Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительная продажа доли в квартире через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принудительный выкуп доли в квартире может показаться крайней мерой для совместных собственников. Однако, когда они не могут договориться о порядке действий, прибегание к принудительному выкупу становится необходимым. В 2023 году судебная практика определяется в пользу тех, кто обращается с иском о принудительном выкупе доли в квартире.
Противодействие выкупу доли
Собственник имеет право на противодействие принудительному выкупу доли в квартире через суд. Для этого необходимо обращаться в суд с иском, который может быть обусловлен различными основаниями. Например, стоимость выкупа может быть незначительной или споры между сторонами могут быть решены договором.
Перечень действий, которые могут быть предприняты при принудительном выкупе доли в квартире, определяется судебной практикой. В частности, суд может решить о том, что выкуп необходимо проводить по совместной продаже квартиры, и собственнику не выплачивается никакой пакет за выкуп доли.
Судебная подсудность искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире определяется по месту расположения квартиры. В соответствии с законодательством РФ органы документально подтверждают собственность на жилую недвижимость и выписывают сведения об аресте на квартиру, если такой имеется.
Верховный Суд РФ в августе 2016 г. по гражданскому делу № 78–КГ16–36 при рассмотрении кассационной жалобы встал на сторону истца, которому отказали все нижестоящие инстанции.
Алексеенкова М. В. обратилась с иском в суд к постороннему ей человеку Алексееву М. Г. о признании доли в квартире незначительной, прекращении его права собственности на данное помещение, возложении на себя обязанности по выплате компенсации. Женщина указала, что владеет 2/3 частью и проживает там с дочерью, а ответчику принадлежит только 1/3 от общей площади. В указанной квартире Алексеев М. Г. постоянно не проживал, а только хранил в комнате площадью 13,1 кв. м. старую мебель.
В натуре выделить третью часть от всей квартиры (оборудовать санузел, вход и т. д.) без нанесения ущерба помещению было невозможно. Однако суд первой инстанции отказал женщине в принудительном выкупе доли, а после апелляции решение также оставили без изменений. Истица пошла дальше, отправила кассационную жалобу. Коллегия Верховного суда запросила дело для проверки, после которой нашла основания для удовлетворения требований. Установили, что нижестоящие суды не учли следующий факт: долей мужчина пользуется не по назначению, а для складирования ненужных вещей. Для полноценного проживания у него есть своя квартира. Решение первой и апелляционной инстанции отменили, а дело направили на новое рассмотрение.
Алгоритм действий при принудительной продаже
Решение о принудительной продаже доли может принять районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Основание для подачи иска – возможность признания части незначительной и не использующейся по назначению хозяином. Для удовлетворения следует выполнить алгоритм действий пошагово:
- Этап досудебного урегулирования. Данный шаг не считается обязательным, но прибавит «очков» в пользу истца в глазах суда. Направление письма владельцу, формулирующего желание выкупа незначительной доли в квартире, сопровождающегося аргументацией о проведённой оценке, будет достаточным аргументом, свидетельствующем о попытке решения вопроса добровольно.
- Сбор доказательств относительно несоразмерности части и незаинтересованности владельца в использовании для проживания. В качестве доказательной базы целесообразно:
- представить информацию о наличии другого объекта недвижимости, сделав запрос и получив выписку из ЕГРН;
- предъявить расчётно-платёжные документы о расходах без участия «лишнего» собственника;
- инициировать свидетельские показания соседей, подтверждающие отсутствие хозяина в качестве проживающего лица на спорной территории.
- Составление и направление в судебную инстанцию искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире. Оформлению документа следует уделить особое внимание, поскольку принудительная продажа доли способна нарушить охраняемые конституционные права на жильё.
- Ожидание вердикта и вступление в права владения. Если решение суда – обязать продать долю в квартире, то истцу необходимо:
- перечислить денежные средства продавцу;
- подать документы в Росреестр для переоформления права собственности и получить выписку из ЕГРН;
- переоформить лицевые счета в организациях жилищно-коммунального хозяйства на собственное имя.
Досудебное урегулирование
Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:
- Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
- Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
- Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.
Как действовать, если продать квартиру невозможно?
Бывают ситуации, когда родственники, которые являются собственниками имущества, не могут прийти к единому мнению по вопросу реализации имущества. Как правило, каждый член семьи имеет право осуществить процесс реализации своей доли, но прежде, данная доля должна быть предложена для выкупа второму владельцу. В принципе, один владелец, который хочет осуществить реализацию, осуществляет все действия, которые положены по законодательству, но второй владелец осуществляет все действия, которые направлены на отсутствие возможности заключения сделки. В данной ситуации, осуществить стандартный процесс продажи квартиры не представляется возможным, именно по этой причине, нужно обратить свое внимание на возможность разрешения вопроса через суд.
