Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выйти из управляющей компании в ТСЖ или из товарищества собственников в УК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Понятие ТСЖ и УК, в чем разница
В соответствии с п.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома по своему желанию могут выбрать один из следующих схем управления общим имуществом:
- самостоятельное выполнение этой функции самими жильцами (однако, в этом случае количество квартир не должно превышать 30 штук);
- создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);
- привлечение сторонней управляющей компании (УК).
Итак, для многих многоэтажных домов особенно актуальны последние два варианта, а именно: создание ТСЖ или же привлечение УК.
Обычно, под ТСЖ (ЖСК, ТСН) подразумевается некоммерческое юридическое лицо, созданное путем объединения собственников квартир жилого дома для осуществления управления имуществом, находящемся в общей долевой собственности.
УК является коммерческой организацией, которая оказывает на платной основе услуги по управлению общедомовой собственностью жильцов многоквартирного дома. При этом осуществляет она свою деятельность на основании договора доверительного управления.
Для того, чтобы четко увидеть разницу между этими двумя вариантами управления, основные их характеристики можно отразить в виде таблицы.
| Критерий оценки | УК | ТСЖ |
| правовая форма | коммерческая организация | некоммерческое объединение |
| основная цель | получение прибыли | благосостояние жилого дома |
| порядок выполнения работ, связанных с обслуживанием дома | плановый характер | по мере необходимости, планирование по желанию ведут члены ТСЖ |
| отношение к общим средствам собственников МКД | не заинтересованы в экономии | экономия дополнительных средств находится в их интересах, так как высвободившиеся финансовые ресурсы можно направить на благоустройство общего дома |
| реакция на долги по коммунальным платежам | может перекрыть непогашенные суммы по ЖКХ за счет резервных средств | за неуплату следует незамедлительное отключение подачи ресурсов |
| уровень подготовки | работают профессионально подготовленные люди | решения принимаются жильцами дома, которые далеко не всегда обладают достаточным уровнем опыта и знаний в той или иной области |
| принятие решений | собственники квартир не всегда могут повлиять на деятельность УК | все решения принимаются на общем собрании большинством голосов |
Как видно из представленной таблицы, между УК и ТСЖ есть принципиальная разница. Причем каждая из этих форм имеет свои плюсы и минусы.
На что обратить внимание при выборе новой УК?
В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании. Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую. Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков. Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» — дворников, инженеров и т. д. Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов. Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.
Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:
- определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
- выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
- выбрать новую УК;
- заключить с новой УК договор управления домом.
Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:
1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку голосования:
- о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
- о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
- о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.
2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).
3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством голосов.
4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.
Уступка прав между УК и ТСЖ на задолженность жильцов
Разрешая подобные споры, суды руководствуются, прежде всего, тем постулатом, что средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании.
Рекомендуем прочесть: Вакансия Для Ветерана Боевых Действий В Шелехове
Где бы об этом почитать? Укажите основание, пожалуйста, в смысле норму права, в соответствии с которой кто-то кому-то что-то куда-то должен преречислить. Кроме того, не совсем понятно, что Вы имете в виду под счетом текущего ремонта? Я, разумеется, никому ничего не перечисляла. Только жильцам обратно средства, полученные от них, но за работы, которые я не выполнила (под «я» в данном случае следует понимать УК . А ТСЖ, как мне кажется, отдыхает во всех случаях. Но, возможно, я не права, и Вы сейчас тут укажете статью какого-то закона, в соответствии с которым УК должна перечислить остатки со своих счетов на счет ТСЖ.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?
Жилищным законодательством РФ предусмотрено 3 формы управления многоквартирными домами: управление УК, ТСЖ и ЖСК. Разница в том, что ТСЖ и ЖСК – это объединение собственников жилья, а УК – сторонняя организация, которой собственники делегировали управление.
Вне зависимости от формы управления, иногда у жильцов возникает необходимость внести изменения в управление домом. Сменить ТСЖ или ЖСК на какую-либо управляющую компанию, в общем-то, не составляет особого труда.
