Подходы к концепции стоимости земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подходы к концепции стоимости земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Земельная собственность предоставляет своим владельцам право на получение дохода от использования данного объекта недвижимости. Вследствие этого оценка земельного участка и его возможной доходности становится крайне актуальным вопросом.

Методы оценки земельных участков

Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.

1. Доходный подход:

• метод капитализации;
• дисконтирование денежных потоков;
• техника остатка дохода.

2. Сравнительный подход:

• метод сравнения продаж;
• метод коэффициентов.

3. Затратный подход:

• метода изъятия;
• метода определения расходов на освоение;
• оценка расходов на инфраструктуру;
• оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.

В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.

Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка

Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:

• Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
• В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
• В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
• При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
• Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1 этап

Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Стоимость и порядок оплаты • Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

Процедура 1. Подача заявки 2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки 5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 6. Подписание сторонами акта об оказании услуг

Основание для отказа • В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы» • Отсутствие предоплаты

Для производства работ по оценке использовались:
— Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.);

1. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» (НЦПО – 2004 г.).

Анализировалось изменение прибыли предпринимателя и появление внешнего износа для производственно – административных зданий, расположенных на территории единого производства (промзона) на территории города Москвы.
Интерес представляла динамика изменения прибыли предпринимателя в зависимости от:
— выхода площадей;
— времени строительства объектов;
— увеличения средней высоты помещений
Проекты зданий – типовые.
Основные расчетные данные приведены в табл.2

Таблица 2

№ п/п	Характеристики	Конструк-тивная система	Время стр-ва, мес.	Строи-тельный объем, куб.м.	Общая площадь, Кв.м.	Площадь застройки, Кв.м.	Выход строительных площадей, Кв.м./кв.м.застр.	Средняя высота, М.	ПП	Внешний износ
Анализ участка как застроенного
1	1-этажный комплексный производственно — складской корпус	КС- 6	4	1 131,8	289,7	337	0,86	3,91	56,0	—
2	2-х этажное с подвалом производственно – административное здание	КС-2	13	5 302	1 232,5	715	1,72	4,30	18,4	—
3	2-х этажное здание экспериментальных мастерских	КС-2	13	6 304	1 124,3	812	1,38	5,60	—	9,1
4	3-х этажный с подвалом производственно – административный корпус	КС-1	25	12 094	2 748,7	1850,5	1,48	4,40	34,4	—
5	4-х этажный с подвалом и техническим этажом производственно – складской корпус	КС-1, 4	33	25 625	5 098,1	1 696,6	3,00	5,03	—	27,8
6	4-х этажный с техническим этажом производственно – административный корпус	КС-1	33	39 422	5 474,5	1 665,5	3,28	7,20	—	32,6
Анализ участка как незастроенного
1	Офисное здание 5 — этажное	КС-4	18	32 000	8 186	1 860	4,37	3,44	58,9	—
2	Офисное здание 9 — этажное	КС-4	24	59 000	15 545	1 963	7,92	3,34	54,2	—
3	Офисное здание 12 — этажное	КС-4	28	80 000	20 645	1 955	10,56	3,41	51,1	—

Рассмотрим данные, представленные в Кадастре Москвы и ограничимся только первыми кадастровыми номерами для каждого административного округа:

Приложение 1
к постановлению Правительства Москвы
от 3 июня 2003 г. N 417-ПП

УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ПО КАДАСТРОВЫМ КВАРТАЛАМ ГОРОДА И ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

(руб. за кв. м)

