Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должны ли самозанятые платить налог с продажи жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации. Например, если вы планируете сначала недолго сдавать квартиру с последующей продажей и применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ.
При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче выгоднее использовать «упрощенку», а потом можно перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по вашему региону.
НПД — это что-то среднее между НДФЛ с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками. Если выбрать НДФЛ, придется уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Продажа квартиры, переведённой в статус нежилого помещения
Нередко собственники недвижимости, переведённой из статуса жилого помещения в нежилое, перед продажей своего имущества задаются вопросом: с какого момента отсчитывать срок владения такой недвижимостью, с первого дня регистрации жилья или с даты регистрации собственности как нежилого помещения. Налоговое законодательство не разграничивает эти два вида недвижимости: одно из его положений (ст.217) гласит, что прибыль, полученная с продажи квартиры либо иного недвижимого имущества, которые находятся в собственности владельца более трёх лет, не подлежит налогообложению. В данном случае нежилое помещение относится к категории «иного имущества», и срок владения им отсчитывается с момента госрегистрации права собственности на него.
Продажа нежилого объекта: нет ни льготы, ни вычета
А вот дальше, когда ИП решит продавать объект недвижимости, начинается самое интересное.
Как известно, когда физическое продает свою недвижимость, то у него имеются весьма неплохие налоговые преференции, которые чаще всего позволяют осуществить сделку с минимальным или даже нулевым налогом. Причем на вполне законных основаниях. Например, при продаже недвижимости, срок владения которой составляет более 5 лет, у физического лица возникает полное освобождение от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Но есть нюанс: этой льготой нельзя воспользоваться тому, кто продает нежилой объект, который до этого использовался в предпринимательской деятельности, то есть, например, сдавался в аренду. Это четко следует из абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Соответственно, если нежилую недвижимость продает ИП, который ранее сдавал ее в аренду, то даже в случае, когда срок владения этим объектом превышает 5 лет, с дохода от продажи физическому лицу все равно придется заплатить налог, используемый при УСН, – 6 % (при объекте «доходы»), если он является ИП.
А если он обычный «физик», то уплатить придется все 13% НДФЛ. Правда, тут еще можно вспомнить про имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в размере документально подтвержденной покупной стоимости объекта). Но, к сожалению, этот вычет нельзя применять к доходу от продажи недвижимого имущества, которое также использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поэтому факт сдачи в аренду нежилой недвижимости – до его продажи – может, что называется, выйти боком.
Надо ли извещать ФНС о продаже недвижимости
Если самозанятый продал недвижимое имущество, которым владел менее 3 или 5 лет (в зависимости от способа его приобретения), он должен сам рассчитать сумму налога и заполнить налоговую декларацию на доходы физлица (форма 3-НДФЛ) по месту своей регистрации либо в том регионе, где находится проданная квартира либо дом.
НДФЛ от продажи собственной недвижимости рассчитывают двумя способами:
-
От вырученной суммы отнимается вычет размером 1 млн. рублей. От оставшейся суммы высчитывается 13% — это и есть НДФЛ, который нужно уплатить государству.
-
При наличии документов, в которых отображена стоимость жилья (в договорах купли-продажи либо в бумагах, заверенных нотариусом), 13-процентный налог рассчитывают от разности цены продажи и той стоимости, что указана в документе о приобретении собственности.
Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать
Многие люди, которым требуется продать квартиру, сдающуюся в аренду, задаются вопросом Как расторгнуть договор найма квартиры. Данная разновидность юридических процедур регулируется статьей номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения совершается в той же форме, что и сам договор.Это означает, что если сам договор имеет простую письменную форму, то для того, чтобы его расторгнуть, вполне будет достаточно простого соглашения, подписанного сторонами.
Однако если регистрация договора аренды жилого помещения осуществлялась в соответствии с требованиями, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, то и соглашение о расторжении такого договора также будет подлежать обязательной регистрации в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке.
Если же наниматель отказывается расторгать договор аренды жилого помещения в добровольном порядке, то арендодатель имеет право на обращение в судебные органы Российской Федерации с заявлением о принуждении арендатора расторжению договора аренды жилого помещения согласно пункту номер два статьи номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Самые опасные враги это свои же жители
Вообще, шпиономания в государстве, достигла того масштаба, что перегибы на местах так называемые, уже начинают немножечко удивлять. Так долго кричали про то, что предателей надо сурово привлекать к ответственности. Что предателей начали искать уже в школах и детских садах.
Депутаты и чиновники в нашей прекрасной стране, судя по всему, довели ситуацию до того. Что этот их принцип выполнять все самые сомнительные задачи на 160 процентов. И не выполнять ничего хорошего даже на 10 процентов. Постепенно вошёл в зенит. Как солнечный диск в африканской саванне.Столичная пятиклассница оказалась чуть ли не агентурой ВСУ. Ею заинтересовались представители специальных служб. Оказалось, что она Украину поддерживает и уроки о важном не посещает.У пятиклассницы есть мать. Мать, естественно, тут же вызвали в школу.
Матери было прямо разъяснено, что прогулы математики или русского языка это мелочи. Но если будут продолжаться прогулы уроков о важном, то ребенок будет непатриотичным.При этом, девочку пытались выдрать у матери из рук, и собирались, вроде бы, в изолятор увезти. При этом, помогали выдирать ребенка и полицейские и социальный педагог. Это вот такие у нас теперь социальные педагоги.Полиция же устроила обыск в квартире, не предоставив никаких постановлений. Основания для обыска тоже никакого не было.И, судя по всему, это только начало.
Потому что такие методы принуждения и «воспитания» у нас, похоже, начинают применяться уже серийно.Один из сибирских колледжей остался без директора. На директора был написан донос. В доносе сообщили о том, что директор посмел пацифизм своему сыну прививать.А еще, его обвиняли в одном из смертных грехов. Директор этот сына в Грузию возил. Нет, не от мобилизации спасать, а просто на каникулы.Иными словами, поиск внутренних агентов ЦРУ и СБУ осуществляется в полном масштабе.
Осталось только колонии для малолетних завести. Чтобы в них служили такие же малолетние. И под чутким руководством взрослых, натягивали на швабры всех врагов народа возрастом от 5 до 14 лет. Без таких реформ пенитенциарной системы страна точно не уцелеет. Все это, разумеется, не более чем ирония и злорадство. А не очередные законодательные инициативы или даже осмысленные предложения. Но ведь становится уже совсем не смешно.Добавьте описание
Подоходный налог с продажи квартиры
После реализации недвижимого имущества налогоплательщик обязан до 15-го июля следующего после продажи жилья года уплатить налог, а также до 30 апреля предоставить налоговикам декларацию о доходах с указанием в ней суммы полученной прибыли, а также всех данных, которые позволят уменьшить размер НДФЛ или вовсе освободят от его уплаты.
Так, согласно ст. 217 НК Российской Федерации, если реализуемая квартира зарегистрирована в собственности гражданина свыше трёх лет, от уплаты НДФЛ он освобождается полностью. Для недвижимости, зарегистрированной в ЕГРН с 1.01.2022 г., срок владения квартирой, освобождающий его владельца от обязательного налогообложения, увеличивается до пяти лет, за исключением недвижимого имущества, полученного путём приватизации, в результате наследования, по договору пожизненной ренты или переданного путем дарения.
Нередко собственники недвижимости, переведённой из статуса жилого помещения в нежилое, перед продажей своего имущества задаются вопросом: с какого момента отсчитывать срок владения такой недвижимостью, с первого дня регистрации жилья или с даты регистрации собственности как нежилого помещения. Налоговое законодательство не разграничивает эти два вида недвижимости: одно из его положений (ст.217) гласит, что прибыль, полученная с продажи квартиры либо иного недвижимого имущества, которые находятся в собственности владельца более трёх лет, не подлежит налогообложению. В данном случае нежилое помещение относится к категории «иного имущества», и срок владения им отсчитывается с момента госрегистрации права собственности на него.
Разумеется, многие слышали о том, что любой доход юридического или физического лица, в том числе полученный от реализации квартиры, облагается налогом. Поэтому прежде чем продавать недвижимое имущество, стоит ознакомиться с тем, по какому принципу этот самый налог начисляется, и в каких случаях его платить не нужно.
Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более трёх лет. Однако, не все юристы с этим согласны. Некоторые из них утверждают, что любая деятельность, приносящая прибыль, в соответствии с ГК РФ, относится к предпринимательской. По их мнению, даже те граждане, которые не стоят на учёте в налоговых органах и не имеют официального статуса ИП, обязаны платить налог по ставке индивидуального предпринимателя. Минфин РФ в постановлении номер 03-11-11/19097 от 27.05.2013 на этот счёт даёт пояснение, указывая на то, что предпринимательской является та деятельность, которая не только приносит доход, но и официально зарегистрирована. Таким образом, статус ИП очень важен в данном вопросе.
