Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пенсионеры: налог на продажу квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже квартиры пенсионеру необходимо правильно оформить налогообложение, чтобы избежать непредвиденных проблем и потерь Важно помнить, что с 1 января 2023 года вступает в силу новое налоговое законодательство, вводящее налогообложение продажи недвижимости.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Как оформить налогообложение при продаже квартиры пенсионеру
Согласно новому законодательству, пенсионеры должны будут уплачивать налог с продажи квартир. Налоговая база определяется разницей между ценой продажи квартиры и ее первоначальной стоимостью, увеличившейся в ходе инфляции. Однако для пенсионеров существует ряд льгот, которые могут уменьшить налоговую базу
Пенсионеры имеют право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это означает, что пенсионеры освобождаются от уплаты налога, если разница между ценой продажи и первоначальной стоимостью квартиры не превышает 1 млн. рублей.
Однако если разница превышает 1 млн. рублей, то пенсионер должен заплатить налог с суммы, превышающей этот лимит. Ставка налога составляет 13% от разницы между 1 млн. рублей и фактической разницей между ценой продажи и первоначальной стоимостью квартиры.
Для правильного налогообложения продажи квартиры пенсионерам рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту или юристу. Они помогут рассчитать налог, подготовить необходимую документацию и ввести налоговую декларацию.
Когда нужно подавать заявление на налоговый вычет с покупки дома?
Заявить о своем праве на вычет можно в календарном году, который следует за годом оформления жилья в собственность. Например, если дом куплен в августе 2021 года, то в январе 2022 года владелец вправе обратиться за льготой. При получении вычета через работодателя покупатель может обратиться за вычетом сразу после регистрации сделки.
Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие периоды.
Пример. Стоимость дома составляет 3 млн рублей, соответственно покупатель может вернуть с этой суммы 260 тысяч рублей. За отчетный год он перечислил в бюджет НДФЛ в размере 70 тысяч рублей. Это значит, что в последующие периоды налогоплательщик может опять заявить о своем праве на льготу (до тех пор, пока лимит не будет исчерпан).
Документы на имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам можно подавать одновременно или по отдельности.
Что будет, если вовремя не оплатить налог на недвижимость
Если не оплатить налог вовремя, можно получить штраф. А если продолжить игнорировать требования налоговой, ситуация может дойти до суда. Пени рассчитываются по формуле: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы долга. Оба параметра — на каждую конкретную дату, то есть сумма пересчитывается ежедневно, пока не будет погашена задолженность.
«В случае неуплаты налога в добровольном порядке применяются нормы принудительного взыскания. Также должнику на сумму неоплаченных денежных средств подлежат начислению штрафные санкции», — предостерегает Анна Жолобова из коллегии адвокатов «Регионсервис».
Но сначала налоговая должна прислать требование о погашении долга, где указывается срок оплаты. Если в этот срок платеж не поступает, налоговики могут обратиться в суд — дальше дело уже может дойти до взыскания через судебных приставов.
В самых запущенных случаях может быть наложен запрет на выезд за границу (при сумме долга от 30 тыс. руб.), по суду также могут удерживать средства из зарплаты.
Важно не забывать об оплате и, если в начале ноября на руках еще нет налогового уведомления, стоит проверить информацию в личном кабинете на сайте ФНС или лично в отделении налоговой. Иногда бывает, что, например, из-за человеческого фактора почта не приходит вовремя, но это не избавляет собственников от обязанности оплатить налог до 1 декабря включительно.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
В целях соблюдения социальной справедливости закон предусматривает соблюдение некоторых условий для получения вычета:
- у покупателя должно быть гражданство России;
- право на вычет имеют только официально трудоустроенные граждане, которые ежемесячно выплачиваю 13% подоходного налога;
- использовать свое право на вычет можно лишь однажды (ограничение по сумме, но не по количеству объектов);
- максимальная сумма для расчета налогового вычета – 2 миллиона рублей;
- в собственность должна приобретаться жилая недвижимость;
Вычет при покупке квартиры с использованием кредита
Гражданин Д. Гоцман, поторговавшись как следует, взял кредит в банке, и купил квартиру за 10 млн. руб.
Сумма процентов по кредиту (за весь срок кредита) составляет 2,5 млн. руб.
Таким образом, гражданин Гоцман имеет право на налоговый вычет с суммы затрат на покупку квартиры (максимально 2 млн. руб. — см. предыдущий пример), а также налоговый вычет с суммы затрат на погашение процентов по кредиту (максимально 3 млн. руб.).
Так как сумма реально выплачиваемых процентов (2,5 млн. руб.) меньше максимально возможного для них вычета (3 млн. руб.), то она принимается к вычету полностью.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) + (2 500 000 х 13%) = 585 000 руб.
Именно такую сумму гражданин Гоцман имеет право в будущем вернуть себе из бюджета, из тех денег, которые уплачиваются в бюджет в виде 13%-налога с его немаленькой зарплаты.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Мы рассказали, в каком случае предоставляется имущественный налоговый вычет для пенсионеров при покупке квартиры и какие льготы имеет человек на пенсии, если приобретает жилую недвижимость. При оформлении имущественной льготы не забывайте о других расходах и включайте их в декларацию 3-НДФЛ.
Проще всего подготовить и подать документы — с онлайн-сервисом «Налогия». Мы внимательно изучим вашу ситуацию, проверим документы, поможем рассчитать имущественные и социальные льготы, заполним декларацию с соблюдением всех норм налогового законодательства..
Вам не придется переделывать бумаги и отвечать на неудобные вопросы инспектора. Мы проконсультируем вас по всем вопросам, и вы сможете выбрать — отнести документы самостоятельно или подать онлайн с нашей помощью.
Для начала нужно разобраться, на какую сумму льготы налогоплательщик может претендовать. Начнем с того, что существуют имущественные налоговые вычеты из понесенных расходов при постройке или приобретении жилья. Он равен 2 миллионам рублей. Сразу уточним, что вычет 2 млн рублей будет осуществляться из налогооблагаемой базы — дохода физического лица, которая потом будет умножена на 13% для расчета НДФЛ к уплате. Поэтому налогоплательщик экономит 2 млн*0,13 = 260 тыс. рублей.
260 тыс. руб. – это наибольшая возможная экономия. Имущественный вычет по НДФЛ может быть и меньше, например, если на жилье вы потратили меньше 2 миллионов рублей.
Но, как правило, 2 млн используются полностью. И даже складывается такая ситуация, что доход работника за год меньше, чем полагающаяся льгота. В этом нет ничего страшного: остаток вычета разрешено использовать в следующем году. И так продолжится, пока льгота не кончится.
Приведем полный перечень объектов, на которые распространяются имущественные вычеты:
- строительство либо покупка квартиры, комнаты, дома;
- покупка участка земли под застройку или с уже построенным жильем;
- переплата по ипотечному займу;
- проценты по рефинансированным жилищным кредитам;
- отделка квартиры (если она была куплена без отделки, и этот факт прописан в документах. Сюда относятся оплата работ и материалы для отделки);
- обеспечение на жилом объекте удобств, то есть газа, электро- и водоснабжения и т.п.
Оформление льготы через ФНС
Оформить документы можно либо через ФНС, либо через работодателя. Алгоритм несколько отличается. Для получения льготы через ФНС потребуется:
- Собрать пакет документов.
- По окончании года предоставить их в налоговую;
- Получить имущественный вычет.
Перечень документов для получения вычета:
- справка 3-НДФЛ;
- справка 2-НДФЛ;
- договор купли-продажи или договор долевого участия (копия, которую нужно заверить);
- копия паспорта (необязательно, но, скорее всего, в отделении ФНС у вас ее потребуют);
- заверенные копии документов, подтверждающие осуществление платежей (например, платежные поручения и т. п.);
- акт приема-передачи (заверенная копия);
- выписка из ЕГРН;
- если жилье приобреталось по ипотеке, нужно принести график платежей;
- если для покупки недвижимости использовали материнский капитал, нужно приложить подтверждение.
Налоговые льготы для покупателей жилой недвижимости
Важный вопрос в оформлении льготы по подоходному налогу при покупке квартиры – какую сумму должно вернуть государство. Для расчета налогового вычета используется та же цифра, что и для подоходного налога – 13%. Однако стоит помнить: если квартира стоила больше 2 миллионов рублей, вычет будет рассчитываться только с 2 миллионов. Эта сумма рассчитывается следующим образом: 2 млн. умножаем на 13%. Получается сумма 260 тысяч. Это максимальная сумма вычета.
Покупка жилья для многих россиян – важная цель и недостижимая мечта. Цены на недвижимость достаточно высокие, а доходы населения небольшие. Для тех граждан, которые все же решаются на покупку квартиры, законодательство предусматривает возможность получить налоговую льготу. Такая возможность предусмотрена в 220-й статье Налогового кодекса.
Понятие льготы при покупке квартиры или дома
Льготы при покупке квартиры – это государственная поддержка граждан, которая преследует главную цель – поднять строительную сферу после пережитого в 2014 году финансового кризиса. Резкий спад строительных объемов, спровоцированный низким уровнем дохода большей части населения страны, является одним из самых серьезных последствий, который вызвал кризис. Слабое финансирование негативно отразилось и на возможности банковских учреждений выдавать денежные средства в кредит. В этих тяжелых условиях поддержка государства очень важна. Именно для этого правительством была разработана программа, по которой каждый гражданин Российской Федерации, имеющий официальное трудоустройство и выплачивающий налог на доходы физических лиц (НДФЛ ), имеет право получить налоговые льготы при приобретении дома в размере тринадцати процентов от суммы недвижимости. Человек, желающий воспользоваться этим предложением, обязан внимательно проанализировать все условия, которые являются обязательными для получения налоговой льготы при покупке жилья.
Россиянин может получить вычет не только при разовой оплате полной стоимости квартиры, но и по сумме выплаченной процентной ставки, если на жилье брался кредит в банковском учреждении (пп.4 п.1 ст. 220 «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ). Для таких сделок государством предусмотрен лимит покупки в три миллиона рублей.
Типы жилья, подпадающие под действие закона Санси-Бувара
Действие названного закона распространяется на следующие объекты жилой недвижимости:
- студенческие дома;
- дома для лиц, которые нуждаются в уходе и длительном лечении;
- дома для престарелых и инвалидов совершеннолетнего возраста.
Студенческие дома – это дома, где не менее 70% проживающих лиц являются студентами. В этих домах должны предоставляться не менее трёх услуг из приведённого перечня:
- подача завтрака;
- проведение уборки;
- выделение белья, полотенец, салфеток;
- обеспечение пропускного режима.
Покупателю надлежит получить лицензию в срок не позднее двенадцати месяцев с момента начала эксплуатации дома.
Сегодня существует возможность вернуть средства, которые собственник квартиры уплачивал государству за приобретение жилья в собственность в виде подоходного налога — 13 процентов. Сделать это можно, если стоимость жилья не превышает 2 млн. рублей. Максимальная сумма возврата — 260 т.р. Она была установлена еще в 2008 году и сохраняется по сей день. Для квартир, купленных в ипотеку, вычет составит — 786,7 т.р. рублей. Многие называют социальный вычет щедрой компенсацией от государства.
Однако нужно учитывать, что получение социального вычета доступно только в следующих случаях:
- это ваше первое жилье,
- вы не покупали квартиру у близкого родственника.
Ограничений при налоговом вычете для квартир, купленных в ипотеку нет.
Социальный вычет можно получить по истечению года, за который будет осуществляться этот вычет. Делается это в налоговой инспекции. Можно получать вычет у работодателя в течение года, не доплачивая налог. Для получения социального налогового вычета понадобится предоставить такие документы (примерный перечень):
- копия паспорта,
- ИНН,
- номер счета расчетного,
- договоры купли продажи, либо долевого строительства,
- справка 2-НДФЛ,
- свидетельство о регистрации права,
- акт передачи в собственность,
- если квартира была приобретена в кредит: кредитный договор и справка из банка о выплаченных процентах,
- заявление на получение вычета в письменной форме,
- 3-НДФЛ,
- опись всех предоставленных документов.
Существует также список расходов, которые включаются в налоговый вычет:
- расходы на создание проектной документации,
- покупка стройматериалов,
- оплата труда рабочих,
- подключение ко всем необходимым коммуникациям.
Если квартира приобретена на вторичном рынке или строительство и ремонт происходят за счет работодателя, то все эти расходы не учитываются.
Популярные вопросы и их решение
Какие платежи надо сделать при покупке квартиры?
Согласно ст. 333.33 НК РФ, физические лица за оформление договора купли-продажи уплачивают госпошлину в сумме 1 тысячи рублей, юридические лица – 15 тысяч рублей.
Если за правом на регистрацию собственности обратились несколько заявителей, пошлина уплачивается каждой из них в размере пропорционально рассчитанных долей.
Оплачивать регистрацию договора может продавец или покупатель, в зависимости от договоренности между ними. Но за регистрацию права собственности однозначно платит покупатель.
В какие сроки можно получить вычет?
Если вы желаете получить налоговый вычет наличными, в налоговую следует обращаться через год после момента покупки. После того как вы отправите документы в свою инспекцию ФНС, ее обязаны проверить в течение трех месяцев. По итогам проверки вам должны выдать решение о предоставлении вычета либо отказ.
Затем в течение месяца на ваш банковский счет переведут требуемую сумму. Сразу ее не выплатят, выплата будет производиться равными траншами в течение определенного времени. Если это будет делаться через работодателя, 13 процентов от зарплаты прошлого года вам выплатят сразу, остальные будут равномерно выданы с вашей ежемесячной зарплатой.
При нарушении налоговой законного срока выплаты заявитель вправе требовать от инспекции уплаты штрафа, начисляемого ежедневно исходя из ставки рефинансирования.
Налоговый вычет и покупка квартиры или дома, на первый взгляд ничем не связаны. Ведь в России никакого налога на покупку жилья нет. А приобретение жилья требует весьма значительных для семьи расходов. Помимо суммы, уплачиваемой продавцу квартиры неизбежны и другие существенные затраты, в частности на:
- юридическое сопровождение сделки;
- оформление покупки жилья у нотариуса;
- оплата услуг риэлтора;
- уплата госпошлины;
- стоимость составления и регистрации договора купли продажи;
- другие расходы на оформление приобретённого имущества
Безусловно, такие затраты не могут не нарушить финансовую стабильность покупателя и его семьи на некоторое время. Важной функцией социально ориентированного государства является поддержка граждан в периоды их наибольшей уязвимости. Одной из форм поддержки является налоговый вычет, который можно получить при покупке жилья. 2019 год, как и предыдущий не привнёс каких-либо значимых новшеств в условия и порядок предоставления льготирования.
Рассмотрим более подробно круг лиц, которые смогут использовать рассматриваемую форму имущественного вычета, ситуации, когда в возвращении налога будет отказано, сумму и правила оказания господдержки, процедуру обращения за освобождением части дохода от налогообложения.