Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр рассказал об условиях выкупа земельного участка без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 01 марта 2023 года вступают в силу новые правила проведения электронных аукционов на земельные участки. Одним из самых значительных изменений является упрощение процедуры участия в таких аукционах. Введение новых технологий и цифровых инструментов позволит сделать процесс более удобным и доступным для всех заинтересованных лиц.
Упрощение процедуры участия в аукционе
В первую очередь, участникам будет предоставлена возможность просмотра информации о доступных земельных участках и условиях их приобретения в электронном виде. Это означает, что все необходимые документы и материалы будут размещены на специальном электронном ресурсе, который будет доступен всем желающим.
Кроме того, процедура подачи заявок на участие в аукционе также будет упрощена. Теперь участники смогут подать заявку через электронную форму на сайте аукциона. Для этого не придется лично приходить в офис и заполнять бумажные анкеты. Достаточно будет зарегистрироваться на сайте, заполнить необходимые поля и подать заявку. Это значительно сократит время и затраты на процесс подачи документов.
Далее, после проведения аукциона и определения победителя, процедура подписания договора купли-продажи также будет проходить в электронном виде. Заинтересованные стороны смогут обмениваться электронными подписями и документами, что упростит и ускорит процесс заключения сделки.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений.
19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.
Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.
В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.
Новый порядок требований к участкам: без конкурса и независимо от местоположения
Постановление № 2536, вступившее в силу с 1 января 2023 года, открывает новые возможности для приобретения земли без конкурса. Это означает, что граждане, желающие приобрести участок для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), больше не обязаны участвовать в аукционах или конкурсах.
Новый порядок приобретения участков расширяет перечень земель, которые можно приобрести без конкурса. В настоящее время такое приобретение возможно как в населенных пунктах, так и за их пределами, независимо от местоположения участка.
Важно отметить, что новый порядок выкупа не отменяет действующих правил и условий приобретения земли по старым правилам. Это означает, что если вы хотите выкупить участок по решению № 629, то должны подать заявление на выкуп в этом году.
Кто имеет право выкупать участки без проведения торгов по новым правилам? Граждане, желающие использовать участки для ведения личного подсобного хозяйства, могут воспользоваться новой процедурой и приобрести участки без аукциона.
Изменены также условия выкупа участков. Согласно новому порядку, граждане смогут выкупить участки в 2023 году, после чего участки будут выставлены на аукцион.
Почему теперь проще взять участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Новые правила выкупа земельных участков
ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.3. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
С 12.04.2022 до конца 2023 г. допустима продажа физлицам без торгов публичных участков, участков с неразграниченной госсобственностью для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения садоводства или огородничества и предоставленных в аренду таким лицам при отсутствии неустраненных нарушений законодательства (Постановление Правительства РФ от 09.04.2022 N 629).
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
1) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;
(пп. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
5) утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ;
(см. текст в предыдущей редакции)
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 217-ФЗ, от 14.07.2022 N 312-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
А вот под строительство дома в городе участки получить достаточно сложно. Да и заплатить за них придется больше: сколько стоит земля напрямую зависит от региона. В Московской области и Подмосковье цена сильно отличается от установленной в Крыму. Размер вложений при покупке определяется по кадастровой стоимости. Согласно 3 пункту статьи 39.4 ЗК РФ цена на участок не может превышать указанное в реестре значение. Точную стоимость на определенный надел, включенный в кадастр, можно узнать у администрации города или на сайте Росреестра.Порядок организации аукционов четко урегулирован в ЗК РФ. Статьи 39.11-39.13 нормативного акта регулирует деятельность администрации области, района или иных органов государственной и муниципальной власти по организации торгов. К тому же гражданин имеет право самостоятельно инициировать подобное мероприятие.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.
Как формируется цена аренды
Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.
Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.
Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):
- ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
- не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.
По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:
- А — кадастровая цена участка;
- С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.
Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. «На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.
Документы для получения аренды земельного участка без торгов
Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:
Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:
- Заявление о предоставлении земельного участка
- Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
- Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН
При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:
- Заявление
- Выписка из ЕГРН на земельный участок
Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:
- Заявление о предварительном согласовании земельного участка
- Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером
Сроки аренды участка под ИЖС
Земельный кодекс РФ вводит срок максимального действия договора аренды земельного участка – не свыше 20 лет. При заключении аренды в администрацию направляется уведомление о планируемом строительстве.
Срок для возведения жилого дома, как правило, соответствует длительности срока действия аренды (к примеру, на 10 лет). Это согласуется с нормами законодательства. Если требуется, уведомление о планируемом строительстве можно продлить на основании обращения собственника ЗУ.
Стоит учитывать! Правовые акты устанавливают обязательство гражданина-арендатора начать возведение жилого строения в течение 3-х лет.
устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. Госземконтроль (надзор) поручен федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (служба Росреестра), а также ее территориальные структуры. Она следит за тем, чтобы частный застройщик своевременно приступил к постройке.
Если арендатор не приступил к строительству на земле ИЖС, она может быть изъята.
Основания предоставления земельного участка в аренду без торгов
- Арендовать участок без аукциона можно в случае, если его планируется использовать для общественно-полезных целей. Например, это строительство социального или культурного объекта, реализация крупного инвестиционного проекта, размещение различных коммунальных объектов, которые входят в комплекс инфраструктуры жилых домов или производств (электроснабжение, подача воды, газоснабжение и пр.).
- Сельское хозяйство. Также землю могут арендовать, минуя аукцион, собственники тех или иных недвижимых объектов, находящихся на этом участке, включая владельцев недостроенных зданий.
- Наличие на земельном участке помещений в собственности. Одним из самых распространённых случаев приобретения земельного участка без аукциона, как для физических, так и юридических лиц, является то, что вы являетесь собственником помещения- жилого или не жилого, расположенного на конкретном земельном участке. В данном случае вы имеете безусловное права требовать заключить с Вами договор аренды земельного участка.
- Льготные категории граждан. Аренда земельного участка без проведения торгов доступна и определенным категориям граждан, подробнее Вы всегда можете получить информацию, записавшись на консультацию земельного юриста.
- Отсутствие в собственности помещений. В данном случае, по общему правилу, у вас также имеется возможность реализовать свое право на оформление аренды без проведения торгов: