Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2023 году цены на квартиры могут вырасти: о чем предупредили эксперты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По данным аналитиков, рынок жилья уже 3 года страдает от дефицита покупателей имеющих на счету полную сумму для совершения сделки. Из-за этого квартиры распродаются медленно, и 66% многоэтажек застывают на стадии недостроя. Пузырь цен образовался еще до начала проведения СВО (за 2 года эпидемии ковида): стоимость некоторых объектов поднялась на 100%. Эксперты сходятся во мнении: главная проблема в том, что аномально переоцененное жилье появилось не вследствие экономического роста, а из-за низких средних ставок по кредитам и депозитам. Это разогрело спрос на недвижимость искусственным образом.
«При позитивном раскладе все, кто имел накопления от 20 тысяч долларов, смогут докредитоваться и купить квартиру по бюджету»
— От чего в мирное время зависит рынок недвижимости, цены и покупательская активность населения? Реальные доходы в валютном эквиваленте, доступность кредитов, предложение квартир (в том числе в строящихся объектах), ожидания и настроения, — перечисляет независимый эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская. — Последний фактор работал в этом году так, как не работал никогда. В «ровные годы» квартиры активнее покупались на волне оптимизма. В этом году — на волне пессимизма (надо куда-то вложить все накопленное, если уж банки подкинули такой сюрприз — выдавали вклады мелкими порциями). Не хранить же деньги дома под подушкой.
Да, покупка квартиры, даже под сдачу, — неидеальный способ сохранения средств, но лучшего нам, увы, не осталось. К концу осени минчане, желавшие «забетонировать» средства, забетонировали их. Но на рынок вышли люди из регионов. Кто-то в Минск переезжает, кто-то тут так же покупает «впрок».
В регионах нарастают пессимистичные настроения, Минск же традиционно воспринимается инвестиционно привлекательным. И даже пригород столицы кажется более перспективным, чем Гомель или райцентр у границы. Так что в первой половине года будем еще наблюдать миграцию валютных накоплений из регионов в столичные и пристоличные метры. Благо, предложение на рынке более чем обширное, есть из чего выбирать. И дефицита новостроек в 2023-м так же не просматривается.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Прогноз для рынка недвижимости США на 2023 год
Существует много факторов, которые будут приводить к положительному росту рынка недвижимости США в 2023 году.
Прогнозируется, что потребность в жилье будет расти в силу популярности городского стиля жизни, более низких процентных ставок и продолжительной нестабильности экономической среды. Кроме того, кредитная доступность будет повышаться, что позволит большему количеству людей получить доступ к недвижимости. Развитие технологий и инноваций будет также приводить к увеличению спроса на недвижимость.
Однако не стоит забывать о влиянии инфляции на рынок недвижимости. Инфляция может привести к росту цен на недвижимость, особенно в тех районах, где происходит много строительства. Ожидается, что рост цен на недвижимость будет наиболее заметен в больших городах, таких как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, где прогнозируется прирост в районе 5-7%.
В целом, прогноз для рынка недвижимости США на 2023 год предполагает стабильный рост цен и активность в секторе строительства.
Тренды на рынке жилой недвижимости
Говоря о трендах, красной нитью среди всех выделяется стабильный рост цен при сокращении предложений, поэтому рабочим решением проблемы выступает ипотечное кредитование вместе с субсидированными ставками. Так, 90% всех сделок проходят с включением кредита в условия договора.
Также одним из трендов является загородное строительство, находящее поддержку государства. Поскольку стоимость квадратного метра городской квартиры заметно выросла, сейчас выгоднее построить дом, чем купить однушку в крупном или среднем городе. Также на это влияет стоимость самих стройматериалов, которая хоть и является высокой, но все же замедлилась в своем росте по сравнению с 2020 годом.
Все больше распространяется тенденция снижения площади жилья, которая хоть и ведется уже на протяжении нескольких лет, но наибольшую популярность обрела в связи с пониженной доходностью населения, потому как многие просто не имеют подходящий финансовых возможностей для покупки большого жилья.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.
Какие скидки на квартиры есть сейчас
Застройщики, как правило, не заинтересованы в том, чтобы жилье простаивало. Напротив, желательно продать его до ввода дома в эксплуатацию. Официально цены девелоперы не снижают, но рынок активно наводняется акциями и спецпредложениями, рассказывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.
По ее словам, с учетом дисконта на новые квартиры экономкласса в Москве в апреле 2023 года цены на них были на 10% ниже, чем до начала спецоперации на Украине. В комфорт-классе — на 5%. В среднем же цены, по которым квартиры в итоге продаются, ниже заявленных примерно на 7%, говорит эксперт.
По данным Руслана Сырцова из «Метриума», средний размер скидок на столичном рынке новостроек Москвы сегодня составляет 6%, а максимальный — 34%. В Новой Москве средний размер дисконта, который предлагают местные застройщики, увеличился до 4%, тогда как в конце 2022 года он составлял около 3,5%, добавляет Владимир Щекин.
В целом по России дисконт в среднем составляет 3–4%, отмечают в компании «Этажи».