При этом, в случае когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи жилого помещения, которое сдавалось в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Если использовали имущество в предпринимательской деятельности, то освобождения от уплаты НДФЛ не будет (ст. 217 НК РФ). Поэтому все зависит от того — усмотрят в Ваших действиях признаки предпринимательской деятельности или не усмотрят. Наличие у гражданина статуса «индивидуальный предприниматель» тут вторично
Да, является ли следование нашим советам гарантией, что у налоговой к вам совсем не возникнет вопросов?? Увы, нет. Но следование им может позволить минимизировать ваши риски и, почти наверняка, позволит вам дать удовлетворяющие проверяющих ответы в случае возникновения к вам вопросов у ФНС.
Собственник хочет продать квартиру в 2024 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?
Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется
По словам юриста Содружества земельных юристов Натальи Лопатиной, необходимость уплаты налога на доходы физического лица по ставке 13% с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду, в том числе жилой, является установленной законом обязанностью (пп. 4 п. 1 ст. 208, пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом данная норма действует с даты введения в действие Налогового кодекса РФ.
«Неуплата налогов может обернуться очень неприятной ситуацией для должника вроде наложения судебными приставами ограничения выезда за пределы Российской Федерации. Данное ограничение на выезд является одной из мер принудительного взыскания задолженности. Запретить вам выезд за рубеж может судебный пристав, если к нему поступил исполнительный документ в отношении вас, по которому сумма взысканной задолженности по налогам больше или равна 10 тысячам рублей», — объясняет Нагиев.
Можно ли не платить налог, если сдать квартиру в аренду на 11 месяцев
- Соглашение следует составлять на срок не больше года.
- Чтобы избежать налоговой платы, стоит оформлять договор безвозмездного использования имущества и прописывать в документе все существенные условия. Внимание необходимо уделить именно тому, чтобы в соглашении не упоминались никакие суммы. Это исключит вероятность требования со стороны сотрудника ИФНС требований по уплате взносов.
- Можно не составлять договор вообще, а устно договориться об аренды квартиры. В этом случае налоговые требования также не правомерны, однако значительно возрастают риски невыполнения устного соглашения со стороны участников.
- Некоторые собственники вообще не сообщают о том, что квартира передана в аренду. Данный вариант не является законными, но считается достаточно эффективным, чтобы избежать налоговых выплат.
- Любая сделка предусматривает плату подоходного налога в размере 13%. Для оформления потребуется каждый год сдавать в налоговую инспекцию все заключенные соглашения и специальную декларацию.
- Для ИП предусмотрена уплата УСН в размере 6% от суммы сделки. Выплаты должны осуществляться поквартально. Кроме того, к платежу добавляются взносы в ПФР.
- Если речь идет о патентной системе, то сумма налога к уплате напрямую зависит от площади квартиры.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
- Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
- Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
- Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
Налог при продаже квартиры, официально сдававшейся в аренду
Налоговые органы посчитают, что даже если лицо не было зарегистрировано в качестве ИП, но осуществляет деятельность, направленную на систематическое извлечение прибыли, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, не будет.
Есть ли какие-либо положения в законодательстве, позволяющие избежать такого «наказания»? К примеру, если перед продажей квартиры она не будет сдаваться в течение какого-то времени (год, два, десять?) или что-либо иное. Досадно получается, что тот, кто платит налоги и сдаёт квартиру официально, оказывается в гораздо менее выигрышном положении перед теми, кто сдаёт квартиру неофициально и не платит никаких налогов. Примерно подсчитал, что НДФЛ при продаже такой квартиры оказывается равен стоимости аренды этой квартиры за несколько лет!
При продаже квартиры после сдачи в аренду можно потерять на налогах
В ряде регионов РФ налоговые инспекции обязывают граждан после продажи жилья, которое раньше сдавалось внаем, заплатить не только 13% НДФЛ, но также 18% НДС. Логика налоговиков такова, что если жилье сдавали в аренду и получали с этого прибыль, значит владелец обязан заплатить НДС, даже если он не регистрировался как предприниматель.
Эксперты, опрошенные изданием, отмечают, что налоговый вопрос вскоре будет одним из главных при принятии решений о сделках с недвижимостью. Многие граждане уже сейчас сомневаются, нужно ли инвестировать в недвижимость ради прибыли с аренды и дальнейшей перепродажи. Решением налогового вопроса может быть официальное оформление арендодателем своей предпринимательской деятельности, а также последующий переход на щадящий режим налогообложения либо покупка патента на осуществление деятельности по сдаче жилье.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.