Процедура мало чем отличается от вышеописанной:
- Необходимо провести общее собрание;
- Инициативная группа должна собрать подписи жильцов (смена возможна при наличии голосов «за» смену формы управления – больше 50%);
- Запротоколировать ход собрания согласно действующим нормам;
- Известить ТСЖ или ЖСК (при необходимости);
- ТСЖ и ЖСК – это юридические лица, поэтому они могут осуществлять свою деятельность до тех пор, пока не ликвидированы;
- Подписать договор на оказание услуг с новой УК.
В последнее время широко распространена практика управления домами аффилированными (дочерними, присоединенными) УК от застройщика. Обусловлено это тем, что зачастую строительной компании проще поддерживать коммуникации и общее техническое состояние постройки, чем сторонней организации: застройщик в курсе каждых конкретных особенностей того или иного объекта. Кроме того, это и дополнительный доход, и дальнейшая возможность исправить недоделки или ошибки при строительстве. Еще одной причиной осуществления управления через УК от застройщика является ограничение на самостоятельный выбор УК или создание ТСЖ, пока не продано более 50% квартир в доме.
Компания YIT осуществляет дальнейшее полное управление своими объектами через УК «ЮИТ Сервис». Таковы, например, ЖК «Новоорловский» в Приморском районе и ЖК Fjord в Василеостровском районе.
Шаг второй: выбираем способ смены УК
Жилищный кодекс накладывает на собственников недвижимости некоторые ограничения, которые не позволяют просто так взять и сменить УК. Для проведения этой процедуры должны быть уважительные причины. Всерьёз обсуждать уход от действующей компании можно в нескольких случаях.
Первый: новая управляющая организация выбирается по окончании срока действия договора управления со старой УК.
Второй: действующая компания нарушает договор управления; это даёт собственникам квартир право расторгнуть договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Третий: действующую УК лишили лицензии на право управления домом согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ.
Четвёртый: ваша управляющая компания не против расторжения договора по согласованию сторон.
Пятый: собственники меняют не просто управляющую компанию, а способ управления. Например, на общем собрании вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН. В дальнейшем товарищество может не управлять многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанять для этого УК в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. У этого способа управления есть один большой плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, её можно будет с лёгкостью сменить, проведя всего одно общее собрание собственников. Правда, эту возможность нужно прописать в уставе ТСЖ.
Шаг четвёртый: новый договор
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50 процентов собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если это не сделано, то договор управления не считается заключённым, даже несмотря на решение общего собрания.
Юристы рекомендуют подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую бывает очень проблематично.
После того как собрание проведено, составлен протокол и подписан договор управления, новая организация должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию. Если все документы в порядке, то этот процесс займёт не более десяти рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утверждённого приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.
1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.
Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом.
Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.
Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются.
Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.
Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить? 2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.
Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.
Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:
— обслуживание управляющей компанией; — управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30). На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:
Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме
Учтите! Для смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо соблюдать определенный алгоритм действий.
Сначала необходимо выбрать управляющую компанию:
- проводим изучение информации, то есть ищем рейтинги управляющих компаний и выбираем подходящие показатели;
- проверяем, как УК исполняет свои обязательства, для этого выясняем, какие дома обслуживаются данной организацией. Не лишним будет съездить и посмотреть состояние дворов, узнать мнение жильцов об управляющей компании;
- проведите собрание с соседями и обсудите возможные варианты смены управляющей компании;
- пообщайтесь с руководством выбранной компании, выясните все интересующие вопросы. Желательно не ехать на встречу с людьми, которые настроены недоверчиво.
Затем выбрать способ смены управляющей компании. Согласно Жилищному Кодексу РФ, собственники жилья не могут, руководствуясь только своим желанием, менять управляющую компанию.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
О необходимости ликвидации ТСЖ
Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.
Во-первых, так сказать, «про запас». Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.
Во-вторых, процедура ликвидации юридического лица — мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.
В-третьих, собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.
На наш взгляд, собственникам помещений в доме важно решить судьбу ТСЖ еще при смене способа управления, оценив плюсы и минусы ликвидации товарищества. Это важно, поскольку благое желание оставить ТСЖ «для подстраховки» без соблюдения норм действующего законодательства и некоторых юридически значимых действий может привести к неприятным последствиям для граждан (в том числе финансового характера). Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ.