Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1

• Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
• Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
• Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
• Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
• Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.

Есть два варианта договора купли-продажи: составленный в простой письменной форме и заверенный у нотариуса. Если у квартиры несколько собственников, то вам подходит только второй вариант. Кроме того, договор, заверенный у нотариуса, быстрее зарегистрируют в МФЦ. В любом случае этот документ обязательно должен составлять специалист — юрист или риелтор. В договоре должны быть указаны:

• Данные продавца и покупателя.
• Полная стоимость квартиры. Ни в коем случае не указывайте меньшую сумму — даже если вас уверяют, что это выгоднее. Если что-то пойдет не так, вы сможете вернуть только сумму, прописанную в договоре.
• Адрес квартиры и её описание.
• Права, обязанности и ответственность сторон.
• Сроки освобождения жилплощади.
• Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и так далее.

Какие недостатки у вторичного жилья?

• Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
• Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
• Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный Кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Особенности продажи квартиры в ипотеку и советы

Разбирая вопрос о том, стоит ли продать квартиру по ипотеке, необходимо затрагивать и мелкие подробности, которые всё равно влияют на процесс оформления документов.

Есть несколько вариантов оплаты квартиры, которая продаётся при помощи ипотечного кредита. Ниже описаны самые популярные способы.

При помощи банка (безналичным путём). Банк переведёт вам на счёт средства через какое-то время после подтверждения успешной сделки. Вам необходимо заранее завести специальный расчётный счёт.

При помощи специальной банковской ячейки. Данный способ поможет получить всю сумму в срок наличными. Все средства закладываются в банковскую ячейку, а после подтверждения Росреетром перерегистрации собственности покупатель просто забирает деньги. Такой способ исключает потерю средств даже при отзыве лицензии банка, который оформляет ипотеку.

Есть в продаже квартиры и определённые подводные камни, ведь вам необходимо заранее узаконить все совершенные перепланировки. Банк никогда не согласится на сделку, если вы это не сделаете, а скрывать данный факт бесполезно, потому что в документах всё указывается.

Преимущества таких сделок

На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.

• Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
• Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
• Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.

Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки

Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).

На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:

• правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
• гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
• ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
• согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
• справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
• рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.

Выбор банка – ответственное дело, от которого будет зависеть, под какой процент будет предоставлен кредит ипотеки на вторичное жилье. В любом достаточно крупном городе список банков, предоставляющих ипотечные кредиты, включает в себя десяток наименований. Поэтому можно не торопясь выбрать оптимальное предложение.

Начать стоит с банка, в котором у вас открыт счет или имеется зарплатная (пенсионная) карточка. Такой клиент уже выглядит в глазах банка более надежным, поскольку имеет легко подтверждаемый и стабильный источник дохода. Высокий рейтинг надежности позволяет надеяться на получение одобрения кредита на более привлекательных условиях.

Также положительной рекомендацией послужит успешно погашенный в данном банке кредит. Он не обязательно должен быть ипотечным, подойдет и потребительский, и автомобильный заем. Успешное погашение кредита показывает надежность клиента и повышает его рейтинг. Поэтому можно ожидать более приятные условия от банка и более низкий процент.

Если такого банка нет, пересмотрите сайты банков вашего города. Первые страница сайтов – ипотечные калькуляторы. Эти программы позволят рассчитать стоимость ипотеки в данном банке и определить порядок цен. Цена, полученная в калькуляторе – не окончательная, уточнить условия все равно нужно в отделении банка. Но этот сервис поможет отобрать наиболее перспективные предложения и не тратить время на заведомо проигрышные варианты.

Разберем условия кредитования, которые предлагают основные российские банки:

• Сбербанк предлагает клиентам достаточно интересную программу кредитования на покупку готового жилья. Программа нацелена в первую очередь на молодые семьи. Ипотечный заем предлагается на срок до 30 лет с минимальной суммой в 300 тысяч рублей. Существует возможность кредитования без предоставления справки о доходах. Процент за кредит зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Наиболее выгодные условия (12,5% годовых) предлагаются заемщикам, берущим кредит на 10 лет с внесением в качестве первого взноса не менее половины суммы.
• ВТБ предлагает ипотеку на покупку готового жилья под 11,25% годовых (такой процент предлагается клиенту, имеющему в ВТБ24 зарплатную карточку и застрахованному по программе страхования в банке). Минимальная сумма займа – 600 тысяч рублей. Ипотека предоставляется на срок до 30 лет. ВТБ не требует от заемщиков постоянной регистрации в регионе, где находится покупаемая квартира. Подтверждение платежеспособности возможно как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. Учет доходов может вестись по нескольким местам занятости (до 2 мест).
• Совкомбанк дает ипотеку на покупку вторичного жилья под минимум 11,4% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Сумма, которая предоставляется заемщику, составляет от полумиллиона до 300 млн. рублей. Заемщик должен быть гражданином России и постоянно проживать в регионе, где находится приобретаемая квартира.

Сколько оформляется и одобряется ипотека?

При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:

• рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
• подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
• подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
• рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
• оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
• государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:

• Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
• Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
• Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
• Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
• Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
• Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.

Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:

• справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) + СНИЛС;
• анкета, заполняется на месте в банке.

Подводные камни при покупке

Покупателю, использующему ипотечные средства, необходимо прежде всего ознакомиться с требованиями банка к предмету кредитования, чтобы не тратить время на осмотр и сбор документов по жилью, которое точно не получит одобрения.

О понравившейся квартире и продавце нужно узнать как можно больше информации.

1. На кого оформлена квартира: количество собственников, наличие среди них несовершеннолетних и недееспособных лиц.
2. Сколько человек прописано и их готовность выписаться при заключении договора.
3. На каком основании действует продавец.

   Продажа по доверенности входит в группу риска. Чтобы исключить мошеннические схемы, внимательно изучите доверенность, убедитесь в ее подлинности (доверитель жив), сделайте себе копию.

4. Узнайте историю купли-продажи данного жилья. Частая смена собственников – повод насторожиться.
5. Не находится ли данная недвижимость в залоге.
6. Наличие перепланировки и ее официального оформления.
7. Технические характеристики квартиры и дома в целом.
8. Задолженность по коммунальным платежам.
9. Сведения о соседях.

Сразу уточняйте возможность предоставления дополнительной информации, в случае, если это потребуется банку, а также способ расчета, предпочтительный для продавца (некоторые не хотят иметь дело с ипотекой), и условия внесения аванса.

При выборе не стоит торопиться. Банки и страховые компании, конечно, проводят проверку легитимности данной сделки, но основная ответственность за изучение ее юридической чистоты лежит на покупателе.

О подводных камнях при купле-продаже квартиры в ипотеку, а также о том, как избежать рисков, читайте здесь.

Нужно ли обращаться в агентство недвижимости или использовать услуги риелтора

Чтобы купить квартиру, нужно найти лицо, готовое реализовать недвижимость. Выполнять процедуру можно самостоятельно или с помощью специалистов. Вариант дешевле, но сложнее. Поэтому, если у покупателя есть свободные средства, лучше приобретать квартиру через агентство или риелтора. Однако в первую очередь необходимо знать разницу между ними. Глобальные различия отсутствуют. Агентство представляет собой юридическое лицо, которое занимается поиском продавцом или покупателей, а также осуществляет сопровождение сделок. Обычно в организации работает сразу несколько риелторов и ряд других специалистов. В результате заключить сделку удается значительно быстрее. Риелтор работает на себя. Его услуги дешевле. Однако один человек не способен грамотно сопроводить сделку.

Обратите внимание: Используя услуги риелтора или агентства, важно внимательно читать договор. В нём отражают все особенности работы с клиентом. Важно следить, чтобы в бумагах отсутствовали неточные данные или двусмысленные фразы. Если последний предоставляет только услуги по поиску продавца, лучше отказаться от сотрудничества.

