Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
Вывод какие документы нужно проверить у застройщика
Но останавливаться в проверке застройщика только на вышеперечисленных моментах не стоит. Риски стоит так же определять по косвенным признакам. Например какие задержки сроков строительства у конкретного застройщика. Какие отзывы инвесторов. Как ведется строительство и какая вероятность, что жилой комплекс вообще достроится.
Чтобы правильно проанализировать документы лучше нанять юриста по недвижимости, а не рисковать деньгами. С этим мы можем вам помочь. Услуга стоит минимальных денег, если сравнивать с возможностью попасть в ситуацию долгостроя, либо в сомнительные условия договора с застройщиком.
Если вы беспокоитесь о своих деньгах, то можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Они специализируются на проверке застройщиков и помогут проверить документы и договор застройщика.
Широко известные в узких кругах. Начинаем с изучения «лица» компании
Что за застройщик? Какой у него опыт в строительстве? Насколько крупная компания? Есть ли, наконец, отзывы о ней?
Сегодня каждая уважающая себя компания имеет собственный сайт, на котором презентует себя максимально подробно. Застройщики поняли, что открытость — залог доверия, и чем больше ответов найдет покупатель при первом знакомстве, тем больший уровень лояльности у него появится.
Поэтому добропорядочные компании стараются выложить необходимую и полезную информацию для клиента на свой сайт. Здесь можно ознакомиться с подробной историей компании, ее становлении и превращении в крупного игрока рынка. Копии учредительных документов, устав, директорат с серьезными лицами, информация о проекте, проектная документация — все размещено на большом портале. Бывает и такое, что под каждый проект крупный холдинг заводит отдельный сайт и наполняет его нужной информацией. И чтобы не показалось, что это сомнительная компания-однодневка, есть обязательная связка с головной компанией.
Естественно, что сайт застройщика будет изобиловать только хвалебными отзывами от благодарных партнеров и покупателей. Поэтому для всестороннего анализа стоит обратиться к соцсетям и строительным форумам.
Вот здесь нужна ваша подпись. О договоре долевого участия
Вот к нам в руки попал договор долевого участия. Главный документ, имеющий полную юридическую силу только после регистрации в Россреестре договорных отношений между вами и застройщиком. И пока он не зарегистрирован, есть опасность, что вашу квартиру могут быстренько продать еще раз другому покупателю. Это я вспомнила про схемы мошенников, которые нашли лазейки в федеральном законе 214-ФЗ «О долевом участии».
Поэтому нужно вспомнить про знакомого юриста, выпросить копию договора домой и передать ему на проверку. Сам договор долевого участия составляется в произвольной форме, поэтому, вы, как юридически слабая сторона, точно не знаете всех хитростей и обходных путей в договоре, а ваш юрист, наоборот, увидит все шероховатости.
Если застройщик откажется давать вам копию, то это еще один маленький звоночек. Хотя, бывают случаи, когда вы анализируете дома один договор, а на подпись вам подсовывают другую редакцию с внесенными в него «отходными путями» для застройщика. Поэтому еще раз — юрист должен быть, и желательно, чтобы он присутствовал с вами до завершения сделки. Для вашей юридической безопасности.
Договор долевого участия содержит полную информацию об объекте недвижимости, его цене и сроках его ввода в эксплуатацию. А также о сроках передачи его в собственность покупателя. И этот документ является главным свидетельством ваших отношений в случае разбирательств в суде.
Иногда застройщики, чтобы оставить себе место для маневров, увеличивают список форс-мажорных ситуаций, по которым некоторые из своих обязательств могут не выполнять. Например, сослаться на погодные условия или на недобросовестных поставщиков. Это уловки и они противоречат законодательству.
Зачем нужно проверять застройщика?
Прежде всего нужно обсудить боле широкий вопрос – тему обманутых дольщиков, разобрать историю и причину возникновения этой проблемы. Некоторые дольщики сталкиваются с тем, что они не могут въехать в купленные ими квартиры и ждут достройки многоквартирных домов годами.
Проблема обманутых дольщиков циклична, она происходит с каждым экономическим кризисом, проблема впервые постигла застройщиков России в 2005 году, когда происходил мировой экономический кризис, и, соответственно банки перестали кредитовать застройщиков и начали складываться пирамиды. Обанкротилось очень много застройщиков, руководство некоторых из них уехало за рубеж, потому что они не смогли исполнить свои обязательства перед дольщиками. Следующий кризис был в 2015 году, аналогично также компании застройщики ликвидировались, а порядка 60 тысяч дольщиков остались без вложенных денег и без квартир, то есть они остались «у разбитого корыта».
Самая главная проблема заключалась в том, что эти застройщики не проверялись, людей привлекала низкая цена недвижимости, они доверяли компаниями свои денежные средства и сами несли деньги в провальные проекты.
Несмотря на большое количество долгостроев и число обманутых дольщиков, риски по-прежнему возникают у сегодняшнего покупателя новостроек.
Какие необходимо проверить документы?
Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:
- учредительные документы, устав компании;
- подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
- бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
- отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
- лицензию и срок ее окончания.
Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.
Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке
Первый этап, который нужно пройти перед заключением договора долевого участия — проверка строительной компании. Она включает оценку репутации фирмы, ее задолженности по выплате налогов, источника финансирования строительства и других моментов, которые помогут определить недобросовестного застройщика.
Ознакомление с общей информацией о застройщике
Сначала нужно ознакомиться с регистрационной и учредительной документацией строительной компании. Это:
— свидетельство о регистрации юридического лица;
— выписка из ЕГРЮЛ;
— устав организации, на основании положений которого она функционирует;
— свидетельство о постановке на налоговый учет.
После ознакомления с документами можно посмотреть информацию о застройщике на сайте ФНС. В частности, по дате регистрации можно узнать продолжительность функционирования компании. Есть застройщики, которые рассказывают клиентам, что они работают на рынке недвижимости более 15 лет, а после проверки может оказаться, что они зарегистрированы всего 1 год назад.
Специалисты советуют выбирать застройщиков, работающих 5 и более лет. Надежной может быть компания, которая работает менее года, но у фирм, функционирующих более длительное время, легче оценить надежность. В частности, у них можно проверить сроки сдачи предыдущих объектов, качество проведенных работ.
Проверка застройщика по сайту компании
Строительные компании, которые заботятся о своей репутации, хотят привлечь больше покупателей, вкладывают средства в развитие сайта. На сайте застройщика можно ознакомиться с:
— сведениями о проектах, по которым здания уже введены в эксплуатацию;
— данными о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
— данными по новостройкам, введенным в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру;
— информацией о регистрационных и учредительных документах фирмы;
— полученными наградами;
— сведениями о банках, в которых застройщик прошел аккредитацию;
— данными о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.
Многие компании ведут онлайн-трансляцию с одного или нескольких объектов, которые они строят.
Если информации о застройщике мало, сайт давно не обновлялся и не пополнялся актуальной информацией — это повод насторожиться и тщательнее проверить добросовестность компании.
Просмотр договора долевого участия
Его заключают застройщик и человек, который собирается стать собственником квартиры в строящемся доме. ДДУ оформляют на любом этапе строительства — от стадии котлована до проведения отделочных работ, прокладывания коммуникаций. Такой документ защищает покупателя от действий мошенников, недобросовестных фирм и позволяет обратиться в суд, если права дольщика будут нарушены.
В договоре долевого участия должны присутствовать такие сведения:
— информация об объекте — адрес дома и кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
— стоимость объекта;
— дата сдачи;
— этаж квартиры и ее номер;
— гарантия на квартиру;
— сведения о страховании ответственности компании;
— данные паспорта покупателя;
— реквизиты компании-застройщика.
По закону ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. Это защищает покупателей от действий недобросовестных застройщиков, которые одну и ту же квартиру хотят продать нескольким покупателям.
ДДУ защищает дольщиков в случае замораживания строительства, от разных рисков в других ситуациях, когда нарушаются их права. Например, если застройщик захочет перенести сроки сдачи объекта, он должен согласовать это с каждым из дольщиков путем подписания дополнительного соглашения. Но покупатель должен подписывать такое соглашение добровольно. Если застройщик вовремя не сдает объект, покупатель имеет право на получение пени. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Чтобы удостовериться в том, что ДДУ действительно защищает покупателя, можно показать документ юристу. Он оценит, насколько правильно составлен договор и рискует ли покупатель, подписывающий его.
Оценка договора страхования застройщика
Это документ, которым застройщик страхует свою ответственность. Среди рисков которые предусматривает полис:
— застройщик продал одну квартиру нескольким людям;
— объект был уничтожен в случае пожара или другой ситуации, предусмотренной страховым договором;
— застройщик обанкротился и не может выполнить свои обязательства перед дольщиками.
Можно попросить копию страхового договора и проверить страховщика. Если компании, которая оформила полис, нет в перечне страховщиков Центробанка, застройщик не имел права заключать с ней договор страхования.
Как выбрать застройщика, оценивая его предыдущие объекты
После проверки регистрационных и учредительных документов, ДДУ, страховки компании стоит проверить информацию о предыдущих проектах застройщика.
Нужно узнать, какие объекты возводились, были ли они сданы в срок, есть ли жалобы от покупателей квартир в отношении их качества. Бывает, что при сдаче объекта клиента все устраивает, но через несколько месяцев осыпается штукатурка, разрывает трубы, горит проводка, в стенах появляются трещины.
Сам застройщик не будет говорить потенциальному клиенту о том, что какие-то объекты были сданы им позже срока. Не рассказывают и о жалобах покупателей квартир. Информацию лучше искать в группах социальных сетей, на форумах, можно посмотреть публикации на сайтах местных СМИ. Это могут быть сведения и о квартирах на рынке вторичной недвижимости, которую возводила строительная компания.
Следует понимать, что даже идеальная репутация застройщика не может гарантировать, что компания не обанкротится — бывает, что строительство замораживают застройщики, которые много лет в сроки сдавали объекты и получали положительные отзывы клиентов. Но проверка данных о предыдущих проектах компании поможет отсеять тех застройщиков, у которых сформировалась репутация недобросовестной фирмы.
Сравнение цен застройщика со средними ценами по рынку новостроек
Если застройщик добросовестный, работает на рынке недвижимости давно, у него хорошая репутация, то его цены будут на уровне рыночных или выше. Низкая стоимость квартир может устанавливаться компаниями, которые только входят на рынок. Еще низкая цена на объекты бывает у застройщиков, которые срывают сроки сдачи объектов, не выполняют другие обязательства перед своими клиентами, прописанными в договоре — так они стараются привлечь больше покупателей на строящееся жилье.
Цену квартир возводимого объекта всегда нужно оценивать в совокупности с другими показателями и документами, которые проверяют у компании. Например, слишком низкая цена может быть установлена, когда у компании нет разрешения на строительство или отсутствуют другие обязательные документы.
Оценка финансовой устойчивости строительной компании
Бухгалтерская документация застройщика должна быть размещена в открытом доступе на сайте Росстата. Но нужно обратить внимание на то, что сведения публикуются с задержкой в 7 месяцев.
Если данных о финансовой отчетности по конкретному застройщику нет, это может свидетельствовать о том, что отчетность за последний период не была сдана, а сама компания готовится к прекращению деятельности.
По закону бухгалтерская отчетность застройщика не считается коммерческой тайной. Поэтому покупатель квартиры в строящемся доме может попросить предоставить для ознакомления отчеты за последние 3 года работы. Стоит обратить внимание на такие показатели:
— чистая прибыль. Можно сравнить показатели прибыли за отчетный период и предыдущий;
— выручка — сумма поступивших средств за отчетный период;
— размер чистых активов. Это сумма средств, которой компания может воспользоваться при неблагоприятном исходе своей деятельности;
— величина основных средств и другие активы — имущество компании;
— величина дебиторской задолженности. Это деньги, которые компания может взыскать со своих должников;
— величина кредитных обязательств перед финансовыми и другими организациями.
Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к
- Разрешение на строительство
Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.
- Проектная декларация
Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.
- Государственная экспертиза
Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.
- Документация на строительный участок
Приобретение жилья — рискованный процесс, причем особенно высокие риски возникают при покупке квартиры в недостроенном доме. К основным проблемам, связанным с новостройкой, относятся:
- долгострой, при котором жилье возводится слишком долго;
- банкротство застройщика, из-за которого невозможно достроить объект;
- обман компании, которая заключает с дольщиками не ДДУ, а другие соглашения, по которым не действует государственная защита покупателей;
- фирма продает одну квартиру нескольким покупателям;
- по вине строительной фирмы возникают простои во время оформления имущества.
Для предотвращения таких ситуаций осуществляется проверка застройщика. Для этого выполняются следующие действия:
- изначально выбирается компания, входящая в реестр добросовестных застройщиков, ведущих деятельность исключительно на основании положений Федерального закона № 214-ФЗ;
- проверяется фирма: изучаются ее документы, которые должны располагаться на официальном сайте в свободном доступе;
- оцениваются отзывы прошлых покупателей и клиентов;
- изучается срок работы предприятия, причем желательно отказаться от приобретения жилья, продающегося новой организацией;
- проверяется членство строительной фирмы в соответствующей СРО.
Необходимые документы
Обязательно проверяется благонадежность застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Для этого изучаются документы компании, которые должны находиться в свободном доступе для каждого потенциального дольщика. Обычно они располагаются на сайте фирмы, но можно прийти в ее офис и запросить документацию в бумажном виде.
Дополнительно придется обращаться в другие организации. Проверке подвергаются следующие документы:
- Разрешение на строительство. Его можно получить в администрации региона, причем обращаться следует в департамент, курирующий строительство домов в городе. Важно сравнить документы застройщика с оригиналом. Разрешение обладает ограниченным сроком действия, поэтому, если оно просрочено, желательно отказаться от покупки жилья.
- Проектная декларация. Компания, занимающаяся возведением многоквартирного дома, должна иметь проект. Именно на него опираются дольщики при выборе квартиры. В проекте содержится много важной информации, к которой относятся разрешение на строительство, цель и этапы работы, количество и параметры квартир, адрес дома, назначение всех помещений, состав общего имущества, срок сдачи объекта в эксплуатацию. Приводятся возможные риски и даты покупки страховки. Указываются цена строительства дома, список задействованных подрядчиков, поручители и инвестиции, используемые для возведения объекта. Проект публикуется строительной фирмой на сайте до заключения первого договора с дольщиком. В ином случае это будет являться нарушением.
- Результат прохождения государственной экспертизы. Он включается в проектную декларацию. Экспертиза подтверждает, что объект проверен и соответствует требованиям законодательства и строительным нормам. Проверкой занимаются различные государственные органы в каждом регионе. Получить результат застройщик обязан до начала возведения объекта, поэтому, если он отсутствует, это является основанием для отказа в покупке жилья в доме.
- Бумаги на землю. В них содержится статус земельного участка, на котором возводится дом. Для получения сведений можно через интернет заказать в Росреестре выписку из ЕГРН на землю. В ней содержится информация о владельце территории, обременениях или иных ограничениях.
- Уставная документация. К ней относятся устав, свидетельство о регистрации и постановке на учет в отделении ФНС, выписка из ЕГРЮЛ. В этих бумагах должна содержаться достоверная информация, которую можно проверить самостоятельно. Узнать застройщика дома не составит труда: разные выписки из государственных учреждений предлагаются бесплатно в электронном виде.
В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?
- Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
- Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
- Строки строительства дома многократно переносились;
- Менялся застройщик;
- Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
- Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
- Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
- Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.
Как определить финансовую устойчивость компании
О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.
Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.
Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.
Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.
Компания предоставляет по требованию макет дома, рассказывает о технологиях и темпах работ. Лучше убедиться самостоятельно, идет ли стройка активно, есть ли на площадке рабочие, техника, понаблюдать за скоростью возведения объекта.