Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
Договор аренды с возможностью выкупа: обязанности и права сторон
По договору аренды с правом выкупа собственник обязан:
- предоставить жильё на правах арендодателя своему покупателю;
- организовать арендатору доступ к коммунальным платежам;
- зафиксировать арендную плату;
- передать в собственность квартиру после уплаты согласованной выкупной суммы;
- устранить неполадки в жилом помещении, возникшие не по вине арендатора.
Арендатор обязан:
- своевременно платить за жильё;
- поддерживать квартиру в хорошем состоянии;
- использовать жильё только для проживания;
- делать ремонт по согласованию с собственником.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья — это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп.
Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды. В нем как раз и прописывают возможность выкупить жилье. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
Эту схему можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку. Но предусмотрена дополнительная нагрузка — арендная плата. Ближайшая аналогия — проценты в ипотеке.
До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости заключать было нельзя. Но в последние годы лизинговые компании могут легально совершать сделки с физическими лицами.
Суть аренды квартиры с последующим выкупом
Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену. Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно. Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.
Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.
Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.
Информация!
Участниками сделки по приобретению квартиры после временной аренды могут быть и государственные структуры или юридические лица. В этом случае договор будет учитывать интересы юридических лиц и может содержать возможности для финансовых инвестиций.
Нужно ли регистрировать?
Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.
Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Заключаемая аренда является чаще всего долгосрочной, поэтому важно определить правильно размер выкупной стоимости квартиры. Цена может быть установлена фиксированной, но может быть включено условие по ее индексированию. Именно определение цены считается основным риском данной сделки. Страховку и налог выплачивает собственник, поэтому он также их стоимость может включить в выкупную цену.
Положение арендатора при данной сделки является наиболее нестабильным. Собственник при задержке платежей может выселить его из квартиры. Причем возврата уже внесенных денег в данной ситуации не предусмотрено.
Аренда с последующим выкупом является способом покупки недвижимости в рассрочку без привлечения кредитных организаций. Данная сделка имеет свои положительные и отрицательные стороны.
Права и обязанности сторон
Пожалуй, это один из спорных моментов в договоре с правом выкупа. Стороны предварительно между собой должны решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора или в конце срока и по факту полных расчетов.
В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, но денег еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока договора продавец сохраняет за собой право расторжения в одностороннем порядке. В таком случае возврату подлежит часть средств, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер, включая арендную плату.
В случае если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные к этому моменту средства остаются у продавца как плата за аренду.
Априори арендатор сохраняет за собой право залога квартиры. Блокировать это право можно путем регистрации сделки в Росреестре.
Следует учитывать, что на практике случаи расторжения такой сделки встречаются часто. Это обусловлено самой спецификой сделки и иными внешними факторами:
- договор аренды с последующим выкупом заключается на длительный срок. В течение этого времени цены на недвижимость могут существенно меняться. Продавец может решить, что цена продажи слишком мала;
- обратный случай – падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть договор аренды.
Предусматривая эти и другие факторы риска, до заключения сделки следует тщательно обсудить все моменты.
Образец типового документа с последующим правом перехода именует продавца арендодателем, покупателя – арендатором.
Договор аренды квартиры с правом выкупа
В период действия настоящего договора Наймодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.
Из сказанного напрямую вытекают условия, которые включаются в такой договор. Нужно указать стороны договора, грамотно определить предмет, его стоимость, размер арендной платы, порядок ее выплаты и срок действия договора. Определяя предмет, необходимо прописать наименование жилого помещения, квадратуру, адрес, состояние, количество комнат. К договору прикладывают технический паспорт помещения.
Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.
В феврале 2022 года Центробанк увеличил ключевую ставку до 20% годовых. Хотя 11 апреля она была снижена до 17%, но это не позволяет банкам удешевить ипотечные кредиты, из-за чего спрос на жилую недвижимость снизился. Особенно это касается вторичного рынка, на который большинство государственных программ не распространяется.
Квартира может быть как с мебелью, так и без. Желательно приобрести минимум необходимой на первое время проживания меблировки и оборудования.
Типовой договор найма (аренды) жилого помещения с правом последующего выкупа
Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).
Физические лица, решившие заключить арендный договор с последующим выкупом, должны его заверить у нотариуса.
Можно выбрать один из двух порядков расчета. В первом случае распределить цену квартиры по ежемесячным платежам, во втором – установить ежемесячную арендную плату и отдельно цену выкупа помещения. Расчеты рекомендуется проводить через банк, поскольку тогда надежно фиксируются размер и дата внесенных сумм.
Квартира или дом переходят новому владельцу после того, как арендатор внесет за них собственнику оговоренную сумму. Она делится на определенное количество обязательных взносов.
Кроме классической схемы покупки недвижимости, есть менее распространенная схема – заключение договора аренды дома с выкупом. Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ, в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или при условии выплаты арендодателю выкупной цены.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Как составить договор
Договор аренды с правом выкупа недвижимости сочетает в себе стандартный договор аренды, а также соглашение купли-продажи.
В тексте документа указываются следующие сведения:
- город, дата составления;
- информация о сторонах: ФИО без сокращений или наименование юридического лица, паспортные данные, адрес регистрации, действующие номера телефонов, другие контактные данные;
- подробное описание объекта недвижимости: технические характеристики (площадь, количество комнат и т. д.), адрес нахождения, реквизиты правоустанавливающей документации;
- указание на сумму денежных средств, которую перечислит покупатель (для оценки объекта можно воспользоваться помощью независимого оценщика);
- порядок оформления выплаты: периодичность платежей (каждый год, полгода, месяц), сумма, срок окончательных расчетов;
- дата регистрации перехода права собственности – или по усмотрению сторон, или при последнем денежном переводе от покупателя;
- положения о плате за аренду: размер платы, порядок оплаты услуг ЖКХ, права и обязанности сторон;
- учет инфляции стоимости недвижимости и ее аренды;
- ответственность сторон: необходимо указать, что если продавец откажется в дальнейшем регистрировать права собственности, то ему придется вернуть покупателю всю перечисленную им сумму;
- порядок расторжения договора;
- порядок решения форс-мажорных обстоятельств (например, если продавец или покупатель скончается);
- страховка;
- подписи и реквизиты сторон.
Договор должен содержать максимум информации о проводимой сделке – это убережет участников соглашения от спорных ситуаций, разбирательств и финансовых потерь.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.