Найти компанию или гражданина, готового продать недвижимость, несложно, а вот оформить сделку грамотно зачастую способен только профессиональный юрист.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке

1. Специфика ипотечного кредитования на рынке вторичного жилья.
   
   

   Плюсы покупки вторичного жилья в ипотеку следующие:

   • Нет риска потери вложенных денег вследствие обращения к ненадежному застройщику, поскольку квартира находится в уже построенном доме.
   • Жилье переходит в собственность сразу после оформления покупки, не нужны дополнительные действия.
   • В квартире уже можно жить, начать ремонт. Вам не требуется ждать сдачи объекта.
   • Развитая инфраструктура. Можно выбрать район с расположенными рядом с домом детским садом, больницей, школой, магазинами, работой и так далее.
   • Если вы желаете купить квартиру в центре города, то наверняка это будет вторичное жилье. Новостройки в больших городах находятся, как правило, на окраине.

   А вот минусы:

   • Квартира в новостройке — это «чистое» жилье, без долгов, тогда как у вторичного жилья с долгами может быть не все в порядке.
   • Объявившиеся наследники могут претендовать на долю в квартире либо всю квартиру, а вы можете об этом не знать.
   • Более высокая цена за покупку квадратного метра по сравнению с жильем в новостройке.

   [offerIp]

   При оформлении покупки в ипотеку на вторичном рынке следует обращать внимание на несколько моментов:

   • Не стоит пренебрегать проверкой квартиры на наличие долгов и прочих обстоятельств, которые могут привести к тому, что договор купли-продажи окажется недействительным.
   • Высокая стоимость покупки «вторички» относительно новостройки часто сопровождается наличием меньшей площади квартиры.
   • Взять ипотечный кредит придется на менее выгодных условиях.

   Порядок действий при покупке в ипотеку на вторичном рынке и в новостройке имеет отличия. Заемщик вступает в права собственности сразу при приобретении квартиры, которая кому-то принадлежала. Если же вы хотите купить недвижимость в новостройке или строящемся доме, необходимо будет дождаться завершения процесса строительства и окончательного ввода в эксплуатацию, прежде чем зарегистрировать квартиру в Росреестре. Но до этого нужно учесть право требования к застройщику. Вы можете стать собственником спустя несколько лет, поскольку этот процесс может затянуться.

   Под ипотеку разные банковские учреждения предусматривают свои условия кредитования. Заем можно оформить для приобретения:

   1. Новой квартиры;
   2. Строящегося жилья;
   3. Вторичной недвижимости;
   4. На строительство либо покупку частного дома (клиент самостоятельно желает заниматься процессом строительства жилого объекта).

   Для заемщиков банки предлагают самые разнообразные программы по покупке недвижимости на вторичном рынке. Стоит подчеркнуть, что эти объекты всегда пользуются спросом. Объясняется такая популярность вторичного жилья такими факторами:

   • Не нужно ждать окончания возведения дома;
   • Не приходится покупать жилище в новостройках, где могут быть из-за безответственности строителей всевозможные недочеты.

   После получения положительного решения по выдаче кредита в банке, у заемщика имеется 90 дней, чтобы выбрать себе жилую площадь. Недвижимость на вторичном рынке обязана соответствовать всем требованиям, предъявляемым к ней банком. Они следующие:

   • Объект не может относиться к категории ветхого жилья;
   • Не числится в очереди на капремонт;
   • Квартира не должна иметь обременений;
   • Жилье не состоит у администрации города в планах на снос изношенных домов.

   В случае проведения перепланировки жилья этот факт обязательно требуется занести официально в документы. Все радикальные мероприятия по ремонту квартиры обязаны иметь законный характер. У собственников помещения должно быть наличие разрешение соответствующих органов на эти действия.

   
   

   Похожие записи:

   • Ваша заявка уже обрабатывается
   • Регистрация автомобиля в ГИБДД
   • Какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений МКД