Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем квартиру у юридического лица: какие есть подводные камни?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Потенциальный банкрот
Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.
«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.
С какими подводными камнями можно столкнуться?
Риски при покупке квартиры у юридического лица действительно велики, поэтому необходимо знать, на какие еще подводные камни может наткнуться покупатель.
В обычной жизни чаще всего простой человек может столкнуться со следующими ситуациями, которые приводят к потере денег, времени и самой жилплощади:
- Покупка квартиры по подставным документам. Эта ситуация самая опасная и практически безвыходная. Сделка по поддельным документам судом признается недействительной, а, значит, обычный человек в итоге остается без денег и жилья.
- Приобретение жилплощади у фирмы с владельцем ограниченной дееспособности. Как правило, такие сделки также признаются недействительными. Другие владельцы компании после переведения средств могут обратиться в суд, и он будет на их стороне, если один из владельцев будет признан ограниченно дееспособным и будут предоставлены необходимые доказательства.
- Продажа жилплощади, которая перешла во владение путем наследования, хоть и не относится к ситуации, но все-таки тоже имеет свои нюансы. Дело в том, что со временем могут появиться и другие наследники, претендующие на данную квартиру, и суд, скорее всего, окажется на их стороне.
Конечно, знать все тонкости на рынке недвижимости невозможно, но желательно при покупке жилплощади отдать предпочтение «прозрачной» сделке. Никаких подложных документов и махинаций.
Процедура оформления сделки
Порядок покупки недвижимости у юридического лица будет зависеть от того, какую именно квартиру вы покупаете: на первичном или на вторичном рынке. Оформление Договора купли-продажи подразумевает отчуждение актива, который находится на балансе конкретной компании. Квартира может принадлежать компании на основании права собственности или на основании права требования. Право требования используется в том случае, если квартира располагается в строящемся доме. Таким образом, приобрести недвижимость на первичном рынке можно не только у Застройщика, но и, например, у инвестора.
Если вы покупаете квартиру во вторичке, будет оформлен Договор купли-продажи. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, будет заключен Договор уступки прав требования. В этом случае у покупателя возникают определенные риски. Так, например, вы приобретаете неподтвержденное право требования, и в результате можете потерять и деньги, и квартиру.
Покупка квартиры у юридического лица по Договору купли-продажи будет выглядеть так:
- Сначала компания получает разрешение от учредителей на проведение сделки, а также проводит переговоры с покупателем.
- Затем необходимо собрать документы. Покупателю потребуется предоставить паспорт, разрешение контролирующих органов при использовании материнского капитала, согласие банка на ипотеку, если подразумевается оформление кредита. Продавцу потребуется подготовить значительно больше документов.
- Затем подписывается Договор купли-продажи.
- После этого покупатель оплачивает недвижимость полностью или частично. Способ расчета часто осуществляется с использованием банковской ячейки, доступ к которой продавец получает только после перехода права собственности.
- После оплаты проводится регистрация в Росреестре с обязательной оплатой госпошлины.
- Финальный этап — оформление акта приема-передачи.
Какие документы должен будет подготовить продавец:
- Расширенная выписка ЕГРН, а также выписка ЕГРЮЛ. Важно, чтобы документы были оформлены не ранее, чем за месяц до даты предоставления. Выписка ЕГРН содержит информацию о том, что у объекта недвижимости нет никаких обременений, а также определяет основания, на которых квартира была передана юридическому лицу.
- Должны быть также предоставлены правоустанавливающие документы, среди которых может быть как Договор купли-продажи, так и любой другой документ, подтверждающий право собственности или требования.
- Если вы покупаете квартиру во вторичке, потребуется также выписка из домовой книги, которая покажет, кто был прописан в квартире.
- Обязательна к предоставлению также справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Предоставляется и технический паспорт, благодаря которому покупатель может сравнить планировку в квартире с технической документацией: не было ли незаконных перепланировок.
- Если выписка ЕГРН содержит информацию о том, что квартира находится под обременением банка, потребуется также согласие банка на продажу.
- Дополнительно предоставляются учредительные документы и Устав в последней редакции. По этим документам покупатель может понять, кто и как может принимать и реализовать решение о продаже недвижимости. Если по документам необходимо решение учредителей, то покупатель должен запросить протокол собрания учредителей, в котором будет отражено принятое решение о продаже квартиры. Если объект недвижимости не требует согласия, так как не относится к крупным активом, это также должно быть документально отражено.
- Обязательно проверяйте доверенность представителя: кто выдал документ, какой у доверенности срок, имеет ли представитель право продавать по ней конкретную квартиру.
Избегаем риски покупая недвижимость у юрлиц
Достаточно часто от имени юридического лица действует представитель. Тщательно просмотрите все пункты доверенности – возможно, что представитель имеет право совершать не все операции (например, право подписи, право на получение денег и т.п.) Бывает и так, что юридическое лицо продает квартиру, полученную по договору уступки прав. В этом случае стоит изучить и «первоначальный» договор, согласно которому квартира перешла к настоящему владельцу, существуют ли там нюансы и какие-либо обременения. Такой договор обязательно должен быть нотариально заверен.
