Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задаток или аванс: какую предоплату использовать при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Как правильно составить соглашение
Если вы решили составить соглашение о задатке, то не забудьте прописать в нём все условия. Название документа может быть разным, сама суть от этого не должна меняться. Вот ключевые моменты, которые обязательно должны быть в нём прописаны.
- Данные паспортов продавца и покупателя. Укажите серию и номер, дату и место выдачи, наименование госоргана.
- Описание параметров предмета сделки: адрес, площадь, высоту потолков, состояние и состав жильцов.
- Документы, которые обязан предоставить собственник. В этот список входят выписки из ЕГРН и домовой книги, справка из ЖКХ и т.д..
- Сумма и срок, на который даётся задаток. Как правило, размер предоплаты составляет 100-200 000 рублей. Если сделка оформляется на жильё премиум-класса, то сумма может доходить до 10% от стоимости недвижимости.
- Условия возвращения денег. В этот же пункт рекомендуем включить максимальный срок для передачи средств. Например, задаток возвращается покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от сделки в течение десяти дней. Конечно, об условиях возврата говорится и в ГК, но лучше всё же продублировать этот пункт.
- Срок, в который должны уложиться прежние жильцы для снятия с регистрации и освобождения квартиры.
- Место и конкретная дата заключения ДКП. Здесь следует указать банк, если деньги за покупку будут зачислены на счёт или ячейку, а также сторону, которая компенсирует дополнительные расходы, и данные на нотариуса.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Иногда наши клиенты считают, что аванс и задаток при покупке квартиры – синонимы. Так ли это?
Формально – нет. При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.
Именно об этой функции задатка говорится в п 1 ст. 329 ГК РФ «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Как видим, аванс в этот перечень не входит, но зато входит возможность использовать в целях обеспечения «другие способы».
Риэлторская практика на сегодня такова: вносится «обеспечительный платеж» – по форме, тот же аванс, но соглашение об его внесении предусматривает штрафные санкции. Если покупатель отказывается от покупки, сумма не возвращается, но, в отличие от задатка за квартиру, если продавец отказывается от продажи, то сумма возвращаемого аванса не удваивается. Большая часть авансов в Москве и области оформляется по этой схеме. Именно поэтому покупатель должен относиться к процедуре оформления этого соглашения со всей серьезностью и вниманием.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Оформление договора аванса
Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:
- О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
- О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
- О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
- Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.
Внесение аванса при покупке квартиры
Предоплата за квартиру вносится в тех ситуациях, когда намерены приобрести ее, и хотят «застолбить» ее за собой на время сбора необходимой документации. Исходя из этого, основной сутью договора является фиксирование предварительных договоренностей относительно продажи объекта недвижимости.
Внесение аванса ничем не отличается от аналогичной процедуры с задатком. Единственный нюанс тут будет заключаться в том, что задаток выступает в роли финансового обеспечения сделки, и в случае срыва договора в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции.
В любой ситуации, порядок передачи денег должен будет состояться на тех условиям, о которых заранее договорятся стороны процесса. Стоит отметить, что опытные эксперты не рекомендуют никуда торопится. Все равно только сбор документов для продажи жилья затянется не менее чем на 2 недели. Это дает возможность сторонам получить дополнительные консультации и понять основные выгодны и недостатки соглашения.
Нужно ли регистрировать
Авансовое соглашение или предварительный договор с авансовым условием при покупке любой квартиры регистрировать в ЕГРН не требуется. В МФЦ нужно будет подать только основной договор со всеми документами, в том числе и платежными по внесению предоплаты. На основании ДКП будет зарегистрирован переход права на покупателя.
Расписку по внесению аванса при покупке нужно будет подать, чтобы регистратор видел, что жилье оплачено полностью. Если документа не будет, на квартиру автоматически наложат залог продавца.
Удостоверять у нотариуса такое соглашение тоже не требуется. По желанию стороны могут:
- или удостоверить предварительную покупку по ПДКП с авансом;
- или заверить подлинность подписи сторон на соглашении или расписке.
В первом случае нотариус будет проверять юридическую чистоту сделки. Это стоит дороже и длится дольше.
Во втором случае сразу же после заключения ПДКП поставит на договоре заверительную надпись, что документ подписан определенным лицом. Это убережет от аргументов в суде о том, что человек якобы «не подписывал договор». Таким способом можно воспользоваться, если цена сделки высокая.
Размер аванса за квартиру при покупке
Авансовый платеж – частичная предоплата в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, соответственно его размер рассчитывается, на базе стоимости недвижимости. На законодательном уровне его размер не прописан, поэтому устанавливается сторонами по взаимному согласию. С одной стороны, продавец заинтересован получить как можно большую сумму, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Последнему же важно заплатить минимальную сумму, которая может быть потеряна в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут торговаться, пока не сойдутся на цифрах, подходящих для обоих.
Размер предоплаты может быть установлен в виде:
- процента от цены недвижимости (от 1 до 10%);
- фиксированной суммы (зачастую 50 000 или 100 000 руб.)
По взаимному согласию сторон авансовый платеж может достигать значительно большего размера (50% и более от стоимости жилья). К примеру, когда продавцу нужно погасить за счет получаемых средств ипотеку. Но при крупной предоплате, кроме расписки о получении денег, обычно оформляется предварительный договор с более подробным указанием всех деталей будущей сделки.
Так как размер авансового платежа не регулируется государством, то он определяется покупателем и продавцом. Обычно размер аванса составляет 5-20% суммы сделки.
Обратите внимание: что сумма договора купли-продажи должна исчисляться с вычетом авансового платежа. К примеру, стоимость квартиры 5 500 000, а аванс 10%, то итоговая сумма к оплате составит 4 950 000.
Оплата производится, как было ранее сказано посредством электронного перевода или передачей наличных средств. Процедура передачи должна быть отражена в договоре. Также в этом пункте можно отразить расходы сторон на те или иные процессуальные действа, к примеру оплату пошлины на регистрацию перехода прав собственника или комиссии банка и так далее.
Составление отдельного соглашения
Наиболее часто при передаче аванса используется отдельное соглашение, прилагаемое к предварительному договору. В него обязательно включаются следующие сведения:
- точный размер платежа;
- срок, в течение которого вносится необходимая сумма;
- указывается, передаются ли средства в наличном или безналичном виде;
- прописываются сведения о непосредственной квартире, представленные ее адресом, площадью, этажностью и другими характеристиками;
- приводится полная стоимость недвижимости;
- перечисляются сведения об участниках сделки, к которым относится Ф. И. О. граждан, их паспортные данные и адреса проживания;
- указывается, когда будет оформляться основной договор;
- приводятся обязанности сторон, которые должны заключить основной контракт в установленные сроки.
По всем существенным условиям соглашение об авансе должно соответствовать предварительному контракту. Сумму желательно прописывать прописью, что предотвратит возможность мошенничества со стороны какого-либо участника сделки.
Образец соглашения об авансе при покупке квартиры можно изучить ниже.
По этой причине еще на этапе выплаты аванса следует провести тщательную и глубокую проверку приобретаемого объекта недвижимости. Сделать это можно также посредством риелтора. Таким образом, можно получить список всех бывших владельцев квартиры, а также различные факторы, которые могут стать причиной признания сделки недействительной. Если существует подозрение, что продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки, от нее стоит отказаться даже на этапе авансового платежа.
Также необходимо проверить, не состоит ли продавец в законном браке без отметки в паспорте. Согласие супруга считается обязательным условием для совершения сделок с недвижимостью. В противном случае супруг/супруга может оспорить совершенную сделку и признать ее недействительной, что приведет к неприятным для покупателя последствиям.
Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры
Данный вопрос будет напрямую зависеть от того, на каких условиях был подписан договор аванса. Эксперты советуют прописать изначальное требование, что в случае срыва сделки деньги возвращаются покупателю, то так и будет. При продаже квартиры часто вносится условие, согласно которому лицо, по вине которого сорвалась предполагаемая сделка, должен будет компенсировать второй стороне возможные убытки в размере, равному сумме аванса.
В некоторых ситуациях продавец безосновательно удерживает деньги покупателя. В такой ситуации дело можно решить в суде, и нарушитель будет обязан заплатить штраф за незаконное использование чужих средств. Впрочем, иногда судебные тяжбы затягиваются, так как продавцы настаивают на признании авансового взноса задатком. Однако опытные юрист сможет доказать правоту своего клиента, и защитит его от необоснованных претензий.
Как вообще оформляется аванс и зачем он нужен
Авансовое обязательство нужно для оформления предоплаты по договору купли-продажи квартиры. Соглашение вместе с распиской к нему – это доказательства передачи денег покупателем продавцу. После подписания этих документов стороны считаются связанными взаимными обязательствами, а у покупателя появляется право на судебную защиту, если сделка не состоится.
Стороны могут выбрать из трех вариантов, как прописать предоплату покупки в договоре:
- Задаток. Наиболее защищенная и серьезная форма предоплаты. О том, что такое задаток, мы писали здесь.
- Аванс. Подробнее разберем ниже.
- Просто «предоплата». Если фигурирует слово «предоплата», то применяются авансовые правила.
При покупке квартиры авансовый контракт можно составить несколькими способами:
- прописать авансовое условие в предварительном договоре купли продажи – более предпочтительный вариант, поскольку содержит сведения не только о правилах внесения аванса, но и основные условия купли продажи;
- составить отдельное авансовое соглашение, которое содержит только правила внесения денег. Подойдет только при покупке квартиры с высоким уровнем доверия сторон.