Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что должно быть в квартире под сдачу: 5 лайфхаков хорошего хоста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В интернете есть шаблоны договора аренды, ими можно воспользоваться, вписав свои данные. Указывают ФИО и паспортные данные владельца и жильца, адрес квартиры, ставку аренды, способ оплаты (на карты, при личной встрече).
Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости может считаться по ставке 13, 6 или 4%. 13% — это ставка на доходы физического лица, 6%, если приобрести патент, и 4%, если оформлена самозанятость.
Физические лица платят налог на доход от аренды раз в год — до 30 апреля следующего года. Декларацию можно заполнить, придя в налоговую инспекцию лично или воспользовавшись электронным шаблоном на сайте Федеральной налоговой службы. На этом же сайте есть шаблон квитанции, ее нужно заполнить и оплатить в банке.
Другой способ оплачивать налог — приобретение патента. Его покупка позволит существенно сэкономить на ставке. Стоимость патента в городах федерального значения рассчитывается в зависимости от площади и расположения квартиры, а в других регионах она фиксированная и составляет 6% от суммы примерного дохода от аренды недвижимости за год. Если купить патент, то не придется платить налог на имущество.
Оформление самозанятости позволит платить налог по самой низкой ставке в 4%, если арендатор — физическое лицо, и 6%, если сдавать жилье компании. Но есть ограничение по величине дохода: он не должен быть выше 2,4 млн рублей в год. В пересчете на стоимость аренды — квартира не должна сдаваться дороже 200 тыс. рублей в месяц.
Cамозанятость можно оформить даже при наличии постоянного места работы. ФНС поощряет оформление самозанятости и предоставляет налоговый вычет в размере 10 тыс. рублей, на которые можно уменьшить налог. Это не значит, что налог можно не платить, он будет рассчитан, но сумма сократится на 10 тыс. рублей.
Самозанятость оформляется в приложении «Мой налог». Там же нужно ежемесячно формировать чеки на поступающие арендные платежи, система сама рассчитает сумму налога. Вносить оплату нужно тоже через приложение.
Официальный договор с уплатой налогов защитит собственника в случае нарушений со стороны жильцов: суд в основном рассматривает дела по «белым» договорам.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Чтобы подготовить квартиру к сдаче, обращаем внимание на мелочи
Если сдаётся меблированная жилплощадь, то нужно позаботиться и о декоративных элементах интерьера. Необходимы шторы на окнах в комнатах, а вот на кухне лучше повесить жалюзи, которые легче моются и не потребуют особого ухода. Отличным вариантом будет поставить в квартире несколько комнатных растений в небольших кашпо – это располагающе действует на арендаторов при просмотре жилья.
А если они не готовы будут ухаживать за растениями, их можно легко забрать к себе домой.
Красивые пледы на кровати или диване будут нелишними и создадут уютную атмосферу, которая расположит к себе людей, ищущих квартиру на долгий срок. Пара картин на стене с классическими сюжетами или пейзажами и напольные вазы способны усилить эффект комфортности жилья.
Что должно быть в двухместной квартире или студии
- Телевизор
- Чайник
- Утюг
- Гладильная доска
- Сушилка
- Фен
- Микроволновка
- Плита
- Холодильник
- Стиральная машина
- Тарелки плоские 3 шт
- Тарелки глубокие 3 шт
- Ложка столовая 3 шт
- Вилка 3 шт
- Нож сервировочный 3 шт
- Нож кухонный
- Доска разделочная
- Сковородка с крышкой
- Кастрюля
- Кружка 2 шт
- Кровать или диван (кровать лучше)
- Шкаф или комод
- Кухонный гарнитур
- Обеденный столик
- Стулья (возможно складные) 2 шт
- Одеяло 2*2
- Подушки 50*70 – 2 шт
- Наматрасник
- Комплект постельного белья 2*2 – 3 шт
- Простыня 3 шт
- Полотенца – 6 шт
- Зеркало в ванной
- Шторка в ванную
- Коврик для ванной
- Ёршик в туалет
- Держатель для туалетной бумаги
- Крючки для верхней одежды
- Двухрядная гардина
- Плотные шторы
- Тюль
- Мусорное ведро
- Швабра
Было бы здорово, если бы было:
- Мыльница для жидкого мыла – 2 шт
- Емкости для хранения соли и сахара – 2 шт
- Бокалы для вина 3 шт
- Поднос бамбуковый Икеа
- Мусорное ведро железное с педалью в туалет
- Рожок для обуви
- Салфетки сервировочные 2 шт
- Крышка для микроволновки
- Плед
- Подушки декоративные 2 шт
- Горшок
- Цветок искусственный
- Картина
- Штопор
- Коврик в прихожей
- Плечики
- Полочки или прикроватные тумбы
- Подставка для столовых приборов
- Зеркало в прихожей
- Светильник прикроватный
- Солонка и Перечница
Квартира класса «комфорт» сдается по стоимости выше средней в городе и представляет собой жилье для тех, кто готов платить за удобство и дизайн. Здесь уже подразумевается наличие полного комплекта бытовой техники: к стандартному набору нужно будет добавить кухонную вытяжку, посудомоечную машину, кофемашину, духовой шкаф и кондиционер. Оформление интерьера может быть с использованием экологических материалов или хотя бы достойной имитации: хороший ламинат «под палубную доску», плитка хорошего качества с рисунком «под камень», деревянная мебель и так далее.
В квартире должно быть зеркало в полный рост, место, где можно поработать, и спальное место с хорошим матрасом и качественными принадлежностями для сна. Также здесь необходимо продумать рабочее место: отдельную зону в квартире или на балконе, обеспечив необходимые условия для того, чтобы арендатор мог спокойно погрузиться в рабочий процесс (грамотное расположение розеток, лампа, хороший стул). Арендатора такой квартиры можно охарактеризовать как «представитель уверенного среднего класса», которому важны комфорт, функциональность и дизайн квартиры. Такие арендаторы, как правило, заботятся о своем здоровье, поэтому им особенно важно, чтобы в квартире можно было настроить нужную температуру, и они по достоинству оценят наличие таких дополнительных бонусов, как встроенные фильтры для воды и увлажнитель воздуха.
Подготовьте квартиру к сдаче в аренду
Готовить квартиру нужно под потенциального арендатора.
Планируете сдавать квартиру семье с детьми — делайте упор на простой отделке стен, спальным местах, наличии места под детскую кроватку и мебель из IKEA.
Хотите сдавать квартиру посуточно обеспеченным людям, которые приехали на конференции или обучение? Ваша задача сделать гостиничный VIP-номер из своей квартиры, которая выглядит круто не только на фото, но и вживую.
Что нужно сделать в любом случае:
- Убрать лишнее. Чем меньше вещей будет в квартире, тем лучше. Фотографии, картины, полки, подставки, статуэтки и прочие вещи лучше вывезти из квартиры.
- Проверить инженерные системы. Бачок унитаза, душ, краны, работоспособность всех лампочек и розеток. Если что-то не работает, то это нужно устранить.
- Поставить и заправить кондиционер. Собственники часто не уделяют внимания кондиционеру или сплит-системе, но зато покупают духовые шкафы, тостеры, кофеварки, соковыжималки, которыми будут пользоваться раз в год. Кондиционер важнее.
- Сделать косметический ремонт. Обшарпанные стены мало кому понравятся. Однако делать качественный ремонт нет смысла, порой лучше сделать обычную побелку или поклеить обои под покраску, чем вкладываться в хорошие материалы.
- Добавить необходимую мебель. Бюджетный вариант — это IKEA. Потому что такую мебель проще заменить в случае поломки.
- Подумать о страховке. Обычно о ней не думают и берут невозвратный депозит у арендатора. Вот только он может не покрыть расходов, если жилец затопит соседей снизу или устроит пожар. Получить компенсацию может быть невозможно, так как не у каждого арендатора есть деньги.
Минимум мебели, но слишком замысловатая система освещения
| Сопоставьте критерии квартиры и места, целевую аудиторию и подготовку квартиры, чтобы задать цену и правильно составить объявление о сдаче квартиры в аренду. |
Плюсы и минусы для арендодателя
Недвижимость в комфортном районе, с транспортной доступностью и евроремонтом вполне может стать доходной. Выгодно ли это, учитывая, что от владельца потребуется лишь поставить свою подпись под контрактом и предоставить реквизиты для зачисления денег? Ответ кажется очевидным, однако споры, стоит ли инвестировать в арендную недвижимость или проще положить эти же деньги на депозит, не стихают.
Если считать прибыль с калькулятором, то она не так велика в сравнении со стоимостью объекта. К тому же рынок недвижимости одним из первых реагирует на кризисные колебания. Однако прагматик скажет, что в отличие от инвестирования в акции и ценные бумаги, стены из бетона и кирпича надежнее – они никуда не денутся и могут быть переданы потомкам, а спады чередуются со взлетами.
Впечатление от квартиры начнёт формироваться задолго до того, как клиенты переступят порог. Поэтому выйдите в подъезд и критически оцените его. Ремонт делать, конечно, не надо, но минимальные меры по улучшению впечатления предпринять стоит.
Подметите лестницы, уберите с подоконников окурки, оставшиеся от нерадивых соседей, вкрутите лампочку, чтобы люди не переломали ноги.
Обратите внимание на запах. Последствия кошачьих прогулок и загнивающее на подоконнике комнатное растение могут источать такое зловоние, что до квартиры ваши гости просто не дойдут. Подумайте, как устранить проблему. Возможно, по подъезду стоит пройтись с зажжённой ароматической палочкой. Есть риск не угадать с запахом, но при выборе между ванилью, мятой и кошачьей мочой первые два варианта будут лучше в любом случае.
Подавляющее большинство квартир необходимо отремонтировать, прежде чем сдавать квартирантам. Причём действительно качественный и серьёзный ремонт можно порекомендовать лишь в том случае, если вам повезло, и ваша жилплощадь расположена в центре города или в другом удачном месте: это позволит привлечь квартирантов с хорошими финансовыми возможностями.
Если же квартирка скромная, и вы рассчитываете сдавать её небогатым студентам или приезжим рабочим, не стоит вкладывать в ремонт серьёзные средства. Вполне достаточно в этом случае поменять обои, выбрав спокойные нейтральные тона, и постелить недорогое напольное покрытие – например, ламинат или линолеум. Здесь действует простое правило: не стоит вкладывать в ремонт квартиры эконом-класса денег больше, чем вы сможете заработать за два-три месяца аренды, а стоимость ремонта дорогой квартиры не должна превышать размер годовой аренды.
Совершенно лишние предметы интерьера – ковры, паласы, пледы и покрывала. Во-первых, у квартирантов может быть аллергия на бытовую пыль, которая в изобилии скапливается в таких предметах, а во-вторых, всегда лучше придерживаться минимализма, ведь далеко не всем по вкусу помпезные ковры на стенах и полу.
В любом случае, лучше отказаться от мысли повесить роскошные хрустальные люстры или украсить жилище позолоченными консолями: чрезмерная роскошь наверняка отпугнёт возможного квартиранта со средним уровнем доходов.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.
Для чeгo cдaвaть квapтиpy
У cдaчи жилoй нeдвижимocти квapтиpaнтaм ecть мнoжecтвo плюcoв:
📈 Paзyмныe инвecтиции. Bы пoкyпaeтe жильe и зapaбaтывaeтe нa eгo cдaчe в apeндy бoльшe, чeм ecли бы влoжили эти дeньги в бaнк. Для cpaвнeния: мoжнo кyпить жильe зa 3 000 000 ₽ и cдaвaть eгo зa 15 000 ₽ в мecяц ycлoвнo. A ecли oткpыть вклaд в бaнкe нa тaкyю жe cyммy пoд 6.40% гoдoвыx, дoxoд в гoд cocтaвит 192 000 ₽, в мecяц cooтвeтcтвeннo — 16 000 ₽. Pacчeты ycлoвны, нo пoкaзывaют пpибыль. Кpoмe тoгo, нeдвижимocть мoжнo пpoдaть пoтoм, a дeньги «cъeдaeт» инфляция.
💸 Пoгaшeниe кoммyнaльныx плaтeжeй. Ecли y вac лишняя квapтиpa, в кoтopoй вы нe живeтe, зa нee вce paвнo пpидeтcя плaтить кoммyнaлкy. Ecли пycтить в нee жильцoв, жильe нe бyдeт в минyce — вы бyдeтe пoлyчaть пpибыль.
Как заключить договор на краткосрочную аренду
Де-юре, договор на сдачу квартиры посуточно ничем не отличается от документа на долгосрочную аренду.
Такие договора называются «договорами найма жилого помещения». Тот, кто сдает жилье — наймодатель. Арендатор — наниматель. В документе нужно указать:
- Паспортные данные арендатора. Даже если проживать планирует несколько человек, договор заключается с одним из них — он будет отвечать, если с жильем что-то случится.
- Сколько человек будет жить и штраф за нарушение этого пункта — помогает, когда жилье снимает один человек, а оказывается, что ночует сразу большая компания.
- Количество дней, сумма за весь срок найма.
- Состояние квартиры — можно указать, что в жилье нет повреждений.
- Алгоритм и время выезда. Например, предлагать жильцам оставить ключи у консьержа или в специальном почтовом ящике.
Нелегальная сдача квартиры грозит большим штрафов. Придется заплатить:
- Неучтенные налоги — это 13% с физического лица. Причем задолженность считается за последние 3 года деятельности. Так как конкретную сумму установить не получится, решение о размере будет принимать суд.
- 5% неучтенного дохода за отсутствие декларации.
- 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов.
- 500-2000 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.