Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор при покупке жилья в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу.
Что такое брачный договор
По действующему законодательству имущество, которое появляется у супругов в браке, при разводе делится в равной степени, при этом разделу подлежит также недвижимость, оформленная в ипотеку. Суть брачного договора в том, чтобы решить основные вопросы в отношении ипотечной недвижимости, возникающие при разводе.
Это документ, в котором прописываются условия, на которых будет распределено имущество между супругами, включая выделение долей. Он может быть заключен только при согласии обоих супругов. Фактически муж и жена договариваются о том, как в случае развода будет разделено их имущество, приобретенное в браке. Все эти договоренности фиксируются в договоре и заверяются нотариально. Интересно, что также брачный договор может быть оформлен в банке при оформлении ипотеки, если пара не задумалась об этом раньше.
Брачный договор на недвижимость обязательно должен содержать следующие пункты:
- Обязательства по погашению займов в отношении каждого супруга;
- Материальные обязанности по финансовому обеспечению ремонта или реконструкции;
- Доли при расторжении брака;
- Ответственность каждого супруга в случае неисполнения обязательств.
Когда нужен брачный договор при ипотеке
Очень часто брачный договор при покупке квартиры в ипотеку является требованием банка. При помощи этого документа банк получает дополнительные гарантии, что повышает процент одобрения. В каких случаях необходимо оформить такой документ:
- Работает только один супруг, и он же выплачивает ипотеку. В этом случае договор позволит обезопасить себя и лишить неработающего супруга прав на недвижимость в случае развода.
- Один супруг в качестве заемщика может не иметь дохода, который банк посчитал бы достаточным для одобрения. А брачный договор позволит доказать банку, что пара сможет выплатить кредит совместными усилиями.
- Если второй супруг не согласен на ипотеку, брачный договор позволит оформить кредит без него, если в договоре прописана такая возможность.
- Если ипотека оформляется до брака. По закону имущество, которое оформлено до брака, разделу не подлежит. Однако брачный контракт позволит разделить недвижимость на доли даже в том случае, если она была приобретена до регистрации брака.
Особенности БД при жилищном займе с материнским капиталом
Согласно законодательству, недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность мужа и жены, а также их детей. Если в подобном случае имеется брачный договор, согласно которому недвижимость принадлежит только тому, на кого она оформлена, а другой участник соглашения не заявляет свои права, можно рассчитывать только на ту часть жилплощади, в приобретении которой не использовался материнский капитал.
Также закон устанавливает только необходимость выделения доли, а ее размер определяется индивидуально (при этом, каждая сторона, за исключением несовершеннолетних членов семьи, вправе от нее отказаться). В этом случае брачный договор помогает достичь согласия в вопросе распределения частей жилплощади.
Зачем нужен брачный контракт при ипотеке
Большинство людей, которые состоят в законном браке и готовятся приобрести квартиру по ипотеке, недоумевают: зачем банк требует от заемщика составления брачного договора? Но особенного секрета здесь нет и быть не может: кредитная организация таким нехитрым способом увеличивает свои шансы вернуть инвестированные деньги независимо от того, распадется семья, или счастливо будет жить в купленной квартире до конца жизни. Ведь статистика разводов говорит о том, что большинство заключенных брачных союзов расторгается, в связи с чем, бывшие возлюбленные начинают делить имущество. Брачный же договор поможет банку:
- оценить финансовые взаимоотношения супругов – как распределяются расходы, и кто обретает собственность при покупке;
- понять распределение имущественных прав и обязанностей в семье – в частности, кому принадлежат долги в случае досрочного расторжения брака или раздела имущества без развода;
- определить платежеспособность – если у супруга, который зарабатывает больше, нет имущества, а все оформлено на жену-домохозяйку, и это указано в брачном договоре, кредитная организация может задуматься о том, собирается ли заемщик возвращать кредит и можно ли с него что-то взыскать;
- решить вопрос с выдачей кредита, если один из супругов выступает против – при несогласии одного из супругов.
На самом деле причин у банка требовать от заемщиков брачный договор множество, и перечислять их все смысла особенного нет. Куда важнее понять, а что же делать, если кредит оформлен до свадьбы? Брачный договор на квартиру в ипотеке потребуется, в первую очередь, уже самому заемщику, дабы защитить свои права. Не лишним он окажется и для второго супруга, если он планирует финансово участвовать в выплате кредита.
Как составить брачный договор на ипотеку: образец договора
Развод нередкое событие для сегодняшнего дня и оно тянет за собой множество последствий, одно из которых является раздел имущества. Согласно статье 34 Семейного Кодекса, имущество, которое приобретено во время брака относится к категории совместно нажитого, а это означает, что оно должно делиться пополам между супругами.
Но ситуация усложняется, если оба или один из супругов взял на себя ипотеку. Здесь закон не всегда может справедливо разделить кредитную квартиру, так как погашалась она непропорционально.
Единственным верным решением, чтобы оградить себя от такой участи – является заключение брачного договора, который может идти вразрез с положением 34 статьи.
