Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.

Специфика оформления объектов на арендованной земле

Изменения земельного законодательства в июне 2014 года спровоцировали панику в среде застройщиков. После вступления в силу закона 171-ФЗ в ЗК РФ появилась новая статья 239.1. Норма предусматривала возможность изъятия незавершенного капитального строения у собственника после истечения срока договора аренды земли. Механизм разработали с целью предотвращения выбытия территорий из оборота. Ранее организации и физические лица использовали недострой для выкупа муниципальных и государственных участков по минимальной стоимости. Заключив соглашение об аренде на торгах, они возводили временный фундамент. В итоге территория длительное время пустовала, а расторгнуть отношения с недобросовестным застройщиком было нельзя. После появления статьи 239.1 ЗК РФ ситуация изменилась.

Впрочем, на отношения, возникшие до марта 2015 года, действие нормы не распространяется. Арендаторы также получили ряд гарантий. Изымать землю и недострой запрещено, если работы прекращены по вине местного самоуправления или государственных структур. Исключено лишение застройщика прав на участок и объект в случае затягивания сроков технологического присоединения (подведение коммуникаций).

Если договор аренды завершился в марте 2015 года, с собственником недостроенного объекта могут подписать соглашение еще на 3 года. За это время владелец обязан найти организацию, которая закончит проект.

Кадастровый учет незавершенки в 2023 году

Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:

  • признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
  • провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
  • подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.

Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.

Документы для регистрации объекта незавершённого строительства

Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учёт объекта капитального строительства проводится кадастровым инженером на основании документов, представленных собственником. В перечень входит:

  • Заявление от имени владельца участка;
  • Правоустанавливающий документ на земельный участок: выписка из ЕГРН либо договор наследования, купли-продажи и иных сделок;
  • Паспорт или доверенность на кадастрового инженера, составленная для минимального участия собственника в процессе оформления недвижимости;
  • Разрешение на строительство (для коммерческих объектов) или уведомление (для частных домов);
  • Технический план. Наносим на чертёж контуры объекта незавершённого строительства, указываем местоположение капитального объекта, формируем заключение кадастрового инженера.

Объект незавершённого строительства перестаёт считаться таковым после окончания строительных работ и ввода в эксплуатацию. Уже построенный дом можно оформить как жилой и как нежилой. Если нарушены отступы, то каждый случай рассматривается юристами индивидуально, после консультации собственник сам решает, какой статус присвоить дому. В жилом доме собственник получает возможность прописаться. Юристы «Правозем» отмечают, что стоимость регистрации отличается в зависимости от того, каким будет дом: жилым или нежилым.

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

  1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
  2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
  3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
  4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
Читайте также:  Как предприятиям платить страховые взносы в 2023 году по новым правилам

Что нужно сделать, чтобы переоборудовать дом в готовое здание, жилое?

Если земельный участок прошел кадастровый учет после 2013 года, то сведения о нем уже внесены в Единый государственный реестр естественных монополий. При проведении регистрационных действий для ОНС необходимо будет получить актуальную выписку из ЕГРЮЛ на участок. Это можно сделать следующим образом:

  • Подать письменное заявление в канцелярию Росреестра;
  • Подать заявление через систему МФЦ;
  • подать заявление в электронном виде через портал государственных услуг.

Регистрация незавершенного строительства может привести к отклонению заявки. Ниже перечислены наиболее распространенные проблемы, которые могут возникнуть при подготовке технического плана и постановке на кадастровый учет ОНС:

  • Определение степени готовности объекта является оценочным, так как зависит не только от нормативных значений удельного веса конструктивных элементов, но и от других показателей — типа строящегося объекта, материалов для строительства отдельных элементов или всего объекта, сметы планируемых работ и т.д;
  • Если в ходе выполнения технического плана инженер обнаружил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Выводы…»;
  • Если кадастровые работы в отношении земельного участка были проведены с нарушением правил, отклонение ОНС от границ участка может быть установлено при подготовке технического плана;
  • если кадастровый учет осуществляется в отношении ОНС, возведенных задолго до 2013 года, может возникнуть проблема отсутствия проектной документации и истечения срока действия разрешения на строительство.
  • Недостроенное здание — это здание, в котором возведены основные конструкции. Кадастровый инженер определит степень готовности здания при составлении технического плана.
  • ONS может быть поставлен на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав. Для этого необходимо подтвердить законность возведения здания с помощью разрешения на строительство.
  • После кадастрового учета и внесения в реестр памятников при строительстве объект может быть продан, в том числе на аукционах, в качестве залога под кредит.

Как купить дом под крышу по амнистии

  • Платная парковка во дворе дома 102 по улице Братьев Кашириных, вдруг появляется будка и расценки на парковку в ночное время.
  • Подтверждение личности и полномочий заявителя (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и другие).
  • Документы, подтверждающие право собственности (иные права владения) на землю. При их отсутствии — документы для регистрации права на землю.
  • Разрешение на строительство (если требуется по закону).
  • Документ, подтверждающий, что здание может быть возведено без предоставления земельного участка или установления сервитута, в этом случае нет необходимости предоставлять документы на землю.
  • Платежное поручение или банковское подтверждение об оплате государственных пошлин (предоставляется по запросу заявителя).
  • Процедура регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно проверить (возможно, даже с привлечением экспертной организации) соответствие проекта имеющейся документации, а именно.

Данная недвижимость не может быть использована для проживания (в соответствии с законом), и в ней невозможно зарегистрироваться по месту жительства. Согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях, занятие дома, не сданного в эксплуатацию, и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, поскольку в случае продажи здания права на недвижимость переходят к другому лицу, согласно пункту 9 статьи 52 Градостроительного кодекса, оно подлежит перерегистрации (не переоформлению) Другими словами
Коттедж будет построен и введен в эксплуатацию на основании документации, уже утвержденной предыдущим владельцем. Важно не пропустить срок, указанный в разрешении. Обычно его можно восстановить, но могут возникнуть проблемы.

  1. техническая инвентаризация объекта;
  2. получение разрешения на возведение дома;
  3. получение кадастрового паспорта;
  4. подача документов и заявления в Росреестр на регистрацию;
  5. получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
  • квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Правоустанавливающим документом может быть свидетельство о праве собственности на землю и копия Единого реестра недвижимости. При отсутствии такого документа необходимо будет представить дополнительный документ.
    Это может быть использовано для упрощенной процедуры оформления права собственности. Можно использовать один из следующих документов:

Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.

Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:

  • постановление из местной администрации;
  • свидетельство о праве наследования;
  • договор купли-продажи или обмена.

Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:

  • кадастровый паспорт строения;
  • разрешение постройки;
  • декларацию об объекте в двух экземплярах.

Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.

Что будет если не регистрировать ОНС

Действующим законодательством не предусмотрена ответственность за факт отсутствия государственной регистрации. Так как, в соответствии с положениями ст. 131 (пункт 2) ГК подобная регистрация имеет заявительный характер. Однако её отсутствие исключает признание прав на ОНС, а также делает ничтожными любые сделки с данными объектами (основание ст. 165 пункт 1 ГК). То есть владелец объекта не может совершать с ним какие-либо действия по собственному желанию (продажа, дарение, залог, иное).

Если отсутствие регистрации вызвано желанием уклониться от уплаты налогов, автоматически наступает ответственность, предусмотренная статьёй КоАП 19.21 (начисление штрафа). Для юридического лица он может составлять (30-40) тысяч рублей, для должностного лица, (3-4) тысячи рублей. Подобная ответственность наступает при умышленном затягивании ввода готового объекта в эксплуатацию.

Читайте также:  Как стать ветераном труда в Алтайском крае и что это дает

Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада

Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Банкротство застройщика и признание права собственности

Ранее суды не признавали возможность оформления права собственности на недострой и отказывали в удовлетворении исковых требований. Но, данная практика быстро сменилась противоположной.

Верховный суд в постановлении отметил, что признание права собственности на недострой участниками ДДУ не запрещен законом и является одной из гарантий соблюдения прав дольщиков.

На данный момент возможно признание права собственности на незавершенное строительство через суд исключительно. При этом, суды признают право на помещение или квартиру, выделяя долю каждому участнику во всем объекте.

Например, суд может вынести следующую формулировку в решении: исковые требования удовлетворить. Признать за истцом право собственности на объект со степенью готовности 55%.

В целом, судебная практика по признанию права собственности на объект незавершенного строительства носит больше положительный характер для дольщиков. Суды встают на сторону заявителей и признают право.

Если девелопер нарушает срок сдачи объекта из-за затягивания процесса строительства, то это не будет поводом для обращения в суд за признанием права собственности. Да, в этом случае участник может получить компенсацию и даже расторгнуть ДДУ, если срок сдачи квартиры превышен на 2 месяца. Но,если стройка идет, объект не может быть признан незавершенным.

Как оформить в собственность недостроенный дом — Юридическая консультация

Порядок оформления в собственность объекта незавершенного строительства зависит от того, какого рода объект недвижимого имущества предполагалось построить на земельном участке.

Государственная регистрация права собственности осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет (п. 1 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществляется на основании заявления собственника земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства (п. 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства осуществляется на основании следующих документов: разрешения на строительство объекта (если объект не отнесен к перечню объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство) и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Оформление собственности на землю при ликвидации ГСК

Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства (если объект отнесен к перечню объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство) осуществляются на основании следующих документов: технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты (ч. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). В том случае, если технический план уже был предоставлен в регистрирующий орган для осуществления государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства, повторное предоставление такого плана не требуется.

Читайте также:  Как взыскать долг по алиментам? Консультация юриста

По общему правилу, строительство любых объектов капитального строительства допускается только на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Перечень случаев, когда не требуется разрешение на строительство, указан в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Оформление в собственность объекта культурного наследия

Если объект незавершенного строительства (фундамент) является частью объекта, для возведения которого было получено разрешение на строительство, то перед обращением за государственной регистрацией права новый собственник земельного участка обязан направить уведомление о переходе к нему прав на земельный участок в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на земельный участок. Уполномоченный орган вносит изменение в разрешение на строительство (ч. 21.10 и 21.14 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Если объект незавершенного строительства является частью объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, то нет необходимости в направлении указанного извещения.

Что указать в исковом заявлении

Особое внимание нужно уделить составлению и написанию искового заявления. В нем обязательно указываются сведения о физическом лице, подающем его (адрес, контактная информация), а также об ответчике, то есть застройщике (наименование компании, место нахождения и контакты), который, например, нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Что еще должно иметься в иске:

  • полное наименование суда, в который он подан;
  • краткое описание ситуации;
  • указание на стоимость квартиры по договору и то, что она была полностью выплачена;
  • отметка о том что, в срок помещение не было передано истцу, а сама стройка не завершена (с указанием степени ее готовности в процентном соотношении);
  • жилой дом зарегистрирован в реестре, дата, когда это было сделано, и учетный номер объекта;
  • изложение претензий и сути проблемной ситуации;
  • требования и их основания;
  • цена иска – на ее основе рассчитывается величина госпошлины;
  • перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Если между истцом и ответчиком был не договор инвестирования, а предварительное соглашение о купле-продаже, тогда ссылаться нужно на то, что в указанный в нем срок не был заключен основной договор (вместо предварительного).

Не стоит забывать, что нужно будет оплатить государственную пошлину. Ее размер определяется в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ. Так, необходимо обратиться к оценщику, чтобы он определил текущую стоимость жилого помещения (недостроенного). После этого посчитать размер пошлины, опираясь на указания ст. 333.19 НК РФ. Например, при цене квартиры в 1 000 000 рублей, придется уплатить в бюджет 13 200. Не стоит забывать также и то, что судом в ходе процесса может быть проведена собственная оценка недвижимости. Если эксперт установит, что стоимость квартиры выше, чем было указано истцом, последнему придется доплатить госпошлину.

Имейте в виду! В иск можно включить требование о взыскании судебных издержек и расходов с ответчика. Обычно это происходит, если было вынесено решение в пользу заявителя.

Какие документы необходимо иметь застройщику для строительства дома — ЮК «Хелп ДДУ»

Покупка первичного жилья на этапе строительства выгодна. Его стоимость на порядок ниже аналогичных квартир в уже готовом объекте. Но с другой стороны, в долевом строительстве всегда присутствует риск стать инвестором очередного долгостроя и пополнить список обманутых дольщиков.

Как избежать встречи с недобросовестным застройщиком, который регулярно не выполняет своих обязательств, затягивает сроки строительства, строит низкокачественное жилье? Для этого нужно обращать внимание не на рекламные обещания строителей, а на реальные факты.

Чтобы покупка квартиры в новостройке не превратилась в череду неприятностей, необходимо тщательно проверить документацию строительной компании. Какие документы должны быть у застройщика, и как их проверить?

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ)

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *