Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О рисках при покупке приватизированной квартиры с «отказником»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нет, не имеет. Если мы говорим о сохранении права гражданина на участие в приватизации квартиры после снятия с регистрационного учета, то тогда это право гражданин утратил с момента снятия с регистрационного учета (по-бытовому — «выписки» из данной квартиры) .
Получается, что квартиру с «отказником» лучше не покупать?
Вовсе не обязательно. Главное — при покупке недвижимости соблюдать следующие правила:
— нужно убедиться, что «отказник» до подписания договора о переходе владения имуществом выписывается в другое жилое помещение;
— «отказник» подписывает нотариальное обязательство не прописываться в квартиру, подтверждая, что добровольно отказывается от своего права пользования, о продаже знает, с продажей квартиры согласен и не имеет намерения в квартире проживать.
«Тем самым человек добровольно отказывается от всех прав пользования недвижимостью, ведь оно является не пожизненным, как многие ошибочно полагают, а всего лишь бессрочным. Соответственно, срок не установлен и может быть добровольно прекращен в любой момент по желанию самого человека», — указывает Сулим.
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте. — блоги риэлторов / ЦИАН
Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства.
Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире.
Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН.
Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника.
Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.
Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?
Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.
2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках.
Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».
Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.
Отказ от приватизации одного из прописанных
02.05.
2018
- один из членов семьи не дал официальный отказ от права на приватизацию жилища;
- оформляющий ранее уже участвовал в процессе приватизации;
- отсутствуют данные о прописке в период с 1991 года;
- паспорт гражданина отсутствует, просрочен или подлежит замене;
- помещение, на которое оформляется приватизация, находится в аварийном состоянии;
- была произведена незаконная или незарегистрированная перепланировка помещения;
- данное помещение принадлежит коммерческой организации или является служебным;
- помещение не является муниципальным жильем;
- квартира расположена в общежитии или военном городке.
При подаче документов граждане часто сталкиваются с некоторыми сложностями. Как правило, трудности возникают в том случае, если кто-то из совместно проживающих лиц заявил отказ от приватизации. Для оформления собственности в первую очередь необходимы документы, подтверждающие, что помещение находится в пользовании, паспорта зарегистрированных в нем граждан. Если в квартире живут несовершеннолетние, то необходимо предъявить решение органа попечительства и опеки. Все действия, касающиеся приватизации квартиры – передачи в совместную или единоличную собственность кого-либо, осуществляются при добровольном согласии всех зарегистрированных в ней лиц.
Как оформить отказ от приватизации?
Отказ от участия в приватизации составляют в письменном виде. При обращении к нотариусу важно иметь при себе паспорт и документы на жилье (договор найма и справка, в которой указаны все прописанные жильцы).
Единого правила оформления заявления нет. Оно может быть подано в печатном или рукописном виде (второй вариант предпочтительнее, поскольку практически полностью исключает вероятность оспаривания).
В заявлении следует указать:
-
кому адресован документ;
-
ФИО, адрес квартиры, паспортные и личные данные;
-
согласие с тем, что жилье будет приватизировано, и отказ от принятия участия в процедуре;
-
утверждение о том, что другие жильцы знают о принятом решении;
-
причины отказа и понимание того, к каким последствиям приведет отказ;
-
дата и личная подпись.
Подробнее о процедуре
Принципы, на которых основывается приватизация жилья, прописаны в законе под номером 1541-1. В нем же определен порядок, согласно которому происходит выражение воли лица относительно получения права собственности на недвижимость.
Для того чтобы квартира получила статус приватизированной, понадобится подать заявку в органы муниципалитета, однако стоит учесть нюансы:
- правом на осуществление процедуры обладают лица, которые проживают в муниципальном жилье на основании заключенного договора социального найма;
- в момент подачи заявки должна быть выражена воля других собственников квартиры при их наличии;
- у каждого нанимателя есть право, дающее ему возможность отказаться от приватизации квартиры (ему потребуется указать, кому он передает свое право).
Способ, посредством которого происходит выражение согласия всех проживающих в квартире лиц, заключается в оформлении заявления. В нем должен быть указан полный состав жильцов в муниципальной недвижимости. В список вносятся и данные о тех, кто решил отказаться от своего права в пользу других членов семейства.
Когда органы муниципалитета станут оформлять соглашение, которое будет подтверждать проведение процедуры приватизации, они должны учесть волю каждого из проживающих. Если кем-либо из семьи будет написан отказ, то договор оформляется только с лицами, выразившими свое согласие с рассматриваемой процедурой.
Подробная инструкция. Шаг №1 — Подготовка документов для суда
Стороны на суде (ниже по тексту я так и буду их называть): Истец — собственники квартиры. Всем собственникам необязательно быть истцами — достаточно одному из них, а остальные могут быть третьими лицами. Но важно, чтобы все собственники участвовали в суде и сообщили о своем согласии на выписку «отказника». Лучше всего, чтобы в суде интересы истцов представлял нанятый адвокат. Я выше написал почему; Ответчик — человек, отказавшийся от участия в приватизации. У ответчика также могут быть представители — адвокат, юрист и т.п.; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС). Никогда не присутствует на судебном заседании, но выполняют судебное решение.
В бланке следует указать личные данные заявителя, изложить просьбу о том, чтобы гражданина не включали в список участников, приватизирующих недвижимость. Нужно сообщить полный адрес жилого помещения, которое будет приватизировано. Ниже не забудьте поставить число и подпись заявителя. В конце нотариус поставит свои подпись и печать.
Если отказ составляет опекун или законный представитель, то при обращении к нотариусу следует приложить судебное решение об опеке, предоставить сведения о ребенке, а также разрешение органов опеки и попечительства, поскольку без такого разрешения несовершеннолетнему 14-18 лет отказаться нельзя.
Чтобы вам было легче оформить заявление на отказ от приватизации, мы пропишем шаги по его составлению:
|
Что указать в бланке |
|
|
1 |
В шапке назовите адресата (как правило, это местный орган власти, который уполномочен передавать жилье в собственность). |
|
2 |
Сообщите свои ФИО, личные данные, адрес приватизируемой квартиры. |
|
3 |
Расскажите о том, что вы согласны с тем, жилье будет приватизировано, однако отказываетесь от своей законной доли. |
|
4 |
Поясните, что осознаете, к каким правовым последствиям ведет данное решение. |
|
5 |
Поставьте дату, подпись. |
Порядок оформления отказа
Итак, как оформить отказ от приватизации? Отказ от доли в приватизированной квартире должен оформляться в виде письменного документа и заверяться в нотариальной конторе. В какую нотариальную контору обращаются участники, не имеет значения. Отказываться можно без территориальной привязки к месту прописки лица и к месту нахождения квартиры. Любой частный или государственный нотариус, оформляющий отказ в общем порядке, будет правомочным на это действие.
Вместе с тем для того чтобы нотариус оформил отказ, ему нужно представить определённые документы.
Так, в обязательном порядке представляются:
- копии паспортов лиц, отказывающихся от приватизации;
- сам письменный отказ;
- выписка из миграционной службы или жилищной организации, подтверждающая место проживание лица.
При заверении отказа в пользу другого лица присутствие такого лица необязательно. Достаточно представить нотариусу копию паспорта соответствующего лица.
Нотариус может оказать помощь и в составлении отказа. Но отказывающееся лицо вправе написать его самостоятельно. Бланк для такого документа законом не установлен.
Так, отказ от доли в приватизированной квартире должен содержать следующие данные:
- данные об отказывающемся лице из его паспорта;
- адрес помещения, от приватизации которого лицо отказывается;
- причины, вследствие которых лицо отказывается от приватизации;
- паспортные сведения лица, в пользу которого оформляется отказ;
- позиция иных жителей соответствующей квартиры (необязательно).
После получения отказа оформивших лиц он подаётся вместе с заявлением на приватизацию. Однако при постановке на учёт правомочия собственности в Росреестре его представлять необязательно.
Когда заявление не будет признано законным?
Есть причины, по которым отказ от права приватизации квартиры может быть не засчитан. В некоторых ситуациях возможны даже претензии со стороны государства.
Речь идет о следующих обстоятельствах:
- Проведение регистрации в пользу конкретного лица. Известно, что делать так нельзя — площадь всегда распределяется равномерно между всеми жильцами. Но если подобная попытка окажется успешной и заявление о передаче доли или квартиры в пользу одного человека пройдет регистрацию, то в адрес заявителя может быть возбуждено уголовное дело. Обвиняют обычно в мошенничестве.
- Отсутствие нотариально заверенного заявления. Такая оплошность может привести к отмене всего процесса.
- Отказ под принуждением. Если выяснится, что лишение прав собственности на квартиру было произведено вследствие оказания давления со стороны родственников или других лиц, то сделка окажется незаконной. Но при этом нужно будет доказать вину конкретных граждан.