Номер кадастрового квартала	Виды функционального использования земель
Земли под жилыми домами многоэтаж- ной и повышенной этажности застройки	Земли под домами индивиду- альной жилой застройки	Земли гаражей и авто- стоянок	Земли под объектами торговли, обществен- ного питания, бытового обслужива- ния, АЗС и газонапол- нительными станциями, предприя- тиями автосервиса	Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохра- нения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами	Земли под администра- тивно-управ- ленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирова- ния, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения	Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально- технического, продоволь- ственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи	Земли под воен- ными объек- тами	Земли дачных и садовод- ческих объеди- нений граждан	Земли под объектами оздорови- тельного и рекреа- ционного назначения	Земли сельско- хозяйст- венного исполь- зования	Земли под лесами в поселениях, под древесно- кустарнико- вой раститель- ностью, не входящей в лесной фонд	Земли под обособ- ленными водными объектами	Прочие земли поселе- ний улично- дорожная сеть и земли резерва
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
Центральный административный округ
77-01-01001	22972	11064	22398	49089(12,24)*	13253	34890	9074	8600	4006	4057	2129	3565	3572	6159
Северо-Восточный административный округ
77-02-01001	1120	1120	1120	1189	1539	1120	2525 (2,254)	2054	1120	1120	1120	1120	1120	1120
Восточный административный округ
77-03-01001	5679	2566	2873	9288(4,537)	3075	7224	2972	2640	2047	2159	1309	2174	2165	1622
Юго-Восточный административный округ
77-04-01001	2842	1868	2423	6688(5,971)	3309	4134	3830	3394	1120	1120	1120	1120	1120	1756
Южный административный округ
77-05-01001	6347	6517	4640	15221(6,976)	8083	10571	6942	6218	2220	2182	1260	1790	1850	3639
Юго-Западный административный округ
77-06-01001	11414	6450	5154	20872(5,970)	6929	16456	4196	3496	3516	3703	1237	3447	3489	2338
Западный административный округ
77-07-01001	6542	3516	2208	7240(3,980)	2944	5016	1819	1854	2733	2915	1168	2858	2825	1713
Северо-Западный административный округ
77-08-01001	2221	1595	1480	2690(2,301)	1278	1167	1372	1300	1377	1475	1141	1557	1544	1087
Северный административный округ
77-09-01001	4348	1669	1706	4496(3,406)	1539	2498	1418	1341	1320	1389	1120	1444	1432	1166
Зеленоградский административный округ
77-10-01001	1341	400	860	1867(4,667)	655	1367	1063	1014	400	400	400	400	400	526

Для чего нужна оценка квартиры или другой недвижимости

🔔 При судебных спорах. Например, если покупатель доказывает, что его намеренно ввели в заблуждение и продали недвижимость по гораздо большей стоимости, чем она стоит на самом деле. Или когда рассматривают дело о наследстве, где наследник должен компенсировать наследникам, не вступившим в права наследования, их долю.

🔔 Для оформления ипотеки. Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку — для того, чтобы он понял, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная. Сумма ипотеки обычно равна ликвидационной стоимости жилья или меньше ее, потому что заемщик вносит определенную часть средств сам.

🔔 При реорганизации предприятия. Оценка недвижимости в этом случае используется, чтобы понять, сколько активов есть у компании. Можно оценить все имеющиеся объекты, находящиеся в собственности фирмы, и увидеть общую сумму активов.

🔔 При продаже недвижимости. Оценка стоимости нужна и продавцу, и покупателю. Продавцу — чтобы понять, по какой цене можно продать жилой объект. Покупателю — чтобы убедиться, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.

🔔 Для обмена жилья. Когда два участника сделки идут на обмен, они оба хотят «не прогадать». В этом поможет оценка жилой недвижимости: участники сделки смогут адекватно оценить стоимость обоих объектов, и никто из них не останется в минусе.

🔔 Для залога. Объекты жилой недвижимости можно использовать в качестве залога. В этом случае банк тоже требует проведения оценки стоимости. Это нужно, чтобы банк знал сумму, которую сможет выручить, если заемщик не будет платить по кредиту. Как и в случае с ипотекой, принимается в расчет меньшая стоимость, то есть ликвидационная.

Также оценку недвижимости могут использовать в других сделках с недвижимостью — например, при оформлении договора дарения, завещания.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

1. Особенности самого участка.

• Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
• Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
• Целевое назначение, разрешенное использование участка;
• Данные по улучшениям. Какие здания, строения, объекты инфраструктуры находятся внутри самого участка. Какие материалы использовались;
• Информация по состоянию участка (застроен, расчищен, с насаждениями и др.).

1. Описание прилегающей территории.

• Легкодоступное местоположение, возможность подъезда непосредственно к самому участку, качество дорожного покрытия;
• Уровень шумового загрязнения;
• Озеленение территории;
• Использование соседних участков (активное или участки заброшены);
• Близость к транспортным линиям;
• Инфраструктура. Удаленность коммуникаций (электро-, газо-, водоснабжение и другие) и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры (школы, больницы, офисы, магазины);
• Возможное негативное воздействие природных факторов (затопление вследствие разлива реки, сейсмозона).

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудно охраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеретинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Последовательность данного метода аналогично известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Производится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

— целевое назначение земель (категория земельного фонда);

— вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т.д.);

— местоположение;

— передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.);

— функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

— наличия сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

· Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

— кв. м — под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры)

— сотка — строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи

— га — сельскохозяйственные и лесные угодья.

· Цена за весь участок (лот)

— лот — стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненно наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием)

2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившийся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона, квартал и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача 1.

Оценить находящийся в правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 200 м2. Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 2.

Таблица 2 — Информация по оцениваемому объекту и сделкам

характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
1. Цена продажи, тыс. руб.	?		40 250	37 500	53 000	51 250
2. Площадь, м2
3. Вид права	аренда	Собст.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
4. Расчет с продавцом	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
5. Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
6. дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
7. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона1	Зона 2	Зона 2
9. Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Цели и виды оценки земли

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 г. № 508.

Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

• при передаче участка в аренду или залог;
• кредитовании;
• страховании;
• внесении в уставный (складочный) капитал;
• принятии управленческих решений;
• составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
• изъятии для государственных нужд;
• определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• разрешении имущественных споров.

Кадастровая оценка земель промышленности

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденная Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/49, подразумевает группировку различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков. Всего предусмотрено шесть групп. Для каждой из них предусмотрен свой порядок определения кадастровой стоимости.

Первоначально в России оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Развитие рыночной экономики на современном этапе привело к многообразию форм собственности и возрождению класса собственников, в т. ч. собственников земли. Оценочная деятельность превратилась в необходимое условие становления и развития новой экономики, зачастую оказывая непосредственное влияние на принятие без преувеличения судьбоносных для участников рынка решений.

Помимо этого, оценка стоимости недвижимого имущества служит одним из эффективных способов государственного регулирования экономических процессов, в первую очередь касающихся государственной и муниципальной собственности.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Читайте об уплате налога с продажи земельного участка в 2020 году. Как подать заявление на присвоение адреса земельному участку? Смотрите тут.

Методика предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования тоже применяется для вычисления стоимости участка, целевое назначение которого – жилищная или коммерческая застройка. Наличие или отсутствие возведенных объектов значения не имеет. Главное, чтобы застройка была наиболее перспективным методом освоения.

Поскольку оценка земельного участка методом предполагаемого использования осуществляется в рамках доходного подхода, главное условие его применения – возможность получать от земли доход, а также наличие перспектив его обустройства в будущем.

Отсюда и суть метода: оценщик моделирует и оценивает объем издержек на освоение земли (например, на строительство), а затем рассчитывает доход, который принесет это освоение. Разница этих величин будет чистым доходом, перенос которого на дату оценки позволяет оценщику определить стоимость участка.

Проведение таких мероприятий включает в себя следующие этапы:

1. Выявление наиболее эффективного метода застройки, составление сметы и графика строительства.
2. Моделирование предполагаемого объема доходов.
3. Моделирование расходов, которые понесет собственник для наиболее эффективного использования застроенного участка.
4. Вычисление ставки дисконтирования и приведение величин расходов/доходов на конкретную дату проведения оценки.
5. Расчет рыночной стоимости.

Под определением ставки дисконтирования понимается оценка предполагаемых инвестиций, а точнее их отдачи в сравнении с другими инвестиционными проектами, аналогичными по уровню риска.

Считается, что применение этой методики наиболее целесообразно, когда сложно определить рыночную стоимость участка без застройки, но есть данные по ценам на застроенные участки или объекты на них.

Рассмотрим пример расчета. Предположим, планируемые расходы составляют:

• на строительство дома – 20 млн рублей;
• на аренду участка – 200 тыс.;
• на обеспечение коммуникаций – 2 млн;
• на создание инфраструктуры – 10 млн.

Результат строительства – 100 квартир, каждая из которых будет стоить 1,5 млн рублей. Предполагаемая прибыль – 150 млн рублей при расходах, составивших 32,2 млн рублей. Таким образом, без учета ставки дисконтирования стоимость земли составит 117,8 млн рублей.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Похожие записи:

• Максимальный срок отпуска за свой счет по закону
• Можно ли уволить беременную женщину
• Ручная кладь «Победа»: размеры и вес 2023, новые правила