.
Преимущества долевой собственности в том, что перевод доли возможен без согласия остальных владельцев и каждый владелец имеет свою выписку из ЕГРН, паспорт объекта и права.
Как определяется доля
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Совместная собственность
Юридическое понятие собственности гораздо шире и многообразней, чем могут себе представить простые граждане. Поэтому иногда у них возникают закономерные вопросы о том, как распорядится своей собственностью, ответы на которые может дать только специалист по недвижимости.
В наше агентство обратилась Ирина Денисова, желающая продать квартиру, принадлежащую ей вместе с мужем. Оказавшись в сложной жизненной ситуации, она хочет разъехаться с ним, не дожидаясь окончания разводного процесса.
Квартира в Москве была куплена на третьем году официального брака и является общей. Однако все документы на право собственности оформлены на Ирину.
Поэтому она решила, что имеет право на распоряжение квартирой без участия мужа.
Наши юристы изучили ситуацию и объяснили клиентке в чем она заблуждается: