Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В России изменился порядок выбора управляющих компаний. Что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Преимущества нововведения
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Как поменять управляющую компанию — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Три вида управляющих компаний
В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.
- УК, выбранная на общем собрании собственников
- Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
- Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
- Компания, выбранная на открытом конкурсе
Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.
Собственность не обязательна
После вступления в силу новых норм Жилищного кодекса стало непонятно, кто может голосовать за УК: только собственники или также жильцы, которые еще не успели оформить свое право собственности. Обычно при получении ключей дольщики еще не являются собственниками жилья, но сразу подписывают договор с УК.
Из-за неоднозначности вопроса в этот выбор может вмешиваться не только застройщик, но и администрация района. Так, по одному из судебных дел в Петербурге Верховный суд решил, что проводить отдельный конкурс по отбору УК не нужно, если собственники помещений и те, кто еще формально не успел стать собственником, уже сами выбрали УК.
Администрация Колпинского района провела аукцион по выбору управляющей компании для управления многоквартирным домом несмотря на то, что жильцы новостройки успели сами выбрать УК. Открытый же конкурс по выбору УК можно проводить лишь в том случае, если в течение года собственники квартир не определились с УК. До этого момента выбор способа управления домом принадлежит дольщикам.
Не обманет ли застройщик?
На практике же вопрос не только в том, кто может выбирать УК. Часто обитатели новостроек обвиняют застройщиков в навязывании конкретной управляющей компании, что на самом деле не всегда плохо. Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева отмечает, что жильцы никогда не бывают довольны своей управляющей компанией. Застройщики выбирают УК, как правило, посредством тендеров. В первую очередь рассматриваются компании, работающие в данном районе, – это упрощает многие процедуры и решение вопросов с муниципальными образованиями.
«Из курьезных моментов хочется отметить, что нередко между жильцами разворачивается настоящая борьба за смену УК. Кто-то за, кто-то против, в ход идут самые неблаговидные инструменты, часто напоминающие политические баталии: агрессивная агитация, искажение фактов», – говорит Елизавета Яковлева.
Кто управляет домом до выбора управляющей организации?
Первоначально вопросом управления домовладения занимается застройщик.
Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.
Управленческая деятельность возлагается на выбранную застройщиком или органом местного управления компанию, так как не все квартиры заселены и собственников мало для голосования за УК.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Завершающим этапом конкурса является заключение договора. Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.
Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.
Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.
Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.
Минусы управляющей компании от застройщика – чем недовольны новоселы
Тем не менее, несмотря на множество очевидных плюсов, негативное отношение к управляющей компании от застройщика в среде вчерашних покупателей первичного жилья отнюдь не редкость. Общая претензия, которую можно найти на специализированных форумах новоселов: коммунальщики ведут себя в жилом комплексе по-хозяйски, не считаясь с интересами законных владельцев недвижимости. Вот распространенные моменты, которые вызывают недовольство:
В соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ любая управляющая компания должна брать деньги с собственников по муниципальному тарифу, если иные расценки не были утверждены на общем собрании ТСЖ. Но на деле работа УК от застройщиков действительно в среднем оказываются дороже. Это происходит за счет оказания дополнительных услуг, которые коммунальщики берут на себя по умолчанию.
- УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению
Пока жители дома не создали ТСЖ, подвалы, чердаки, крыши, фасады здания и т. д находятся под контролем УК. Теоретически достаточно сложно помешать коммунальщикам сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (в том числе сотовым операторам для установки их антенн связи), несмотря на недовольство собственников.
- УК от застройщика работают по принципу «после нас хоть потоп»
Это происходит, если коммунальщиков никто не контролирует – ни жильцы, ни девелопер. «Зачастую УК от застройщика уходят из эксплуатации дома по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления домом им нужно ТСЖ. В этом случае ТСЖ может получить дом в ужасном состоянии от УК», — поясняет ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина.
В целом, по мнению Елены Щепкиной, аффилированная с застройщиком УК — это большой полюс для жителей новостроек как минимум первые 5 лет, пока длится гарантированный срок. В этот период коммунальщики будут находиться под двойным контролем и служить дополнительным связующим звеном между жильцами и девелопером. В сфере их ответственности окажутся не только услуги по эксплуатации здания, но и оперативная реакция на жалобы по строительным недоделкам. При этом эксперт считает, что в существующей жилищной системе оптимальным был бы вариант, когда УК от застройщика сопровождала дом от его строительства, т.е. задолго до сдачи дома в эксплуатацию, до сноса здания.
Состав проектной документации
Законом № 176-ФЗ установлено новое требование, дополняющее список разделов проектной документации для строительства, реконструкции МКД. Так, согласно новому пп. 11.2 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ в проектную документацию следует включать сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту МКД, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ.
В силу ч. 14 ст. 12 Закона № 176-ФЗ данное требование не применяется в случае, если до дня вступления в силу данного закона (30.06.2015):
- проектная документация по строительству, реконструкции МКД утверждена или направлена на экспертизу проектной документации (иначе говоря, дополнять ее не нужно);
- проектная документация по строительству, реконструкции МКД не подлежит экспертизе и подано заявление о выдаче разрешения на строительство такого дома (если документация экспертизе не подлежит, но заявление о выдаче разрешения на строительство еще не подано, следует разработать новый раздел).
Взносы на капитальный ремонт
Законом № 176-ФЗ устранен один из пробелов, допущенных при разработке системы финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, в частности, порядок оплаты взносов на капитальный ремонт в новых домах.
Специальная норма теперь прописана в ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Предполагается, что все дома, введенные в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, должны быть включены в нее при актуализации (проводится не реже одного раза в год – ч. 5 ст. 168 ЖК РФ). Общее правило о том, что обязанность по уплате взносов возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев после опубликования региональной программы, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ), в данной ситуации не работает в силу специального указания в законе. Теперь орган государственной власти субъекта РФ должен установить срок, по истечении которого возникает данная обязанность, в пределах пяти лет с даты включения данного дома в региональную программу.
Не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещения должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта. С учетом положений ч. 6 и 7 ст. 170 ЖК РФ не позднее чем за месяц до окончания данного срока орган МСУ должен созвать общее собрание, если собственники не примут решение самостоятельно, местные власти принимают решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
* * *
Среди множества поправок, внесенных в ЖК РФ Законом № 176-ФЗ, для застройщиков особенно актуальны несколько: в проектную документацию следует включать данные о периодичности и перечне работ по капитальному ремонту МКД, управлять МКД самостоятельно теперь нельзя, срок возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт в новостройке определяется на уровне субъекта РФ.
Основная управляющая компания
Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.
В течение 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию органы местного самоуправления должны известить компании о проведении конкурса. Его должны провести в течение 40 дней после такого извещения. Через 10 дней после конкурса все собственники, подписавшие акты приема-передачи квартир, должны быть уведомлены о результатах конкурса и о победившей в нем УК .
Заключать договор с победившей в конкурсе компанией обязательно. Даже если заключать договор вы не пойдете, через 2 месяца после результатов конкурса он будет считаться заключенным автоматически. Вам присвоят номер лицевого счета и сделают все начисления.
Поменять компанию, выигравшую конкурс, можно не ранее чем через год.
Как сменить управляющую компанию в новостройке?
1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.
Кто выбирает управляющую компанию в новостройке
Так же, при толковании чч.
13, 14 ст. 161 ЖК РФ не стоит забывать о таких нормах, как ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления МКД, утв. постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75 (Постановление № 75).
Указанные нормы содержат следующее положение: открытый конкурс по отбору УО не проводится, только если до дня проведения конкурса собственниками помещений способ управления домом был выбран и это решение было реализовано. Если же принятое собственниками решение о выборе способа управления МКД не было реализовано, то, как справедливо отметил Верховный Суд РФ в своем определении от 13.10.2009 № КАС09-447, открытый конкурс должен состояться.
Таким образом, сложилось мнение о возможности избежать проведение конкурса после введения дома в эксплуатацию.
Она не просто берет деньги за уборку подъездов и двора, а должна выполнять расширенные функции. Жильцы многоквартирного дома должны видеть за что они вносят ежемесячную плату, в противном случае они вправе собраться на собрании и решить сменить управляющую компанию на другую. Выбор управляющей компании должен осуществляться по решению жителей многоквартирного дома.
[3]
С этой целью необходимо провести общедомовое собрание. О собрании необходимо оповестить всех жильцов, сделать это можно несколькими способами:
- Развесив объявления по подъездам.
- Разложив пригласительные по почтовым ящикам.
- Посетив жильцов каждой квартиры лично.
- Публикации объявления в местных печатных изданиях.
Собственники многоквартирного дома должны определиться с выбором управляющей компании не позднее одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию или расторжения договора с предыдущей организацией.
Тем не менее, уже сегодня примерно половина застройщиков на рынке создают собственные управляющие компании вне зависимости от класса возводимого проекта.
Аффилированные УК встречаются не только в элитных комплексах, но и в бизнес-, комфорт- и эконом- сегментах. Отчасти это связано с тем, что на фоне снижения продаж и кризиса на девелоперы стремятся получить дополнительный доход за счет бизнеса по эксплуатации жилых зданий. Однако в создании собственной УК есть и прямая практическая необходимость.
Законные основания для смены УК
Возможность подписания договора управления МКД по доверенности от имени собственников помещений в МКД содержится в п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой председатель Совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.
При этом собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов (п. 1 Письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04).
Перечень обязательных услуг содержится в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Таким образом, управляющая организация (любая, не только временная) не может без согласия общего собрания собственников МКД включить в квитанции плату за видеонаблюдение, услуги консьержа, охрану и т.п.
Решение по вопросу выбора способа управления МКД принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном общем собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При заселении в новостройку будущие собственники нередко сталкиваются с проблемой навязывания им застройщиком управляющей организации, тарифы за услуги которой выше среднерыночных. В такой ситуации многие жильцы сетуют на несправедливость таких условий, однако не знают, каким образом законно противостоять этому.
При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена.
Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.
Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.
Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.
153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.
Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
- Выбор управляющей компании на открытом конкурсе, проводимом ОМСУ, либо на общем собрании собственников МКД