Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методы оценки стоимости аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Метод сравнения является одним из основных методов оценки арендной платы и используется для определения адекватной стоимости аренды на основе сравнительных данных. Данный метод основан на сравнении объекта, который сдаётся в аренду, с аналогичными объектами, уже находящимися на рынке аренды.
Как рассчитать годовую плату за оборудование
В инструкциях, как рассчитать арендную плату за оборудование, часто используется метод, по которому просто умножают рыночную или остаточную стоимость по балансу на процент прогнозируемой инфляции или капитализации. Затем полученную сумму просто увеличивают на размер амортизационных отчислений.
Это один из самых простых способов вычисления. В таком случае годовая арендная плата за оборудование (Апл.) рассчитывается следующим образом:
Апл. = Ам + Ост. · Ен,
где Ам – годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление, Ост. – остаточная балансовая стоимость, Ен – нормативный коэффициент эффективности капиталовложений.
Производя экономический расчет арендной платы за оборудование, Ен устанавливают на уровне нормативной рентабельности капиталовложений. Он определяется как отношение прибыли к сумме вложений. В каждой сфере есть свой оптимальный показатель рентабельности: в строительной – 0,22, в сельскохозяйственной – от 0,12, в промышленной – не менее 0,16.
Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете
Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.
Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).
Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.
Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:
- размер платы за аренду определяется договором;
- арендатор имеет право передать землю в субаренду;
- земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.
Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.
Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.
Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).
Что влияет на размер арендной платы
Размер арендной платы за земельный участок зависит от многих факторов. Важно, кто является владельцем объекта, какой у него правовой статус: физическое лицо, юридическое лицо, государство или муниципалитет.
К тому же, особое значение отводится тому, с какой целью арендуется земля, поскольку земельные участки для строительства, промышленной деятельности во много раз дороже объектов, которые предназначены для сельскохозяйственной деятельности. Но это не единственный критерий. Также в расчет берутся следующие характеристики:
- имеет ли земельный участок историческую и культурную ценность;
- сооружены ли на территории архитектурные объекты;
- прочие особенности земельной собственности.
Расчет арендной платы за нежилое помещение
Упрощенная форма расчета арендной платы за нежилое помещение — это способ определения стоимости аренды, который используется в случае, когда арендатором выступает физическое лицо, предприниматель или организация, не являющаяся активным участником экономических процессов.
Кто определяет стоимость аренды? Это может быть Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУ ГИП, ФСИН, ФСБУ), если арендодатель — органы государственной власти или унитарные предприятия, или собственник помещения.
Какие бывают виды нежилых помещений, подлежащих аренде? Это могут быть коммерческие помещения, склады, офисы, производственные помещения и другие объекты недвижимости, предназначенные для ведения коммерческой или иной предпринимательской деятельности.
Выгодный ли арендодателю вариант аренды помещения? Решение об аренде помещения обычно принимается на основе анализа эффективности использования собственного или арендованного помещения. В случае аренды можно снизить инвестиционные затраты и сосредоточиться на ведении бизнеса.
Как определить стоимость аренды нежилого помещения? Стоимость аренды может определяться на основе идентификации и анализа рыночных факторов. Для этого необходимо учитывать местоположение помещения, его площадь, техническое состояние, оснащение, а также специфику объекта и его использование.
Что включить в чек-лист для расчета арендной платы? При расчете арендной платы необходимо учесть ряд факторов, влияющих на стоимость аренды. Сюда входят площадь помещения, стоимость обслуживания и эксплуатации объекта, а также инфляция, планируемая выгода от использования помещения и другие факторы.
Когда используется упрощенный метод расчета арендной платы? Упрощенный метод расчета чаще всего применяется при аренде помещений с небольшой площадью или низкой стоимостью. Также его можно использовать для определения минимальной ставки аренды.
Как определить минимальную ставку арендной платы? Для определения минимальной ставки аренды можно использовать какие-либо стандарты или регламенты. В России таким стандартом является процентная ставка по кредитам, устанавливаемая Центральным банком РФ.
Какие условия влияют на применение упрощенного метода расчета арендной платы? Применение упрощенного метода расчета арендной платы может быть оговорено в договоре аренды или установлено арендодателем.
Какие виды аренды помещений существуют, кроме упрощенного расчета арендной платы? Помимо упрощенной формы, аренда помещений может быть осуществлена по ставке, определенной на основе рыночной стоимости, или по ставке, устанавливаемой арендодателем.
Что нужно знать о максимальной и минимальной ставке аренды? Максимальная ставка аренды не может быть установлена выше, чем установленные законодательством ограничения. Минимальная ставка аренды зависит от целей и условий арендодателя.
Какие виды аренды помещений бывают в Бу лизинге? В Бу лизинге возможны следующие виды аренды: финансовый лизинг (при условии последующего выкупа), операционный лизинг (без права на выкуп), мультилизинг (аренда различных объектов на одного арендатора), подмаркировка и лизбек.
Сколько времени занимает расчет арендной платы за нежилое помещение? Расчет арендной платы зависит от каждого конкретного случая и может занимать от нескольких дней до нескольких недель.
Анализ договора аренды и лизинга
Договор аренды и договор лизинга – упрощенная форма получения объекта аренды или лизинга, которая позволяет арендатору или лизингополучателю получить использование объекта за определенное вознаграждение.
Анализ договора аренды и лизинга включает рассмотрение следующих факторов:
- Предмет договора — идентификация объекта аренды или лизинга.
- Срок договора аренды или лизинга.
- Условия оплаты аренды или лизинга — определение стоимости и формы оплаты.
- Влияющие факторы — экономические, финансовые и правовые.
- Методика ведения бухгалтерского учета — применение стандарта ФСБУ.
| Принцип | Что это означает |
|---|---|
| 1. Принцип экономической обоснованности | Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования |
| 2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы | ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя |
| 3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы | Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка |
| 4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки | При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза |
| 5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога | Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога |
| 6. Принцип запрета необоснованных предпочтений | Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться |
| 7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения | Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность |
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем, где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Особенности расчета арендной платы для коммерческой недвижимости
Расчет арендной платы для коммерческой недвижимости имеет свои особенности, основанные на стоимости земельного участка, на котором находится объект аренды. Арендатору предоставляется право пользования участком земли, и за это он обязан выплачивать арендную плату.
Для расчета арендной платы используется кадастровый учет, где определяется кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость участка зависит от его площади, его местоположения, инфраструктуры и других факторов. Она установлена в соответствии с законодательством и обновляется через определенные промежутки времени.
Расчет арендной платы производится на основе кадастровой стоимости земельного участка. Обычно арендная плата составляет определенный процент от кадастровой стоимости участка. Сумма арендной платы может быть пересмотрена при продлении договора аренды или в случае изменения кадастровой стоимости.
Оплата арендной платы за земельный участок часто производится раз в год, но существуют и другие варианты, оплата может быть ежеквартальной или ежемесячной. Определенные условия оплаты прописываются в договоре аренды и могут быть установлены в соответствии с договоренностями между арендодателем и арендатором.
Расчет арендной платы для коммерческой недвижимости является важным этапом при заключении договора аренды. Необходимо учитывать все особенности и требования законодательства, а также принимать во внимание факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка.
Что такое арендная плата
Под арендной платой понимают платежи, которые арендатор обязан вносить в пользу собственника за использование его недвижимого имущества. По методу оплаты они бывают линейными, возрастающими, снижающимися и сезонными.
По времени выплат различают периодические, единоразовые платежи и с авансовым взносом. Как правило, аренду оплачивают каждый месяц, квартал или полугодие. Частота оговаривается в договоре, арендатор вправе выделить для себя наиболее удобную схему исходя из доходов, сезонности и придерживаться ее.
По типу начисления выделяют:
- Денежный платеж, при котором арендатор расплачивается за нежилое помещениеналичными или переводом на расчетный счет.
- Натуральный. В качестве оплаты арендатор оказывает какие-либо услуги собственнику объекта или рассчитывается продукцией. Но даже в этом случае в договоре арендынужно прописывать размер ежемесячного платежа и стоимость предоставляемых услуг.
- Смешанный. Когда часть оплаты осуществляется деньгами, а вторая часть — услугами или товарами.
Просрочка арендной платы
Нередки случаи, когда арендатор по каким-либо причинам задерживает внесение платежа. Даже если речь идет об одном дне, это считается нарушением условий оплаты и влечет последствия.
При внесенном несвоевременно платеже насчитывается пеня, которая увеличивает долг с каждым днем. Как правило, в договоре прописывается размер пени или процента, который начисляется за каждый день просрочки.
Арендодатель вправе потребовать от нарушившей соглашение стороны досрочной выплаты платежей за 1-2 периода вперед. Если арендатор нарушил соглашение дважды, вторая сторона вправе разорвать договор.
Возможные способы расчета неустойки:
- Пеня в размере от 0,1% и более от суммы ежемесячного платежа за каждый день просрочки. При определении первого дня просрочки арендной платы не забывайте о правиле переноса срока, если этот день выпадает на выходной или праздник.
- Неустойка, зависящая от ставки рефинансирования. Например, 1/150, 1/300 ставки.
- Конкретная сумма в рублях за каждый день просроченного платежа.
Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.
Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.
Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:
Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз
- Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
- Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
- Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
- Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
- Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
- Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
- Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
- Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
- Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
- Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
- Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
- Кк3 – вход в помещение общий (0,1).
Общая сумма Кк = 0,9.
- Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
Определение арендной платы, ее оформление в договоре
Договор аренды нежилого помещения предусматривает, что одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) объект во временное владение и пользование за плату. Оплата по договору вносится за весь объект полностью или за отдельные его части по различной цене.
Арендная плата, ее размер, форма и порядок внесения устанавливается соглашением сторон.
Согласно действующим правовым нормам, аренда (оплата) нежилых помещений производится по общим правилам аренды помещений независимо от назначения и не выделяется в отдельную категорию.
Плата за использование помещения вносится с момента фактической передачи объекта пользователю, независимо от даты регистрации сделки (такова позиция судебных инстанций). Съемщику это дает возможность относить в отчетности выплаченные суммы на затратную часть.
В тексте соглашения прописывается денежная сумма и форма ее выплаты:
- Фиксированная сумма, уплачиваемая в денежной форме в оговоренные сроки.
- Часть прибыли или произведенной продукции, являющихся итогом предпринимательской деятельности.
- Выполнение съемщиком работ или услуг в пользу собственника.
- Предоставление собственнику оговоренных предметов, в том числе и в пользование.
- Обязанность пользователя улучшить снимаемое помещение (провести ремонтные работы). Зачастую стороны оговаривают финансовые каникулы для съемщика, осуществившего улучшение объекта. В таком случае, после окончания или расторжения договора все улучшения (отделимые и неотделимые) остаются собственнику.
Возможно сочетание форм выплаты.
Сумма прописывается в любой легальной валюте, это могут быть не только рубли, но и евро или доллары (принимается в расчет установленный обменный курс). Указанная цифра влияет на выплату НДС, поэтому очень важна.
Субъекты договоренности могут обозначить в тексте курс пересчета, в том числе в виде максимальной и минимальной ставки.
Размер выплачиваемых сумм определяется с учетом:
- заключения эксперта (если проводилась оценка);
- среднерыночных показателей для аналогичной недвижимости;
- состояния помещения (наличие ремонта);
- доступа к транспорту и коммуникациям (наличие интернета, например);
- предполагаемой прибыли от планируемого бизнеса;
- наличия конкуренции на рынке предлагаемой аренды недвижимости в рассматриваемом районе;
- наличия желающих взять помещение в пользование.
Кто оплачивает коммунальные услуги?
Пользователь помещения должен оплачивать услуги:
- за использование электричества;
- за теплоснабжение (при его наличии);
- за воду и канализацию;
- за телефон и интернет (при их установке).
Эти платежи не имеют фиксированного размера и пересчитываются ежемесячно. Плата (прибыль) собственнику за пользование имеет фиксированный размер и плюсуется к коммунальным платежам.
Возможны два варианта:
- арендатор плюсует начисления за коммунальные расходы к основной ставке платы и переводит деньги собственнику, а уже тот от своего имени производит оплату счетов;
- съемщик от своего имени заключает договоры с поставщиками услуг и от своего же имени оплачивает услуги.
Отличия аренды нежилого и жилого помещения
Многих людей интересует вопрос, в чем разница между арендой жилого и нежилого помещения. Аренда жилья подразумевает заключение договора о найме. Он регламентирует порядок расчета, а также отношения между владельцем и нанимателем. Необходимо подчеркнуть, что такой термин, как «аренда» не может применяться по отношению к жилым помещениям. Вы можете получить помещение только на основании договора найма.
Нельзя обойти вниманием и другой важный момент. Квартиры и дома, являющиеся муниципальной собственностью, могут быть предоставлены лишь физическим лицам. Аренда нежилого помещения отличается тем, что:
- Она доступна только для юридических лиц и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;
- Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать на ней нельзя. Здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.
Расчет ставки капитализации
Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:
1 деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; использование ставки дисконтирования; В нашем случае в качестве коэффициента капитализации использовалась ставка дисконтирования.
В данной работе для расчета ставки дисконтирования применялся метод кумулятивного построения.
Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является формула (норма возврата инвестиций экспертом не учитывалась, так как земля является активом с долгим сроком жизни):
к = г — д, где:
к — ставка капитализации;
г — ставка дисконтирования;
g — долгосрочные темпы роста дохода в пост прогнозный период.
В расчетах эксперт предполагает стабилизацию роста чистого операционного дохода. Таким образом, ставка капитализации равна ставке дисконтирования.
Без рисковая ставка.