Сама процедура заключения брачного договора в России не слишком распространенная. Это больше связано с моральной точкой зрения и некими комплексами, но это лучший способ перестраховаться на случай расторжения брака.
Ведь никто не знает, какие отношения со вторым супругом у вас будут на момент развода и будут ли соблюдены прежние договоренности. Кроме того, брачный контракт позволяет избежать не только раздела имущества, но и других длительных судебных споров.
Это очень удобная форма, чтобы придать вашим договоренностям законную силу. Если до свадьбы вы не успели этого сделать, то вы имеете полное право заключить брачный договор во время брака. В него можно вписать любые пункты по соглашению обеих сторон, которые не противоречат Законодательству.
Поэтому если имеются какие-то спорные вопросы, в том числе и ипотечное жилье, то лучше сразу подумать над этим вопросом.
Что такое брачный договор для ипотеки
Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.
С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.
В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.
Что нужно знать перед подписанием
Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет.
Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.
Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).
Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора.
Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.
Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно.
Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.
В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.
Особенности по закону
В Семейном кодексе Российской Федерации (статьи 40 – 44) прописаны следующие аспекты.
- Договор регулирует только имущественные права и обязанности, в отношении всех остальных сторон жизни семьи они не работают.
- Супруги сами решают, какой режим для какого имущества устанавливать. Например, все делится пополам, а автомобиль достается мужу.
- Договор должен учитывать интересы обеих сторон и быть взаимовыгодным, в противном случае его можно будет оспорить и признать недействительным.
- Действие договора может распространяться как на уже имеющееся имущество, так и на то, что будет приобретаться в будущем.
- В контракте может быть прописан срок и условия действия тех или иных соглашений.
- Подписание договора означает полное согласие и принятие всех условий указанных в нем. Законным может считаться договор, составленный в письменной форме и нотариально заверенный.
Какие риски может закрыть брачный договор?
Оформление брачного контракта позволяет снизить риски, возникающие при наличии ипотеки. Документ регламентирует особенности погашения кредита в случае неравного объема доходов мужа и жены. Но в результате ответственность возлагается только на одного из супругов. Дополнительно интересы лица будут защищены при расторжении брака.
Брачный контракт позволяет исключить из ипотечного кредита лицо, которое не является гражданином РФ. Если брак заключён с иностранцем, финансовая организация неохотно предоставляет деньги в долг. Это связано со сложностями, которые могут возникнуть в процессе истребования задолженности.
Шанс на отклонение заявки повышается, если один из супругов имел судимость. Однако исключение его из сделки при помощи оформления брачного договора для ипотеки повышает вероятность одобрения.
На практике деньги на первоначальный взнос могут предоставить родители одного из заемщиков. Оформление брачного договора позволяет учесть эту особенность и в последующем повысить размер доли в недвижимости или снизить величину платежей, которые должен производить супруг.
Раздел имущества.
В первую очередь брачный договор оформляют для раздела залоговой недвижимости и распределения обязательств по жилищному кредиту. Практика показывает, что один из супругов может уклониться от выплаты ипотеки. Действие ущемляет интересы другой стороны. Оформление брачного контракта при ипотеке позволяет предотвратить развитие ситуации. В документе можно зафиксировать платежи, которые должен производить каждый из супругов.
Если ипотека оформлена только на мужа или жену, подготовка брачного контракта позволяет установить раздельный режим собственности на залоговую недвижимость. Если брак расторгнут, обязательства по погашению кредита и сама квартира перейдут только к одному лицу.
Муж/жена против кредита.
Если имущество, купленное в кредит, использовалось для нужд семьи, обязательства перед банком признаются общими. Соответствующее правило закреплено в статье 45 СК РФ. В случае возникновения задолженности взыскание по общим обязательствам обращается на всё совместно нажитое имущество. Если собственности для закрытия долга недостаточно, возникает солидарная ответственность. Это значит, что взыскания могут направить на единоличное имущество каждого из супругов.
Многие банки просят клиентов, состоящих в официальном браке, предоставлять нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение сделки. Не всегда супруг желает участвовать в ипотеке и брать на себя обязательства, которые влечет за собой получении денег в долг. В этой ситуации заключение брачного контракта при ипотеке считается единственным способом оформления кредита. Документированная договорённость распределяет права и обязанности сторон. В документе может быть обозначено, что заемщиком по ипотеке будет выступать только один супруг. На него же возлагаются все обязательства. При этом имущество не признается совместно нажитым. Оно будет находиться в собственности только того супруга, который производил погашение.
Оформляет кредит один, а платит другой.
Соглашение минимизируют риск отклонения заявки в случае невозможности подтвердить доход. На практике один из супругов может хорошо зарабатывать, но не имеет официального трудоустройства. В результате он не сможет рассчитывать на ипотеку. Кредит предоставят только официально работающему заявителю. При этом можно прописать, что частичное или полное погашение ипотеки будет производиться созаемщиком, в роли которого выступает супруг, получающий серую зарплату.
Особенности брачного котракта, если ипотека взята до брака.
Если имущество приобретено до брака, оно принадлежит лицу, которое его купило (статья 36 СК РФ). Заключая семейный союз с человеком, который выплачивает ипотеку, и принимая участие в погашении долга, лицо должно понимать, что при расторжении брака раздел недвижимости возможен лишь по личному желанию заемщика или по судебному решению. В сложившейся ситуации потребуется доказать факт внесение денежных средств для закрытия обязательств.
Однако стороны могут изменить вышеуказанные правила, заключив брачное соглашение при ипотеке. Допустима корректировка отдельных условий, регламентирующих права и обязанности каждой из сторон. Так, муж и жена могут решить, что имущество будет принадлежать основному заемщику после развода, даже если вторая сторона участвовала в покрытии долга. Альтернативой выступает фиксация в документе обязательства по совместной выплате ипотеки.
Когда невозможно подтвердить доход
На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.
Порядок оформления брачного договора для ипотеки
Необходимо выполнить такие действия:
- ознакомиться с условиями ипотечного кредитования в интересующих банках;
- составить текст контракта, отправиться к нотариусу для его проверки и заверения;
- обратиться в уполномоченные органы для регистрации договора в реестре;
- направить контракт в банк для оформления ипотеки.
Зачем нужен брачный договор для ипотеки
Любое приобретаемое в браке имущество считается совместной собственностью и в случае развода делится пополам. В случае возникновения необходимости изменить форму собственности и зафиксировать, к примеру, что квартира была куплена на средства одного из супругов, заключается брачный контракт.
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку – это требование банка, так как в этом документе будут зафиксированы имущественные отношения мужа и жены, и в случае расторжения брака банк не несет рисков неполучения выплат по займу. Все вопросы о том, кто является плательщиком и каков порядок выплат, прописываются в договоре.
Справка. В большинстве случаев документ включает отказ одной из сторон от кредитуемого жилья и любых претензий на него в случае развода.
Настаивая на заключении контракта, банки защищают свои интересы, делают сделку максимально прозрачной и регламентируют возможные варианты развития событий при разводе заемщиков.
Как и где оформить брачный договор
Чтобы защитить интересы заемщиков в браке, можно обратиться в юридическую фирму. Юрист поможет правильно отразить пожелания супругов, утвердить права на все объекты собственности и ответственность по ипотечному займу.
Если необходимость в контракте возникла на стадии подачи документов для ипотеки, то юрист банка может предоставить образец заполненного договора. Используя стандартный бланк, необходимо учитывать, что такой документ защищает прежде всего интересы финансовой организации. Перед подписанием документа рекомендуется внимательно изучить все разделы и проконсультироваться у юриста.
Для заключения договора необходимы паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и документы, подтверждающие права на недвижимость и иное имущество.
Особенности брачного договора по ипотеке с использованием материнского капитала
По Федеральному закону о поддержке семей, имеющих детей, покупка недвижимости в ипотеку может сопровождаться использованием материнского капитала. При этом недвижимость, приобретенная на эти деньги должна делиться поровну между всеми собственниками, включая детей, которые становятся правообладателями в автоматическом порядке.Таким образом, как бы ни распределялось имущество между членами семьи, деньги из фонда материнского капитала всегда сохраняются за обоими родителями и всеми детьми в равных долях. А любые положения брачного контракта, опровергающие это правило, законом определяются как ничтожные.
Добровольный или принудительный отказ от части имущества, приобретенной на материнский капитал невозможен пока, пока дети не достигнут совершеннолетия, а до тех пор все вопросы с банком будут решаться судом при участии органов опеки и попечительства.
Брачный договор для ипотеки в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ
В том случае, если граждане приняли решение заключить договор залога недвижимости, встает вопрос, какой банк лучше выбрать. Наиболее распространенными и актуальными кредитными организациями являются следующие:
- Сбербанк. Независимо от того, есть брачный договор для ипотеки или нет, проводится проверка обоих супругов. Поэтому в случае с плохой кредитной историей банк в большинстве случаев требует составление контракта. Особенность Сбербанка заключается в том, что сотрудники службы безопасности тщательно проверяют возраст, стаж работы, наличие кредитной истории, доходы, наличие иждивенцев у супругов.
- Россельхозбанк. Практика показывает, что в большинстве случаев, даже если нет никаких сложностей, нужно составить брачный договор для ипотеки. На стадии проверки документов предоставляются сведения о заявителе, а также втором супруге. Достаточно быстро производится проверка данных, ответ направляется на электронную почту и сообщается по телефону. В некоторых ситуациях, даже с брачным контрактом заявка на получение ипотеки отвергается.
- ВТБ. В качестве обязательных поручителей привлекаются заемщики супругов в том случае, если не заключен брачный договор. Поручитель должен предоставить паспорт и СНИЛ, производится поверхностная проверка. В сравнении с иными кредитными организациями сотрудники не запрашивают в обязательном порядке брачный договор для ипотеки. Право собственности может быть оформлено как в индивидуальную, так и в совместную.