В принципе, изучая судебную практику, вы сможете увидеть, что нередко суд принимает решение о необходимости осуществления принудительной реализации. Так что, вам нужно правильно подготовиться к процессу, чтобы максимально грамотно защитить свои права. Если вы самостоятельно не можете составить исковое заявление, или же не можете предоставлять свои интересы в суде, то вам непременно нужно обратить свое внимание на возможность сотрудничества с опытными юристами, которые непременно помогут вам выполнить все необходимые действия по защите своих интересов в процессе осуществления реализации имущества.
Основания для обращения в суд
Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:
- отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
- утрата в случае гибели либо уничтожения;
- добровольный отказ от собственнических прав;
- принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).
Чтобы изъять у владельца его имущество, необходимы законные основания, одним из которых является принудительное отчуждение части в квартире по решению органа правосудия установленное п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.
Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:
- Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
- Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
- У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).
Процедура обращения в суд
Дела о принудительном выкупе части в жилье входят в компетенцию районных судов на территории расположения спорной квартиры.
Для получения решения судебной инстанции следует придерживаться следующего алгоритма действий:
- Досудебный порядок – необходимости в данной процедуре нет, она не является обязательной. Однако, попытка мирного решения вопроса может быть использована в пользу истца. Для этого следует отправить хозяину малозначительной части жилища письменное обращение, в котором указывается намерение выкупить его долю. Ксерокопия обращения будет считаться доказательством, даже если ответа на него не поступило.
- Определение стоимости выкупаемой доли – желательно обратиться к специалисту-оценщику, который составит заключение о цене выкупаемой части. Документ также будет признан доказательством. Если дело будет выиграно истцом, стоимость услуг эксперта можно взыскать с ответчика.
- Подготовка документации – чем больше доказательств получит судья, тем больше шансов для истца на удачный исход дела.
- Формирование иска – исковое заявление составляется по установленной форме. Для правильного написания без опечаток и ошибок лучше воспользоваться помощью профессионала.
- Подача пакета документов – бумаги необходимо направить в экспедицию (канцелярию) судебной инстанции. Сделать это можно посредством личного посещения, через представителя или почту (с уведомлением).
- Судебный процесс – после принятия документов начинается непосредственное рассмотрение дела. Собственники вызываются в судебный орган, аргументируют свою позицию по спорному вопросу.
- Принятие решения – проведя разбирательство, судебная инстанция выносит решение в пользу одной из сторон. Обжаловать его можно в срок до 10 дней.
- Оформление собственнических прав – при положительном исходе разбирательства, истец должен перевести ответчику средства, которые равны стоимости выкупаемой части в жилище. После следует обратиться в Росреестр для оформления собственности.
Все врут: риски завышения и занижения цены квартиры в договоре
Цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, часто не имеет ничего общего с тем, сколько реально покупатель заплатил продавцу, причем сумма может быть как больше, так и меньше настоящей в зависимости от того, какие цели преследуют участники сделки. Это рискованно для всех и незаконно, вплоть до уголовной ответственности, предупреждают эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость».
Занижение: мы хитрее налоговой
Существует две основных причины, почему стороны идут на занижение стоимости сделки, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Во-первых, это желание продавца снизить налоговые выплаты: это актуально, если собственник владеет квартирой меньше требуемого законом срока, который в зависимости от ситуации составляет 3 года или 5 лет.
Во-вторых, часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение, может иметь незаконное происхождение.
«В любом случае это незаконно и может привести к печальным последствиям», – подчеркивает она.
Таким образом, кто бы ни был инициатором занижения цены в договоре, основная цель такого действия – скрыть доходы.
В абсолютном большинстве случаев инициатором занижения выступает продавец, который стремится избежать уплаты налога в размере 13%.
Обязанность по его уплате возникает, если продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), поэтому к таким сделкам часто прибегают инвесторы, изначально приобретающие недвижимость для получения прибыли на перепродаже – новостройки, реализуемые по переуступке перед вводом дома в эксплуатацию, либо квартиры, которые ремонтируют и выставляют по более высокой стоимости, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
«Механизм сделки довольно прост – в договоре указывается сумма квартиры эквивалентная ее первоначальной стоимости. Остальная часть передается покупателю без регистрации лично либо с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет», – уточняет он.
Риски занижения цены в договоре
Первый риск подстерегает участников таких сделок еще до регистрации, покупатель легко может получить отказы в ипотеке.