- Отказ собственников в месте для проживания. Допустим, один из родственников принял решение не участвовать в приватизации своей доли собственности. В этом случае закон сохраняет за ним право использоваться эти квадратные метры для проживания. Но если другие члены семьи не дают свое разрешение на проживание отказавшегося, то заявление последнего не будет одобрено.
Перед оформлением отказа нужно убедиться, что все документы в порядке и родственники не против совместного пребывания с заявителем в одной квартире.
Процедура отказа от приватизации
Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» предоставляет возможность каждому россиянину приватизировать жилье/земельный участок, а в некоторых случаях граждане могут отказаться от этой процедуры.
Отказ от приватизации можно оформить двумя способами:
- Лично написать заявление;
- Подать заявление, которое ранее заверил нотариус.
Личная подача заявления
Подать заявление в простой письменной форме можно только в случаях, если гражданин:
- Лично обратился в Комитет по жилищным вопросам, написал письменный отказ в присутствии должностного лица, предоставил свой паспорт, отдал заявление для регистрации, получил на втором экземпляре подпись сотрудника органа местной администрации, удостоверяющую правомерность юридического действия;
- Доверил написание и подачу заявления своему представителю, выдав ему нотариально заверенную доверенность.
Как выписать человека, который отказался от приватизации
Есть ли какие-то способы выписать человека из приватизированной квартиры, который отказался от приватизации? Этот человек приходится сестрой собственнику, у неё нет ни мужа, ни детей и живёт там одна уже лет 10. Квартиру превратила в притон — постоянно шум, драки, вонь, грязь. Все соседи против неё. При чём на улицу её выгонять никто не собирается, хотим купить ей комнату. Можно ли что-то придумать в данной ситуации? Если человек отказался от приватизации, каким образом можно его выписать?
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Рекомендуем прочесть: Срок Исковой Давности По Искам О Признании Права Собственности
Можно ли выписать из квартиры человека отказавшегося от приватизации
Верховный суд РФ подошел к изучению вышеуказанного дела (отец против сына) со всей серьезностью и судей ВС можно понять&hellip, проблема вот таких &ldquo,вечных жильцов&rdquo, как сын уже стала большой социальной проблемой. Недобросовестные родственники и знакомые, оказавшиеся в момент приватизации прописанными в квартире и отказавшиеся от приватизации в пользу других, со временем понимая свое исключительное положение &ldquo,вечных жильцов&rdquo,, ни под каким предлогом не желали и не желают выписываться из квартиры добровольно, такие горе родственники еще набравшись наглости грозят заехать в квартиру и устроить собственникам квартиры настоящий ад&hellip, Не правда ли знакомая ситуация? При этом иногда у таких &ldquo,родственников&rdquo, есть и где жить, и главное они там и живут&hellip, но Вашу квартиру держат как бы &ldquo,про запас&rdquo,.
Ответы на вопросы по теме
Вопрос: Можно ли выселить гражданина из квартиры, если у него есть право пожизненного проживания? В приватизации он не участвовал.
Ответ: Выселить его можно только в судебном порядке, имея для этого основания. Например, человек является недобропорядочным, недобросовестным человеком, который мешает нормально жить другим жильцам.
Вопрос: Можно ли отказаться от приватизации в пользу конкретных лиц?
Ответ: Некоторые граждане ошибочно полагают, что если они откажутся участвовать в приватизации, то свою долю в общей долевой собственности они смогут передать конкретному человеку. Но это не так. Закон не предусматривает отказ в пользу определенных лиц, в том числе и с указанием размеров выделенных долей. Если человек отказывается от своей доли, то в процессе приватизации жилья его доля будет распределена пропорционально между всеми прописанными лицами.
Вопрос: Можно ли отказаться от приватизации, если квартира уже приватизирована?
Ответ: Согласно закону РФ № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда РФ» каждый совершеннолетний человек имеет право приватизировать жилье только 1 раз в жизни. И если процедура приватизации уже была пройдена, то отказаться уже не получится, поскольку, таким образом, гражданин реализовал свое право.
Если речь идет о несовершеннолетних лицах, то они имеют право участвовать в приватизации дважды: первый раз – до 18 лет, а второй – после совершеннолетия. И здесь неважно, имеется у человека в собственности какая-то другая недвижимость или нет.
Вопрос: «На момент приватизации в квартире было прописано 2 человека. Один из них написал отказ от приватизации, второй сам занялся этим вопросом. Впоследствии квартира была выставлена на продажу. Имеет ли право тот человек, который написал отказ от приватизации, на пожизненное проживание в квартире, даже если она будет продана другому лицу?».
Ответ: Да, имеет, но зачастую вопрос с проживанием решается в судебном порядке. Такие случае хоть и происходят редко, но судебная практика такова, что если человеку дано право пожизненного проживания в квартире, значит он должен его использовать.
Вопрос: Как обезопасить себя и не допустить, чтобы на купленную приватизированную квартиру были виды у предыдущего жильца, у которого есть право пожизненного проживания в ней?
Ответ: В этом случае при оформлении договора купли-продажи недвижимости следует пригласить не только непосредственно продавца квартиры, но и того человека, который ранее отказался в приватизации. Следует попросить его оформить расписку о том, что после продажи квартиры он получил свою часть суммы за проданное жилье. Тогда при возникновении споров касательно проживания в данной квартире, человеку придется либо смириться с тем, что его никто уже не хочет видеть либо же вернуть свою часть средств новому владельцу.
Вопрос: Несколько лет назад я отказалась от приватизации в пользу брата. Теперь у меня нет никаких прав на квартиру и уже начались разговоры о ее продаже. Могу ли я оспорить приватизацию, если брат обманул меня?
Ответ: Оспорить отказ от приватизации можно в судебном порядке. Желательно сделать это до момента продажи квартиры, потому что в противном случае ситуация значительно осложнится. Для оспаривания данного вопроса необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным отказ от приватизации и включении вас в договор купли-продажи в качестве собственника. Также в заявлении следует требовать признать право собственности на долю в квартире. Для получения решения суда в пользу истца потребуются основания. Например, можно указать, что сделка была совершена под влиянием заблуждения (ст. 178 Гражданского кодекса РФ), под влиянием обмана, насилия, угроз или других неблагоприятных обстоятельств.
Отказаться от приватизации гражданин может только в том случае, если данные еще не были переданы и обработаны сотрудником Росреестра.
Отказавшийся от приватизации гражданин оставляет за собой право пожизненного проживания в квартире, а также у него не пропадают обязанности по обслуживанию жилья, оплате коммунальных услуг и т. д. Отказаться от участия в приватизации в пользу конкретных лиц нельзя.
Если человек решает не участвовать в этом, то его доля в квартире распределяется между другими зарегистрированными лицами.
Кто может отказаться?
Многие люди, не желающие оформлять на себя даже часть недвижимости, задумываются о том, можно ли отказаться от приватизации. Процедура может выполняться любым человеком, прописанным и проживающим в недвижимости.
Инициатором приватизации обычно выступает ответственный квартиросъемщик, указанный в договоре соцнайма или ордере. Но все люди, зарегистрированные в этой недвижимости, имеют право на участие в процессе. Дополнительно они могут составить официальный отказ. Дети не могут исключаться из процесса, поэтому они обязательно участвуют в приватизации, хотя после достижения 18 лет могут воспользоваться таким своим правом повторно.
Важно учитывать даже тех лиц, которые временно не проживают в квартире, но имеют в ней постоянную прописку.
Последствия от отказа от приватизации
Если человек не желает участвовать в этом процессе, то он должен оценить последствия такого решения. К ним относится:
- гражданин может пожизненно проживать в недвижимости, поэтому даже собственники не смогут принудительно выписать его из квартиры;
- кроме составления официального отказа, он должен дать согласие на то, чтобы недвижимость была зарегистрирована на всех прописанных лиц;
- в будущем гражданин не сможет претендовать на то, чтобы стать владельцем даже части этого объекта;
- у него не будет прав на продажу, обмен или дарение недвижимости;
- он не сможет оставить даже часть квартиры своим наследникам после смерти;
- у гражданина остается право на приватизацию другой недвижимости.
Последствия отказа от приватизации квартиры считаются в основном положительными для непосредственного человека, не желающего становиться собственником недвижимости.
Что делать, если в квартире прописаны «отказники»?
Вы собираетесь купить квартиру, но вдруг выясняется, что в ней прописаны родственники продавца, когда-то отказавшиеся участвовать в приватизации. Что делать? Отменять сделку или искать другой выход?
В российских квартирах живут как собственники, так и не собственники жилья. Последние – это могут быть люди, по каким-то причинам отказавшиеся от приватизации, хотя имели на нее право.
Допустим, когда квартиру оформляли в собственность, родители отказались от своей доли в пользу детей.
В результате дети стали собственниками недвижимости, а родители получили статус «отказавшихся от приватизации» или, как их еще называют, «отказников».
Рекомендуем также: Почему вам могут отказать в приватизации квартиры?