Прежде чем подписать документы на покупку квартиры у юридического лица, проанализируйте всё еще раз. Нет ли моментов, которые вас настораживают? И если всё, по вашему мнению, в порядке, то можно подписывать договор и начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру. Но даже в случае, если всё-таки с вами произошли неприятности, не паникуйте. Ваши права – под защитой закона. И даже если сделка будет признана судом недействительной, продавец будет обязан вернуть вам ваши деньги, хотя это затянется. В любом случае — лучше, когда вашу сделку будет сопровождать профессиональный юрист.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Порядок оформления сделки
Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.
Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:
- Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок.
- Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.
Как приобрести квартиру у юридического лица на вторичном рынке?
При покупке квартиры на вторичном рынке у юридического лица обязательно должно быть оформлено право собственности на него. Наличие такого права можно проверить также через выписку из ЕГРН.
Следующим этапом для покупателя станет детальное ознакомление с предыдущей историей жилья (как, когда и кому передавались права собственности на него). Чтобы быть уверенным в юридическом лице, покупатель должен изучить историю его деятельности и подлинность всех документов о регистрации, сертификатов и так далее.
Также покупатель необходимо сделать следующее:
- собрать необходимый пакет документов;
- провести оплату по сделке;
- зарегистрировать права собственности.
Далее покупатель и продавец могут переходить к заключению договора о купли-продажи. В данном случае производить оплату можно только на официальный счет в банке юридического лица. Передавать деньги наличными представителю компании, который подписывает договор, или скидывать их на его личной счет нельзя. В противном случае юридическое лицо имеет полное право оспорить заключенный договор и суд может признать его недействительным.
Особенности приобретения недвижимости у юридического лица
- Необходимо оформление решения об отчуждении имущества. Когда продавцом выступает гражданин, решение принимается самостоятельно, никакого письменного документа о желании продать недвижимость составлять не нужно. Если продавец юрлицо, требуется соблюдение требований о принятии решения, которые прописаны в уставе. Чаще всего необходимо провести общее собрание участников организации, на котором голосованием принимается коллегиальное решение об отчуждении имущества, находящегося на балансе фирмы.
- Действует особый порядок оплаты. В сделке с организацией возможен исключительно безналичный расчет по договору. Допустимо перечислить денежные средства напрямую на счет фирмы или воспользоваться банковским аккредитивом. В этом случае оплата может происходить после регистрации перехода прав на объект.
- Договор купли-продажи подходит не во всех случаях. Недвижимое имущество может принадлежать юридическому лицу как на праве собственности, так и на основании права требования. Если с первым вариантом, как правило, не возникает трудностей, то во втором случае важно знать ряд нюансов. Организация может владеть правом на жилье в строящемся доме. С покупателем будет заключен договор не купли-продажи, а уступки права требования (цессии).
Оформление сделки купли-продажи недвижимости между юридическим лицом и гражданином практически не отличается от прохождения аналогичной процедуры физическими лицами. Различны только подготовительные этапы.
Чтобы приобрести квартиру и организации необходимо:
- Проверка продавца и реализуемой жилплощади. Рекомендуется ознакомиться с учредительными бумагами юридического лица, выписками из ЕГРЮЛ и ЕГРН, а также другими документами на недвижимость.
- Если полученные сведения не вызвали опасений у покупателя можно приступать к составлению договора купли-продажи (ДКП). Для грамотной подготовки документа можно привлечь юриста или нотариуса.
- Перед подписанием ДКП потребуется убедиться в том, что лицо, представляющее интересы продавца, наделено соответствующими полномочиями. Это может быть разрешение на проведение конкретной сделки или генеральная доверенность.
- Составить акт приема-передачи квартиры и подписать ДКП.
- Произвести частичный расчет (если предусмотрено условиями договора).
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Выполнить остаточный расчет.
При правильном прохождении всех этапов процедуры у сторон не возникнет оснований для оспаривания или аннулирования сделки.
Квартиру продает банк
Банки, как правило, продают залоговые квартиры, владельцы которых не смогли обслуживать ипотечный кредит.
«Финансовые организации размещают такие квартиры на своих сайтах и на специальных площадках, предусмотренных для проведения аукционов, а также на специализированных сервисах с объявлениями о продаже жилья. В основном продажа происходит на аукционе», — рассказывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор юридической компании, к. ю. н. Оксана Васильева.
Покупка квартиры у банка безопаснее, чем у другого юридического лица.
«Никто никого не обманет, так как банки проверяют квартиры на юридические риски перед их выставлением на аукцион. Плюс стоимость квартиры ниже», — делится эксперт.
Но есть и минусы. Во-первых, перед покупкой на аукционе не всегда возможно осмотреть жилплощадь. Во-вторых, процедура оформления сделки может затянуться. В-третьих, могут возникнуть сложности с приобретением такой недвижимости в ипотеку.
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.
Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.
Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.
Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.
Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.
Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:
- Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
- Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
- Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
- Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
- Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
- При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
- Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.
Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:
- Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
- Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
- Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
- При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.
Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Может ли ООО купить квартиру
Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.
К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:
- Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
- В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
- При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.
Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.