«Если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в получении кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика», – подчеркивает директор по продуктам Online-Ipoteka Дмитрий Питецкий.
Еще при занижении цены сумма налогового вычета по ипотечному кредиту уменьшается, так как вычет рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи, добавляет он.
Разумеется, главная опасность для участников таких сделок – «гнев» ФНС.
«В случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла.
Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере», – предупреждает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.
РФ» Роман Корякин.
Выявляются такие нарушения при необдуманных действиях сторон сделки. Нередко сами участники предоставляют сведения в ФНС при подаче декларации. Также вычислить занижение цены недвижимости в сделке можно, когда сумму сверх указанной в основном договоре проводят через аккредитив. В этих случаях налоговая может провести проверку и выявить нарушение, поясняет он.
«Спалиться» на самом деле куда проще, чем кажется, есть множество источников, которые могут дать налоговой повод для проверки сделки, предупреждает адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко.
Такая информация может поступить от любого участника сделки, от риелтора, если он узнает или заподозрит, от нотариуса. Кроме того, налоговая инспекция способна самостоятельно заподозрить уход от налогов, если сумма будет низкой.
Особенно тщательно проверяются все сделки, в которых участвуют юридические лица или ИП.
Как выкупить долю в квартире через суд?
Для выкупа доли в квартире через суд участник должен получить компенсацию за свою долю в общем имуществе. Когда компенсация будет получена, тогда участник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Прежде чем идти в суд, можно попробовать договориться с собственником доли о продажи им соответствующей доли. Кроме устных разговоров, стоит направить письменное предложение собственнику доли продать долю за конкретную сумму.
При невозможности договориться о выкупе доли, необходимо определить, является ли доля незначительной, которую хочет лицо выкупить. Если доля незначительная, то действовать по алгоритму, который приведен выше.
При подготовке иска, в нем необходимо указать следующую информацию:
- название суда, в который будет предъявлен иска
- информация об истце, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона
- информация об ответчике, с указанием его ФИО, адреса, номера телефона и если известны, то указать дополнительные сведения о дате и месте рождения, месте работы, и один из идентификаторов, к которым относится СНИЛС, ИНН, серия и номер паспорта
- цена иска
- название документа – исковое заявление
- в тексте иска излагаются обстоятельства, в связи с которыми истец обращается в суд с иском, указывается, каким образом нарушены или нарушаются права истца ответчиком, какими доказательствами подтверждаются доводы истца. Мотивировка иска будет зависеть от того, какие требования заявляются истцом, например, прекратить право собственности на долю ответчика, выплатить компенсацию ответчику, признать право собственности за истцом и др. Если истец предпринимал действия, чтобы мирно разрешить этот вопрос, то на это необходимо указать в иске
- в резолютивной части формулируются конкретные требования истца
- в перечне приложений отражаются документы, которые прикладываются к иску
- в конце иск должен содержать подпись истца или его представителя по доверенности
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Досудебное урегулирование
Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:
- Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
- Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
- Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.
Почему часть квартиры продавать невыгодно?
Предположим, что вы продаете свою часть квартиры и у нее появляется новый собственник. Человек, который купил у вас долю в квартире, рискует довольно многим. Так, он может столкнуться с нежеланием прежнего собственника пускать нового соседа в квартиру. И это не так легко решить, как кажется на первый взгляд.
Конечно, нужно попытаться договориться и найти общий язык, говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. «Но в ряде случаев это не получается и в ход идут иные аргументы, уже более тяжелые по последствиям – оскорбления, смена замков, порча имущества или сдача оставшейся собственности «профессиональным соседям», которые на грани закона способны испортить жизнь», – комментирует эксперт.
«И здесь можно вспомнить не только соседей – скрипачей или пианистов, но и постоянно хлопающих дверью, с рассветом поющих гимн СССР или на ночь включающих тяжелый рок, постоянно испытывающих проблемы с пищеварением или «случайно» путающих двери в туалет и жилую комнату, захламляющих квартиру нечистотами или разводящих тараканов и боевых клопов, то есть делающих все возможное, чтобы выжить человека из его доли квартиры. Все это хорошо объясняет, почему половинная доля квартиры стоит много меньше, чем половина от стоимости всего объекта», – говорит Цыганов.
Поэтому значительно целесообразнее продать общую квартиру и разделить деньги.
Условия для продажи доли в квартире
Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.
Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:
- продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
- стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
- хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.
Доля в квартире и порядок пользования
Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире.
Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли. Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник. Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в
долевой собственности то это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в праве ограничивать
других собственников доли квартиры в пользовании. Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат. Владение долей в квартире — это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры.
Доля в квартире
может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как
заработать на доле в квартире.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.